Har du rätt till ersättning?

18 oktober 2018

Allt är en bedömningsfråga hur mycket man som hyresgäst ska tåla och bestämmelser i hyreslagen kan avtalas bort och ersättas med bestämmelser i det specifika hyresavtalet. Det är därför av stor betydelse att man har koll på sitt hyresavtal när det gäller detta. Våra experter, Bo Sjöholm & Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist på MAQS Advokatbyrå, ger tips och råd.

Bild: pixabay.com

I hyreslagen är utgångspunkten att hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen om vad som kan anses vara fullt brukbart för det specifika ändamålet med lokalen. Hyresvärden har vidare en skyldighet att hålla lägenheten i det skicket under hela hyrestiden. I praxis är det fastslaget att störningar i form av buller, hinder och avspärrningar kan innebära sådant men i nyttjanderätten som ger rätt till ersättning från hyresvärden. Det är dock en bedömningsfråga hur mycket man som hyresgäst ska tåla. Det sagda gäller även om störningarna härrör från andra fastigheter i omgivningen.  Ersättningen kan bestå i dels skälig nedsättning av hyran och dels skadestånd för det fall hyresgästen drabbats av en ekonomisk skada med anledning av bristen.

Viktigt att notera är att ovan nämnda bestämmelser i hyreslagen kan avtalas bort och ersättas med bestämmelser i det specifika hyresavtalet. Det är därför av stor betydelse att man har koll på sitt hyresavtal.

Nedsättning av hyran

Vid bedömningen av om en hyresgäst har rätt till nedsättning av hyran saknar det betydelse om hyresvärden varit vårdslös/försumlig eller inte. Föreligger det brister i hyresgästens nyttjande av lokalen, i förhållande till det skick man har avtalat om, så är alltså hyresvärden skyldig att sätta ned hyran. Frågan om en brist föreligger samt vilken storlek på nedsättningen som är skälig ska bedömas utifrån objektiva kriterier. Att bedömningen ska ske utifrån objektiva kriterier innebär att bedömningen tar sin utgångspunkt i det intrång som en hyresgäst normalt åsamkas på grund av den aktuella bristen. Hänsyn tas alltså inte till olägenheter som den specifika hyresgästen åsamkas av på grund av särskilda förhållanden. Vid bedömningen av hur stor nedsättning som är skälig tar man hänsyn till kriterier som hur stor del av lokalen som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lokalens användning. Skulle lokalen anses vara obrukbar riskerar alltså hyresvärden att hela hyran sätts ned. Nedsättningen av hyran kan dock aldrig bli större än själva hyran.

Hyresgästens rätt till nedsättning av hyran gäller från den dag hyresgästen har anmält bristen till hyresvärden och fram till den dag då bristen har blivit avhjälpt eller upphört. Viktigt att notera är alltså att man som hyresgäst inte kan få hyresnedsättning i efterhand om man fortsätter att betala hyran utan protest. Skulle hyresvärden ändå vara fullt medveten om att bristen finns kan hyresgästen ändå vara berättigad till hyresnedsättning utan protest.



Skulle hyresvärden inte gå med på att sätta ned hyran har hyresgästen en möjlighet att deponera hela eller del av hyran hos länsstyrelsen. Fördelen med att deponera hyran hos länsstyrelsen jämfört med att bara låta bli att betala, är att hyresvärden inte kan vräka hyresgästen för att denne inte har betalat. Hyresgästen kan dock bli uppsagd från sin lägenhet om denne skulle deponera en alldeles för stor del av hyran, till exempel hela månadshyran när lokalen till stor del fortfarande är användbar. Utgångspunkten är, som tidigare nämndes, att nedsättningen ska motsvara den inverkan bristen har på hyresgästens användning av lokalen. Det är också viktigt att pengarna deponeras innan hyrans förfallodag.

Det ska även tilläggas att det finns en möjlighet att reglera hyresgästens rätt till nedsättning av hyran i hyreskontraktet. Läs därför igenom avtalet innan du t.ex. deponerar del av hyran hos länsstyrelsen. Vanligt är att hyresgästen avstår från rätt till nedsättning om bristen beror på att hyresvärden utför sedvanliga underhållsarbeten.

Hyresvärdens agerande vid deponering

Länsstyrelsen skickar beslutet om att deponeringen beviljats samtidigt till både hyresgästen och till hyresvärden. Vill hyresvärden komma åt deponerade medel ska denne inom tre månader visa att man har stämt hyresgästen vid domstol eller att man har träffat en överenskommelse med hyresgästen. Gör hyresvärden inte det kan hyresgästen begära att det deponerade beloppet återbetalas. Hyresvärden förlorar inte i ett sådant fall sin eventuella rätt att få betalt utan endast den trygghet depositionen utgör. Hyresgästens skydd mot vräkning på grund av sen betalning kvarstår dock.

Hyresgästens bevisbörda

För det fall hyresvärden inte skulle gå med på en nedsättning av hyran kan det vara bra att föra en mer noggrann ”störningsdagbok” med bilder, filmklipp och liknande. Skälet till detta är att det är hyresgästen som har bevisbördan för bristens eller störningens art och omfattning. Att vara väl förberedd för att hyresvärden tar tvisten hela vägen till tingsrätten är därför att föredra. Man kan aldrig dokumentera störningar för mycket!

Avslutningsvis ska också nämnas att som ett alternativ till nedsättning av hyran, för det fall störningarna härrör från en närliggande fastighet, finns möjligheten för hyresgästen att kunna kräva den andra fastighetens ägare på ersättning för skada enligt miljöbalkens regler. Detta kommer vi att behandla i en senare artikel.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef