Fem trender på fastighetsmarknaden 2024

Mellan 2010 och 2021 hade den svenska fastighetsmarknaden en stark tillväxt. Sedan dess har förutsättningarna förändrats drastiskt. Coronapandemins efterdyningar, ränteläget, lågkonjunktur, energikris och global politisk oro har skapat en svår situation för fastighetsbranschen.

Det var många faktorer som sammanföll samtidigt. Marknaden drog i handbromsen och antalet transaktioner på fastighetssidan minskade kraftigt. Eftersom det saknas referenstransaktioner är fastighetsbolagens tillgångar svårvärderade. Läget kan förändras framöver, framför allt beroende på ränteutvecklingen, men just nu fortsätter transaktionsmarknaden att vara trögrörlig. Frågan är vad fastighetsbranschen kan förvänta sig av 2024 och hur påverkas aktörerna i branschen?

<< Banner-position >>

1. Distansarbete och nya arbetssätt – kortare löptider och mer flexibla kontor efterfrågas. Trenden med distansarbete är ett globalt fenomen som har slagit olika på olika marknader. Många blickar riktas mot USA som är den största fastighetsmarknaden globalt för att få mer insikt i hur branschen påverkas. Där har vissa marknader drabbats hårt med högre vakansgrader och svårigheter att få tillbaka medarbetare till kontoren trots att pandemins restriktioner har slopats.

Sverige befinner sig tidigt i fasen där även det försvagade ekonomiska läget påverkar efterfrågan på kontor. Det är svårt att se de slutliga effekterna av distans- och hybridarbete, men ett antal större förhyrningar och lokalförfrågningar tyder på att företag effektiviserar sin lokalanvändning. I ett läge där efterfrågan på kontorslokaler minskar, tenderar moderna och flexibla lokaler att klara sig bäst.

Osäkerheten på marknaden leder till en ökad efterfrågan på kortare löptider från hyresgästerna. Det är en utmaning för fastighetsägare som ofta har betydande investeringar kopplade till nya uthyrningar. Hyresavtal med kortare löptider kan bli särskilt påtagliga i fastighetsbolag med många snabbväxande företag som hyresgäster. Företag som siktar på snabb expansion kan ha svårt att motivera avtal på fem eller sju år.

2. Hållbarhet allt viktigare på fastighetsmarknaden – lagkrav som CSRD är nästa steg. Ur ett miljöperspektiv är fastighetssektorn högintressant då olika bedömningar pekar på att sektorn står för cirka 30–40 procent av världens koldioxidutsläpp. Av dessa utsläpp är en inte obetydlig del kopplad till nyproduktion. Under de senaste åren har bygg- och fastighetsbolag tagit stora kliv mot ett mer hållbart byggande och en mer hållbar förvaltning.

EU:s nya direktiv om företagens hållbarhetsrapportering, CSRD, innebär en radikal förändring av rapportering och granskning av icke-finansiell information. CSRD är också en nödvändig del i arbetet med att driva omställningen mot en mer hållbar värld. Direktivet implementeras stegvis från och med 2024, men redan nu behöver stora fastighetsbolag anpassa sin hållbarhetsrapportering. Att ställa om till rapportering enligt CSRD är ett stort jobb som kräver noggranna förberedelser.

Ökade krav på hållbarhet påverkar även investerare, fondaktörer och banker. Fastigheter som inte hänger med i utvecklingen kommer ses som mer riskfyllda investeringar. Köpintresset, främst från pensionsstiftelser och andra institutionella investerare, styrs också alltmer av gröna fastigheter.

3. Finansiering – övergång från obligationer till banklån. När nollräntan infördes 2014 flödade pengar in i fastighetssektorn. Den historiskt sett rekordlåga räntan medförde att fastighetsbolagen i allt större utsträckning finansierade sig via obligationer på grund av de förmånliga villkoren i stället för via traditionella banklån. När räntorna började höjas ledde det inte bara till högre kostnader för banklån, utan även till att obligationsmarknaden torkade upp.

Finansiering via obligationer fasas nu ut till förmån för banklån som i dag är ett billigare och mer tillgängligt alternativ. Många fastighetsbolag har hamnat i ett läge med stigande finansieringskostnader och ett behov av att refinansiera sina obligationer. Bankerna kommer dock troligtvis vara selektiva i sin refinansiering av obligationsskulder och prioritera kunder som de har en långvarig relation med. Förfallen av obligationslån under 2023 och 2024 har i stort sett hanterats. Däremot kvarstår förfall av obligationer för perioden 2025–2027. Nu återstår att se hur de hanteras. Kommer de att ersättas med banklån, återbetalning via nyemissioner eller kommer obligationsmarknaden igång igen?

4. Indexering av hyror – detaljhandeln slår bakut. I de flesta hyresavtal är det indextalet för oktober månad som styr hyresjusteringen för året därpå. Konsumentprisindex (KPI) för oktober 2023 hamnade på 6,5 procent. På två år, 2023 och 2024, har hyreshöjningarna i befintliga avtal för lokaler höjts med närmare 18 procent. Det är en betydande höjning och flera hyresgäster inom detaljhandeln har valt att säga upp sina avtal. Risken finns att detta sprider sig till andra delar av fastighetsmarknaden och risken blir större ju högre hyrorna är.

Den totala kostnadsbilden för hyresgäster påverkas inte bara av indexeringen, utan även av exempelvis elkostnader, värme, sophämtning och höjda taxeringsvärden. Frågan är om betalningsviljan, det vill säga marknadshyran, kommer att öka i samma takt som de kontrakterade hyrorna eller om vi hamnar i ett läge där marknadshyran är lägre än de utgående hyrorna? I valet mellan högre vakanser och lägre hyresintäkter vid omförhandling kan fastighetsägare vara proaktiva och jobba med sin kontraktsstock.

5. Kraschen för bostadsbyggandet – inget ljus i sikte. Under de senaste åren har antalet byggstartade och planerade projekt för bostäder fallit snabbt till följd av ökade byggkostnader, stigande bolåneräntor, sjunkande bostadsrättspriser och svagare köpkraft hos hushållen. Även om det finns regionala skillnader, är bristen på bostäder i Sverige stor.

Kommunerna har huvudansvaret för bostadsförsörjningen och sitter i dag på planmonopol. Enligt Boverket skulle 70 000 lägenheter behöva byggas varje år för att Sverige inte ska ha bostadsbrist. Nyligen reviderade Boverket sin prognos för antalet byggstarter under 2024 till mellan 20 000 och 30 000. Tyvärr ser det ut som att bostadsproduktionen kommer ligga på låga nivåer i många år framöver. Kommunerna har möjlighet att agera då de sätter priset på sin egen mark och även bestämmer vilken typ av bostäder som ska byggas. Exempelvis är rad- och småhus en populär boendeform. Många aktörer i byggbranschen har dock påpekat att de har svårt att tillmötesgå efterfrågan då det inte frigörs tillräckligt med mark för den typen av bostäder. Peter Wiman, nordisk ansvarig för fastighetssektorn på EY och auktoriserad fastighetsvärderare

Av: Peter Wiman, nordisk ansvarig för fastighetssektorn på EY och auktoriserad fastighetsvärderare.