Hyresvärdens rätt till tillträde

19 december 2018

Hyresrätten är en total nyttjanderätt vilket innebär att hyresgästen har en exklusiv rätt till hyresobjektet/lokalen. Hyresgästen har alltså som utgångspunkt rätt att förhindra att andra får tillträde till lokalen, men det finns vissa undantag. Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå reder ut begreppen.

Enligt 26 § i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Exempel på detta är arbete eller tillsyn som är nödvändigt för att avhjälpa problem som medför skada för fastighetens bestånd men även skada som tilltar i omfång om arbetet skjuts upp t.ex. brådskande besiktningar, reparationer eller arbeten som måste göras för att stoppa ett vattenläckage eller liknande. Begreppet ”utan uppskov” innebär i princip att hyresvärden har rätt till omedelbart tillträde. Observera att hyresvärden däremot inte har rätt att själv bereda sig tillträde annat än i verkliga nödlägen. Således är utgångspunkten att en hyresvärd inte har rätt att inneha dubblettnyckel till lokalen. Däremot kan parterna avtala om en sådan rätt.

Vid mindre brådskande arbeten har hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen om denne säger till minst en månad i förväg och tillträdet inte innebär väsentligt men eller hinder i hyresrätten för hyresgästen. Denna del av bestämmelsen tar främst sikte på sådana reparations-, moderniserings- och upprustningsarbeten som är av mindre omfattning och som inte är akuta. Denna typ av intrång får hyresgästen tåla, men i vissa fall kan hyresnedsättning aktualiseras. Arbeten som är mindre brådskande får dock aldrig genomföras under hyresgästens sista månad i lokalen utan hyresgästens samtycke.


Vid mindre brådskande arbeten har hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen om denne säger till minst en månad i förväg och tillträdet inte innebär väsentligt men eller hinder i hyresrätten för hyresgästen. 



Om hyresvärden vill utföra mindre brådskande arbete som vållar hyresgästen väsentligt hinder eller men, har hyresgästen rätt att inom en vecka från det att denne fått ­meddelande om hyresvärdens behov av att ut­föra arbetena säga upp avtalet till upphörande. Enligt ett rättsfall från Svea Hovrätt har hyresgästen även rätt att neka hyresvärden tillträde för att utföra sådana omfattande arbeten fram till den tidpunkt till vilken hyresgästen hade kunnat säga upp sig plus en vecka. Detta gäller oavsett om hyresgästen faktiskt har sagt upp avtalet eller inte. Vilken omfattning ett arbete får ha utan att det vållar hinder eller men i nyttjanderätten är svårt att besvara generellt. Det blir omständigheterna i det enskilda fallet som blir avgörande. Typiskt sett kan man dock säga att stam­byte brukar omfattas av nämnda kategori.

Det ska även tilläggas att hyresvärden, oavsett om det gäller tillträde med eller utan uppskov, alltid har en skyldighet att se till att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt.

Ersättning

Hyresgästen har som utgångspunkt rätt till nedsättning av hyran om hyresvärdens arbete medför hinder och men i nyttjanderätten. Rätten till hyresnedsättning kan dock avtalas bort vid sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten. Även arbeten för att sätta lokalen i avtalat skick eller andra arbeten som specificeras i hyresavtalet omfattas av nämnda undantag. En fråga som ofta skapar problem i sammanhanget är hur omfattande åtgärder en hyresvärd får vidta med stöd av reglerna om sedvanligt underhåll när rätten till nedsättning av hyran har avtalats bort på ovan nämnda sätt. I praxis har man bland annat kommit fram till att åtgärder som normalt kan betraktas som ”sedvanliga underhållsåtgärder” var för sig, och som utförs koncentrerat under en begränsad period, inte som en samlad insats utan vidare kan betraktas som löpande underhåll. Tvärtom finns det exempel på att flera underhållsåtgärder gemensamt kan anses ligga utanför vad hyresgästen ska behöva tåla enligt nämnda undantag. Bedömningen måste således göras från fall till fall.

Hyresvärden ska dessutom ersätta den eventuella skada och hinder i nyttjanderätten som hyresvärdens arbete orsakar. Detta gäller även om skadan inte beror på hyresvärdens försummelse. Rätten till ersättning omfattar både sakskador på hyresgästens egendom och rörelseskador såsom inkomstbortfall till följd av avbrott i verksamheten eller liknande. Skadeståndsregeln i hyreslagen är tvingande och kan inte avtalas bort. Det kan dock noteras att rätten till skadestånd, utifrån bestämmelsens formulering, går förlorad om hyresgästen säger upp avtalet med anledning av arbetenas omfattning. Enligt bestämmelserna ovan har som sagt hyresvärden rätt till tillträde efter den legala uppsägningstiden, därefter har hyresvärden ett skadeståndsansvar oberoende av försummelse. Som utgångspunkt kan man emellertid anta att hyresgästens intresse av att verksamheten fortlöper kommer i första hand. Hyresgästen kommer då att säga upp avtalet och flytta. Det faktum att hyresgästen enligt dessa regler kan tvingas säga upp sitt hyreskontrakt på grund av hyresvärdens arbete utan att ha rätt till ersättning får anses betänkligt ur hyresgästsynpunkt. Skälet till detta är att hyresgästen som utgångspunkt har rätt till en godtagbar ersättningslokal alternativt ersättning genom sitt indirekta besittningsskydd för det fall hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av ombyggnation.

Reglerna om hyresvärdens rätt till tillträde är vidare sanktionerade genom förverkande, vilket innebär att hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan för det fall hyresgästen bryter mot nämnda regler. Vidare kan särskild handräckning meddelas av kronofogden på hyresvärdens initiativ.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef