Innehåller din lokal brister?

2 maj 2018

Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå svarar denna gången på hur man avgör om en lokal innehåller brister i hyreslagens mening?

Vad som utgör en brist eller störning i hyreslagens mening måste bedömas i förhållande till upplåtelseändamålet för lokalen samt till det avtalade skicket på lokalen. Vanligtvis har man i hyreskontraktet kommit överens om vilken verksamhet som hyresgästen får bedriva i lokalen, det så kallade upplåtelseändamålet. Denna överenskommelse utgör utgångsläget för vilka krav man som hyresgäst kan ställa på sin hyresvärd när det kommer till lokalens skick på tillträdesdagen men även under löpande hyrestid. Utgångspunkten är att hyresvärden vid tillträdet ska tillhandahålla en för ändamålet fullt brukbar lokal, under förutsättning att inte något annat har avtalats. Med uttrycket ”fullt brukbar” brukar man mena att alla eventuella tekniska installationer ska fungera liksom att ytskikt på väggar, golv och tak ska vara i sådant skick att den avsedda verksamheten går att bedriva. Av 12 kap. 15 § Jordabalken framgår även att det är hyresvärdens skyldighet att underhålla lokalen om inte något annat avtalats, dvs. se till så att lokalen hålls i det skick man avtalat om.

Parterna kan med andra ord både avtala om att lokalen ska hyras ut i ett bättre eller sämre skick än ”fullt brukbart” och om att hyresgästen ska stå för underhållet av lokalen, alternativt att ansvaret delas upp. Det vanligaste sättet att avtala om att lokalen hyrs ut i ett sämre skick är att ange att lokalen hyrs ut "i befintligt skick". Även om lokalen hyrts ut i befintligt skick så omfattar inte hyresgästens ansvar så kallade dolda fel. Om hyresgästen efter tillträdet påpekar att det föreligger brister i lokalen som hyresgästen vill ha åtgärdade, kan hyresvärden alltså bara avvisa en sådan begäran under förutsättning att hyresgästen antingen kände till bristen från början eller borde ha upptäckt bristen vid en okulär besiktning i samband med tillträdet. I Fastighetsägarnas standardavtal förutsätts att lokalen hyrs ut i befintligt skick om man inte gör avsteg från det i avtalet. Det är också väldigt vanligt att hyresgästen åläggs ansvaret för det inre underhållet. Det som då avses är normalt underhåll av ytskikt (golv, väggar och tak) samt inredning tillhandahållen av hyresvärden. Med inredning tillhandahållen av hyresvärden menas inredning avsedd för hyresgästens verksamhet, det kan exempelvis vara möbler eller fasta installationer såsom en receptionsdisk, vitvaror, maskiner, belysning eller liknande. Fasta installationer i form av ventilation, vattenledningar, dörrar och fönster är normalt inte att betrakta som inredning. Underhåll av tak och väggar innebär normalt målning och tapetsering, medan det för golv kan vara nödvändigt med lagning, slipning, lackning eller annan behandling. Vill man som hyresgäst ha bra översyn av vad som ingår i underhållsansvaret är det lämpligt att upprätta en särskild bilaga som reglerar parternas respektive ansvar.


Det vanligaste sättet att avtala om att lokalen hyrs ut i ett sämre skick är att ange att lokalen hyrs ut "i befintligt skick". 



Beroende på vad man avtalat om kan en brist eller störning alltså bestå i att vissa avtalade funktioner saknas, att vattenläckage uppstår och leder till att en viss yta blir obrukbar, att ventilationen är ur funktion eller att dålig lukt och buller medför störningar i hyresgästens verksamhet. Om det uppstår en brist eller störning i lokalen bör man som hyresgäst genast påtala det för sin hyresvärd. Agerar inte hyresvärden efter att bristen påtalats kan hyresgästen ha rätt till såväl skadestånd som skälig nedsättning av hyran under den tid som lokalen är i bristfälligt skick. Hyresgästen kan även ha rätt till självhjälp. Skulle bristen vara av väsentlig betydelse, kan hyresgästen dessutom ha rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid.

Utgångspunkten för hyresgästens rätt till skadestånd är att hyresgästen kan påvisa någon form av skada och att hyresvärden varit försumlig. Hyresvärdens ansvar är utformat på så sätt att om hyresvärden inte kan visa att han inte har varit vårdslös ska hyresgäs­ten ha rätt till skadestånd. För rätt till skälig nedsättning av hyran krävs däremot inte att det föreligger någon försummelse från hyresvärdens sida. En nedsättning av hyran ska endast kompensera för att lokalen inte är i sådant skick som hyresgästen kan kräva. Då nedsättning av hyra vanligtvis inte medges innan hyresvärden fått kännedom om bristen är det viktigt att påtala bristen för sin hyresvärd så snabbt som möjligt. Rätt till självhjälp betyder att hyresgästen har rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekost­nad under förutsättning att hyresvärden först haft möjlighet att rätta till bristen efter tillsägelse. Denna åtgärd innebär att hyresgästen själv får betala för att få bristen avhjälpt för att därefter utkräva betalning av hyresvärden. Som påtryckningsmedel för att få påtalade brister åtgärdade är ett annat alternativ att man som hyresgäst håller inne en skälig del av hyran. För att beloppet som hålls inne ska anses skäligt är det viktigt att beloppet inte går utöver vad den faktiska bristen motsvarar. Beloppet måste dessutom deponeras hos länsstyrelsen. Visar det sig att hyresgästen hade fel i sin bedömning hindrar depositionen att hyresrätten förverkas. Överväger man som hyresgäst att deponera en del av sin hyra rekommenderas det att man tar kontakt med en advokat.

Sammanfattningsvis är det av stor vikt att man är medveten om vilken typ av lokal som man planerar att hyra. Utformningen av lokalen, vilka tekniska funktioner som finns, avtalsvillkor som rör lokalens skick och underhållet av lokalen är alltså saker som är viktiga att tänka igenom för att minska risken för tvist.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef