Han spanar in kontorsmarknaden

Göteborg växer

Göteborgsregionens invånarantal har de senaste 20 åren ökat med ca 1% per år. Invånarantalet i regionen år 2000 var ca 850 000, år 2019 ca 1 050 000 och 2035 förväntas det vara över 1,2 miljoner invånare. Med tanke på alla infrastrukturprojekt och den framtida möjligheten till mer arbete hemifrån så bedöms Göteborgs arbetsmarknad 2030 innefatta ca 1,8 miljoner invånare då både Borås- och Trollhätteregionen kommer att ingå.

De bolagen som bygger nya kontor kommer troligen inte att klara av att hyra ut alla ytor direkt och de tillkommande nybyggnadsprojekten kommer initialt skapa vakanser i det befintliga beståndet.

Idag är drygt 150 000 personer sysselsatta inom kontorsverksamheter i regionen. Enligt Business Region kommer detta att öka med ytterligare ca 100 000 personer, dvs ca 250 000 personer, till 2035.

Pandemins påverkan

I en normal tid, utan pandemi, skulle behovet av tillkommande kontorslokaler således öka. När det gäller sysselsättningen i kontorsintensiva branscher så har man dock i Västra Götaland påvisat en något lägre nivå under året. Pandemin har framförallt slagit riktigt hårt på verksamheter inom handel, restauranger, resor, nöjen och evenemang mm.

Efterfrågan på kontorslokaler var under våren något låg men kom igång igen efter semestern. Egentligen finns det stort behov av att byta lokaler men många bolag har inte varit beslutsmässiga då de vill utröna effekterna av pandemin innan de beslutar sig för att byta lokal. Den nu pågående andra pandemivågen har återigen lagt en våt handduk över marknaden. Trots detta sker det fortfarande uthyrningar.

Hyresskillnad mellan nytt och befintligt

Vi kan se att vakanserna under året har ökat något, hyrorna för nybyggnationer i bra lägen har ökat något medan hyror för befintliga lokaler ligger kvar eller kanske till och med i vissa fall har gått ner något.

Vi tror att hyresskillnaden mellan befintliga (ineffektiva?) lokaler och nybyggda (effektiva!) lokaler kommer att öka. Så klart kommer alltid lokaler i attraktiva områden, nära trafikhubbar och serviceutbud att innebära högre hyror.

Behov på kort och lång sikt

Det finns anledning att tro på en vakansgrad som fortsatt ökar något kortsiktigt. De bolagen som bygger nya kontor kommer troligen inte att klara av att hyra ut alla ytor direkt och de tillkommande nybyggnadsprojekten kommer initialt skapa vakanser i det befintliga beståndet.

<< Banner-position >>

Lokalbehovet långsiktigt bedöms dock fortsatt stort vilket förhoppningsvis skapar en marknad i balans inom några år.

Många av de planerade nybyggnadsprojekten i Göteborgsregionen har försenats vilket kanske är sunt. Bilden för några år sedan var att det skulle komma ut nästan 1 miljon kvm nya kontorslokaler inom loppet av bara 10 år. Det hade varit besvärligt för marknaden att ta hand om.

Var kommer vi jobba framöver?

I pandemins spår ser vi att arbeta mer hemifrån är fullt möjligt. Det sparar restid och man kan arbeta effektivt utan att störas. Dock har kreativitet och grupptillhörighet försvårats. De flesta har ett behov av att träffas i verkligheten.

De flesta tror att det i framtiden kommer bli en hybridlösning för de som har möjlighet. Man arbetar hemma de dagar som inte kräver närvaro på kontoret. Resterande arbetsdagar sker på kontoret. Kontoret kommer därför få en viktigare roll vad gäller möten och kreativitet. Troligen kommer vi att leva med Coronatänket även framöver, d.v.s. man kommer att ha arbetsplatser som är mer utspridda än tidigare och dessutom kommer man i större utsträckning ha egna arbetsplatser. Detta gör att det fortsatta lokalbehovet kvarstår även om många jobbar hemifrån vissa dagar.

Min slutsats

Göteborgsområdet har länge lidit av att det inte byggts nya kontor så det finns ett uppdämt behov av nya effektiva lokaler. Detta har vi kunnat utläsa av de otroligt låga vakansgraderna de senaste åren.

Pandemin kommer kortsiktigt säkerligen få effekten att behovet av nya kontor inte ökar som normalt. På lång sikt ser vi dock att Göteborgsregionens företagande växer och invånarantalet ökar vilket torde innebära att kontorsmarknaden fortsatt kommer att öka i regionen. Vinnarna är framförallt de som skapar nya effektiva lokaler nära kollektivhubbar och tillgång till serviceutbud. Då kan hyresgästerna lättare rekrytera personal från ett större arbetsmarknadsområde.

Av: Glenn Håkansson, CBRE