Advokaterna svarar

23 maj 2018

Indirekt besittningsskydd, vad innebär det vid uppsägning för avflyttning? Det är frågan som Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå svarar på denna gången.

En lokalhyresgäst har som utgångspunkt ett så kallat indirekt besittningsskydd enligt bestämmelserna i 57-60 §§ hyreslagen (12 kap. jordabalken), om inte hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Detta innebär att man som hyresvärd måste ha en godtagbar anledning för att vägra förlänga avtalet med hyresgästen. Det indirekta besittningsskyddet medför inte att det inte ”går att bli av med” en hyresgäst men det kan bli kostsamt om hyresvärden inte har tillräckligt starka skäl. Om hyresvärden säger upp hyresgästen utan godtagbar anledning kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen för den ekonomiska skada som han eller hon förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör.

ersättning

Den ersättning som hyresvärden kan bli skyldig att utge till hyresgästen ska motsvara minst en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Orsakas hyresgästen en skada som inte täcks av denna ersättning kan hyresvärden även behöva stå för denna skada. Flera rättsfall på senare år visar att ett sådant skadestånd kan bli mycket högt. Bland annat har Stockholms Stad fått betala mer än 136.000.000 kr för att man sagt upp en restauranghyresgäst utan att ha tillräckligt starka skäl.

Om hyresavtalet sägs upp på grund av att huset ska rivas eller byggas om, måste hyresvärden anvisa hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Gör hyresvärden inte det blir han eller hon skadeståndsskyldig. För att lokalen ska vara godtagbar krävs att hyresgästen ska ha ungefär samma förutsättningar att driva sin verksamhet i den nya lokalen som i den gamla. Är man osäker på om en lokal är godtagbar eller ej kan part begära att hyresnämnden uttalar sig om detta.

Om hyresavtalet sägs upp på grund av att huset ska rivas eller byggas om, måste hyresvärden anvisa hyresgästen en godtagbar ersättningslokal.



Blir man som hyresgäst uppsagd utan godtagbar anledning ska man vända sig till hyresnämnden för medling. En sådan ansökan måste ha kommit hyresnämnden till handa inom två månader från uppsägningen för att hyresgästen ska ha rätt att få skadeståndsfrågan prövad i allmän domstol i ett senare led. Missar hyresgästen denna frist står han eller hon utan besittningsskydd. Därför är rådet till hyresgäster att alltid hänskjuta ärendet till nämnden när man har fått en uppsägning. Blanketter för detta finns på hyresnämndens hemsida.

Kan avtalas bort

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyresnämnden.

En överenskommelse om avstående från besittningsskydd gäller dock utan hyresnämndens godkännande om den har en giltighetstid om högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och avser avstående antingen på grund av att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller, vid andrahandsupplåtelse, även på grund av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst (förstahandshyresgästen) ska upphöra.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef