Året som skiljer agnarna från vetet

Jag skulle nu, så här på årets näst sista dag, kunna skriva den där traditionella summeringen av 2021. Men jag är övertygad om att ni alla vet det mesta om Heimstadens köp av Akelius-beståndet och den påföljande affären med Allianz. Plus hur Corem köpt upp Klövern, Castellum Kungsleden och Holmströmgruppen ihop med Areim Magnolia. Och hur SBB dundrar på med affär efter affär med målet att slå hela Europa med häpnad, och att SBS och Nyfosa expanderat i Norden samt att allt flera fastighetsbolag som Titania, Nivika och KlaraBo noterats på börsen.

* * * * *

Vi vet redan alla att 2021 trots – eller på grund av – pandemin blir ytterligare ett nytt rekordår vad gäller transaktioner. Vi vet också att de flesta så kallade bedömare inte ser värst många tecken som tyder på något annat än att 2022 blir ytterligare ett toppår för fastighetsbranschen. Och förväntningarna är skyhöga. Di konstaterade i en analys för några dagar sedan att förväntningarna på fastighetsbolagen är historiskt höga, både sett till värderingen av eget kapital och den genomsnittliga substanspremien. Det förstnämnda är på 30-årshögsta medan substanspremien nu uppgår till 63 procent i snitt.

<< Banner-position >>

* * * * *

Men mycket talar för att 2022 kan bli året som skiljer agnarna från vetet på den svenska fastighetsmarknaden.

Detta blir temat för den här nyårskrönikan.

* * * * * 

Vi har gått in i en förändringens tid med fler osäkerhetsfaktorer än på länge. Det innebär att det gäller att navigera rätt i sina investeringar och utvecklingsprojekt. Till syvende och sist är det hyreskontrakten som sätter ett fastighetsbestånds värde. Frågan är hur betalningsviljan och betalningsförmågan kommer att se ut vad gäller hyror. Och vilka typer av bostäder och lokaler som kommer att behövas och efterfrågas mest. Då talar vi inte enbart om segment, utan specifik utformning av fastigheterna och i vilka samhälls- och näringslivskontexter de finns.

* * * * *

Vad kan komma att påverka marknadens och konsumenternas beteenden? Vi vet att det kommer att krävas en hel del nytänk i svallvågorna av den accelererande digitaliseringen och e-handeln med ändrade konsumtions- och arbetsmönster som följd. Det nya flexibla kontoret för möten och varumärkesbyggnad är de flesta inne på.

Alla är också införstådda med att kraven på miljöanpassning inte längre bara gäller stora galjonsprojekt. Det har blivit mer eller mindre självklart för att attrahera hyresgäster och få bra finansiering i alla typer av objekt.

* * * * *

När det gäller bostäder kan vi konstatera att de svenska hushållens bolån har växt med 246 miljarder på ett år. Totalt handlar det om bolån på 3 867 miljarder kronor i november i år, vilket innebär en årlig tillväxttakt på 6,8 procent, enligt ny statistik från SCB.

Robert Bergqvist, seniorekonom på SEB, anser att hushållen bör vara beredda på att räntorna kan börja stiga. Han pekar på att den amerikanska centralbanken nu talar om tre räntehöjningar under 2022 och att de brittiska och norska centralbankarna har höjt räntan.

Svenska Riksbanken har förutspått räntehöjning först mot slutet av 2024. Men flera bedömare tror att en höjning kan komma tidigare för att hantera stigande inflation.

Igår gick för övrigt Länsförsäkringar ut med räntehöjningar med 0,05 procent för alla sina bolån.

Hur kommer dessa orosmoln att påverka viljan att köpa villor och bostadsrätter till höga priser? Blir intresset för bostäder utanför storstäderna ännu mer intressant?

Samtidigt har vi en fortsatt bostadsbrist och svårigheter att komma in på bostadsmarknaden bland unga och penningsvaga grupper. Vi vet också via flera undersökningar att främst unga gärna lever cirkulärt, i delade boenden och allt mer lockas till mindre städer.

* * * * *

Inflationen, som påverkar både privata och kommersiella investeringar, har drivits upp av höga energipriser. Frågan är hur utvecklingen blir framåt på denna punkt.

”Alla använder olja, men ingen tycker om den. Och alla motarbetar den. Just därför stiger oljepriset”, skriver Di idag. Samtidigt ska allt mer drivas med el – såväl inom industri som transporter. Energibrist har uppstått bl.a. då vindkraftverken inte levererat som planerat beroende på vädersituationen.

Här blir förstås fastigheter med energiförsörjningslösningar som solceller allt mer attraktiva, men frågan är hur industrins investeringar påverkas av de höga energipriserna och osäkerheten framåt.

I denna situation lär det också utvecklas vinnande framtidsaktörer som behöver både industri- och kontorslokaler.

 * * * * *

Cementa-krisen har visat vad varubrist kan innebära. Vi ser nu även komponentbrister på flera håll, något som påverkar näringslivets ekonomi, möjligheter och tillväxt.

Pandemins upp- och nedgångar har skapat en ryckighet i ekonomin, och skapat obalanser i tillgång och efterfrågan på flera marknader. Dessutom kan flera samhälls- och näringslivskritiska verksamheter påverkas om många nyckelpersoner blir sjuka.

En, troligen mer varaktig, utvecklingslinje är ökade kostnader och leveransproblem inom handeln. Den accelererande e-handeln har lett till bl.a. containerbrist samtidigt som Kina tar över allt fler strategiska logistik-, hamn- och transportanläggningar i Asien och Afrika.

Kan detta tala för att flera industrier trots högre lönekostnader förlägger produktion till exempelvis Europa? Hur kan hela denna utveckling påverka priserna och konsumtionen i handeln?

Och vad kan det få för konsekvenser för industri-, logistik- och handelsstrukturer och fastigheter i Sverige?

* * * * * 

Sedan har vi den senaste tidens rapporter om hur ”Domedagsglaciären” håller på att spricka och kan höja havsvattenytan globalt. Samtidigt som ”världens lunga”, Amazonas, skövlas i allt högre takt. Detta borde tala för att klimat- och miljökraven från FN och EU skärps ännu mer – med ytterligare konsekvenser för näringsliv och fastighetsmarknad.

* * * * *

Sammantaget; hur ändras våra privata och yrkesmässiga beteenden i denna tid? Och kanske inte minst - vilka är våra framtidsdrömmar? De fastighetsbolag som lyckas skaffa sig en bild av detta blir vinnarna.

Det räcker nog i denna märkliga tid inte att diskutera framtiden enbart fastighetsexperter emellan. Det kan kanske behövas psykologer, historiker, filosofer, biologer, politiska analytiker, makroekonomer, framtidsforskare etc. i bolagens styrelser och rådgivande grupper.

Hotfullt eller spännande? Utan utmaningar ingen utveckling, lär någon klok ha sagt.

Av Jörgen Hallström, World in Property.