Att tänka på vid omförhandling

Uppsägning av lokalhyresavtal

Ett lokalhyresavtal tecknas vanligen för bestämd tid och är bindande för hela den avtalade hyrestiden. Avtalet kan sägas upp för upphörande som tidigast till hyrestidens slut, och uppsägningen bör ske i god tid, ofta minst nio månader innan avtalet löper ut. Den exakta tiden framgår av hyresavtalet.

Det är ovanligt att kunna säga upp avtalet innan hyrestidens slut, men det finns undantag. Om hyresgästen inte kan nyttja sin lokal på grund av en brist av väsentlig betydelse som hyresvärden inte kan eller vill åtgärda inom rimlig tid, kan avtalet sägas upp i förtid. Uppsägningen måste dock göras innan bristen är åtgärdad, annars kvarstår avtalet.

Om lokalbehoven förändras under hyrestiden

Om hyresgästens behov förändras men det är långt kvar på hyrestiden är det klokt att tidigt kontakta hyresvärden. När hyresvärd och hyresgäst har en bra dialog går det mesta att lösa under hela hyresperioden. Ibland kan det finnas möjlighet att exempelvis byta lokal inom fastighetsägarens bestånd. 

Omförhandling av hyresavtalet

För att omförhandla villkoren i ett hyresavtal krävs en uppsägning för villkorsändring. Den måste vara skriftlig, adresserad till rätt part och innehålla en tydlig redogörelse för vilka villkor man vill ändra. Formkraven är viktiga, annars riskerar uppsägningen att vara ogiltig.

Om parterna inte når en överenskommelse kan frågan hänskjutas till Hyresnämnden, som då gör en prövning av vad som är en skälig hyra. Enligt hyreslagen får hyran inte överstiga den nivå som motsvarande lokaler på marknaden kan antas ha vid hyrestidens slut (marknadshyresprincipen).

Hyresgästen har i grunden samma förhandlingsmöjligheter vid en omförhandling som vid en nyteckning, men utfallet påverkas alltid av marknadsläget, lokalens attraktivitet och hyresvärdens position.

Fyra saker att tänka på som hyresgäst

Var ute i god tid

Uppsägning för omförhandling bör göras minst nio månader innan avtalet löper ut.

Dokumentera brister

Uppsägning i förtid kräver bevis på en väsentlig brist som inte åtgärdats i tid.

Var tydlig i villkorsändringen

Specificera exakt vilka nya villkor du vill ha, annars kan uppsägningen ogiltigförklaras.

Ha koll på marknadsläget

Möjligheten att påverka hyra och villkor beror på efterfrågan och lokalens attraktivitet.

Här hittar du alla lediga lokaler i Sverige.