Hyresvärdens rätt till tillträde
Senast uppdaterad: 14 november 2025
En hyresvärd får bara gå in i en lokal när det finns laglig grund, till exempel vid akuta reparationer, tillsyn eller nödvändigt underhåll. I övrigt har hyresgästen ensam rätt till lokalen. Här förklarar MAQS Advokatbyrås Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist vad lagen säger om hyresvärdens rätt till tillträde, hur lång tid i förväg man måste få besked och när ersättning eller hyresnedsättning kan bli aktuellt.
Fem saker att komma ihåg om hyresvärdens rätt till tillträde
Hyresvärden får enligt 12 kap. 26 § JB kräva tillträde utan uppskov för akuta reparationer eller tillsyn, men bara om dröjsmål kan orsaka skada
Vid mindre brådskande arbeten krävs minst en månads varsel, och dessa får inte innebära väsentligt hinder eller men
Om arbetet ändå skulle innebära stor olägenhet får hyresgästen säga upp avtalet inom en vecka eller i vissa fall neka tillträde
Hyresgästen har rätt till hyresnedsättning och skadestånd om arbetet hindrar nyttjandet
Den som felaktigt nekar tillträde riskerar förverkande av hyresavtalet och att Kronofogden ingriper med särskild handräckning
Vad säger hyreslagen?
Enligt 26 § i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada.
Exempel på detta är arbete eller tillsyn som är nödvändigt för att avhjälpa problem som medför skada för fastighetens bestånd, men även skada som tilltar i omfång om arbetet skjuts upp, t.ex. brådskande besiktningar, reparationer eller vattenläckage.
Begreppet ”utan uppskov” innebär i princip att hyresvärden har rätt till omedelbart tillträde.
Observera att hyresvärden däremot inte har rätt att själv bereda sig tillträde annat än i verkliga nödlägen. Således är utgångspunkten att en hyresvärd inte har rätt att inneha dubblettnyckel till lokalen. Däremot kan parterna avtala om en sådan rätt.
Tillträde vid mindre brådskande arbeten
Vid mindre brådskande arbeten har hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen om denne säger till minst en månad i förväg och tillträdet inte innebär väsentligt men eller hinder i hyresrätten för hyresgästen.
Denna del av bestämmelsen tar främst sikte på reparations-, moderniserings- och upprustningsarbeten som är av mindre omfattning och inte akuta.
Denna typ av intrång får hyresgästen tåla, men i vissa fall kan hyresnedsättning aktualiseras.
Arbeten som är mindre brådskande får dock aldrig genomföras under hyresgästens sista månad i lokalen utan hyresgästens samtycke.
Vid mindre brådskande arbeten har hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen om denne säger till minst en månad i förväg och tillträdet inte innebär väsentligt men eller hinder i hyresrätten för hyresgästen.
Rätt att säga upp avtalet vid omfattande arbeten
Om hyresvärden vill utföra mindre brådskande arbete som vållar hyresgästen väsentligt hinder eller men, har hyresgästen rätt att inom en vecka från det att denne fått meddelande om hyresvärdens behov av att utföra arbetena säga upp avtalet till upphörande.
Enligt ett rättsfall från Svea hovrätt har hyresgästen även rätt att neka hyresvärden tillträde för att utföra sådana omfattande arbeten fram till den tidpunkt till vilken hyresgästen hade kunnat säga upp sig plus en vecka.
Detta gäller oavsett om hyresgästen faktiskt har sagt upp avtalet eller inte.
Vilken omfattning ett arbete får ha utan att det vållar hinder eller men i nyttjanderätten är svårt att besvara generellt.
Det blir omständigheterna i det enskilda fallet som avgör. Typiskt sett kan man dock säga att stambyte brukar omfattas av nämnda kategori.
Det ska även tilläggas att hyresvärden, oavsett om det gäller tillträde med eller utan uppskov, alltid har en skyldighet att se till att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt.
Ersättning och hyresnedsättning
Hyresgästen har som utgångspunkt rätt till nedsättning av hyran om hyresvärdens arbete medför hinder och men i nyttjanderätten.
Rätten till hyresnedsättning kan dock avtalas bort vid sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten. Även arbeten för att sätta lokalen i avtalat skick eller andra arbeten som specificeras i hyresavtalet omfattas av nämnda undantag.
En fråga som ofta skapar problem är hur omfattande åtgärder en hyresvärd får vidta med stöd av reglerna om sedvanligt underhåll när rätten till nedsättning av hyran har avtalats bort.
I praxis har man bland annat kommit fram till att åtgärder som normalt kan betraktas som ”sedvanliga underhållsåtgärder” var för sig, och som utförs koncentrerat under en begränsad period, inte som en samlad insats utan vidare kan betraktas som löpande underhåll.
Tvärtom finns det exempel på att flera underhållsåtgärder gemensamt kan anses ligga utanför vad hyresgästen ska behöva tåla enligt nämnda undantag. Bedömningen måste således göras från fall till fall.
Hyresvärden ska dessutom ersätta den eventuella skada och hinder i nyttjanderätten som hyresvärdens arbete orsakar. Detta gäller även om skadan inte beror på hyresvärdens försummelse.
Rätten till ersättning omfattar både sakskador på hyresgästens egendom och rörelseskador, såsom inkomstbortfall till följd av avbrott i verksamheten.
Skadeståndsregeln i hyreslagen är tvingande och kan inte avtalas bort.
Det kan dock noteras att rätten till skadestånd går förlorad om hyresgästen säger upp avtalet med anledning av arbetenas omfattning.
Enligt bestämmelserna ovan har som sagt hyresvärden rätt till tillträde efter den legala uppsägningstiden, därefter har hyresvärden ett skadeståndsansvar oberoende av försummelse.
Som utgångspunkt kan man emellertid anta att hyresgästens intresse av att verksamheten fortlöper kommer i första hand. Hyresgästen kommer då att säga upp avtalet och flytta.
Det faktum att hyresgästen enligt dessa regler kan tvingas säga upp sitt hyreskontrakt på grund av hyresvärdens arbete utan att ha rätt till ersättning får anses betänkligt ur hyresgästsynpunkt.
Skälet till detta är att hyresgästen som utgångspunkt har rätt till en godtagbar ersättningslokal alternativt ersättning genom sitt indirekta besittningsskydd för det fall hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av ombyggnation.
Sanktioner om hyresgästen bryter mot reglerna
Reglerna om hyresvärdens rätt till tillträde är vidare sanktionerade genom förverkande, vilket innebär att hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan för det fall hyresgästen bryter mot nämnda regler.
Vidare kan särskild handräckning meddelas av Kronofogden på hyresvärdens initiativ.
Av: Advokat Bo Sjöholm och biträdande jurist Klara Dahlqvist från MAQS Advokatbyrå
