Släpper ny rapport
22 februari 2023
Transaktionsmarknaden avslutade året svagt och präglas fortsatt av att köpare och säljare har svårt att mötas. Behovet av att stärka balansräkningarna håller i viss mån aktivitetsnivån uppe. Transaktionsvolymen för helåret är dock i paritet med perioden före 2021 och jämfört med andra länder i Europa ligger volymen fortsatt cirka 40 procent högre relativt BNP, även undantaget strukturaffärer.
En stark hyresmarknad med indexjustering av hyror på drygt 10 procent ger stöd till stigande driftsnetton vilket begränsar värdefallet i dagsläget. Högre marknadsräntor och därmed högre finansieringskostnader i kombination med ökat behov av eget kapital i fastighetstransaktioner slår dock negativt på marknadens avkastningskrav vilket kommer fortsätta att påverka värderingar negativt i alla segment i takt med att detta bekräftas av genomförda transaktioner.
En förväntad nedgång av inflationen, stabilare marknadsräntor och förväntningar på successivt förbättrad tillgång på finansiering skapar dock förutsättningar för en ökad aktivitet under året.
Olika typer av fastigheter påverkas olika där de lågavkastande segmenten bostäder och logistik vittnar om störst ökning av avkastningskraven men där stark underliggande hyresmarknad och inflationsjusteringen av hyror är en relativ styrka för logistiken. Högavkastande segment står sig bättre när räntorna ökar även om osäkerheten kring konjunkturens påverkan och hyresgästernas betalningsförmåga påverkar sentimentet negativt. En fortsatt stark underliggande efterfråga ger stöd åt samhällsfastigheter, logistik och kontor i bra läge. Vi ser fortfarande stort intresse för fastigheter som tillgångsslag vilket borgar för återhämtning när marknaden stabiliserar sig.
- Avkastningskraven har ökat till följd av högre räntor i kombination med en osäker konjunkturutveckling. En förväntad nedgång av inflationen, stabilare marknadsräntor och förväntningar på successivt förbättrad tillgång på finansiering skapar dock förutsättningar för en ökad aktivitet under året, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics.
Den senast utgåvan av JLL Nordic Outlook visar bland annat att:
- Hyrorna för kontor i bästa läge i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn är stabila till stigande trots en osäker omvärld.
- Uppgången i marknadsräntor och begränsad tillgång till lånat kapital ställer krav på fastighetsbolagen att anpassa balansräkningarna efter nya förutsättningar genom nyemissioner, försäljningar och strukturaffärer.
- Segment med stark efterfrågan och stigande driftnetton attraherar institutionellt kapital som fokuserar på real tillväxt. Samhällsfastigheter och logistik förväntas vara vinnare framöver medan bostäder fortsatt påverkas negativt av lägre tillväxt i hyror och stigande kostnader.
Behovet av eget kapital ökar
I JLL Nordic Outlook ägnas ett separat kapitel åt kapitalmarknadsexponeringen bland de noterade och institutionsägda bolagen. Kapitalbehoven är stora för att säkerställa refinansiering av banklån, obligationer och hybridkapital. Banker, ratinginstitut och investerare vill se lägre belåningsgrader och starkare nyckeltal. Norden, och i synnerhet Sverige, sticker ut i ett internationellt perspektiv och den höga belåningen i kombination med beroende av marknadsupplåning lyfts ofta fram som ett av de större problem som behöver hanteras på den europeiska fastighetsmarknaden. Den totala exponeringen skall dock inte överdrivas då 46 procent av utestående refinansieringsbehov 2023-2026 ligger hos institutions- eller statligt ägda bolag med A- rating där vi i dagsläget inte ser några problem att refinansiera sig. Även bland resterande bolag finns en betydande andel som har goda förutsättningar att lösa situationen. En av de stora skillnaderna mellan global och svensk/nordisk lånemarknad är att de svenska/nordiska aktörerna, utöver kapitalmarknaden, har förhållandevis få finansieringskällor jämfört med amerikanska/paneuropeiska/brittiska bolag och fonder, som har ett betydligt större utbud av finansieringskällor vilket i kombination med lägre belåningsgrader avsevärt minskar refinansieringsriskerna.
- Kapitalbehovet skall inte underskattas även om det är viktigt att notera att de institutionsägda bolagen står för en betydande andel vilket drar ner den övergripande risken för systemet. Vi har dock en period framför oss med ett behov av affärer som strukturellt anpassar bolagen till nya förutsättningar. Det är också värt att notera att svenska bolag har agerat snabbt och resolut för att hantera den nya situationen och stärkt balansräkningarna genom bland annat nyemissioner och avyttringar av fastigheter, avslutar Niclas Höglund, Analyschef på JLL.
Ladda ner rapporten här
