Riskerar ni att tryckas ut ur stan?

7 december 2017

Vad är omvandlingstryck för något och varför uppstår det i allt fler centralt belägna industri- och lagerområden? Hur påverkar det er som hyresgäst eller egenbrukare och vad kan man vinna på detta? Manne Berger, Affärsutvecklingschef på JM Entreprenad, reder ut begreppet och vägleder.

Manne Berger, Affärsutvecklingschef, JM Entreprenad

Ett omvandlingstryck uppstår i samma takt som staden utvecklas och förtätas.

– Den starka drivkraften är det som populärt kallas urbaniseringstrenden. Allt fler vill bo och jobba i staden vilket gör att den behöver växa. Därmed skapas ett omvandlingstryck, säger Manne Berger. När staden förtätas förändras lägens betydelse. Det som tidigare varit ett industriområde i stadens utkant blir, när det växer fram allt mer blandstad runt omkring, ett mer centralt läge.

– När bostäder, kontor och handel kryper allt närmare blir det svårare att komma fram i, eller till, det tidigare industri- eller logistikområdet, på grund av trängre gatumiljö, kullersten och rondeller. Plötsligt sitter man i ett område som fått ett mer centralt läge jämfört med när arbetsplatsområdet etablerades för 50 eller 100 år sedan. Örnsbergs industriområde i Stockholm är ett sådant exempel.

Hyran går upp

När ett område blir mer centralt på grund av att det byggs mer stad runt omkring blir läget mer attraktivt. Det skapar ett omvandlingstryck i den befintliga lokalen. Manne Berger ger ett exempel på ett vanligt scenario när omvandlingstryck uppstår och ett område konverteras.

– Säg att ett företag är etablerat med en lager- och logistikanläggning i området. Läget blir mer centralt och framkomligheten för långtradare försämras. När det byggs bostäder införs även restriktioner för hur man får köra med dessa nattetid. Hit lockas istället t ex bilservice-, målar- och larmfirmor och området blir mer ett traditionellt industriområde än ett område anpassat för lager och logistik. Blir det ännu lite mer centralt börjar kanske proffsbutiker flytta dit. Nästa steg kan vara att en dagligvaruhandel eller bilhandel öppnar. Området har kanske fortfarande lite industrikaraktär och samma typ av byggnadsstrukturer, men där det från början var en rangeryta är det nu en parkeringsplats.

– Denna områdesförvandling gör att det uppstår ett omvandlingstryck i den befintliga lokalen. Och varje steg i förändringen resulterar i att hyran går upp 100-200 kronor. I Storstockolm exempelvis ligger snitthyran för lager och logistik på 750 kronor, för allmänindustri 950 kronor, proffsbutik 1 150 kronor, dagligvaruhandel 1 200 kronor och för bilhandel på 1 400-1 500 kronor, fortsätter Manne Berger. I och med förändringarna har hyran för lager- och logistikanläggningen fördubblats samtidigt som området inte längre passar verksamheten.


Handel och bostäder tar över – Sickla i Stockholm och Agnesfridsvägen i Fosie, Malmö, är exempel på områden som gått igenom detta. Sickla gick från Atlas Copco-industri till att bli en handelsplats. Nu har området blivit så attraktivt att man även bygger bostäder och kontor i nära anslutning. På Agnesfridsvägen i Fosie har industriverksamheterna ersatts av främst bilhandel. Backaplan i Göteborg är ytterligare ett exempel. Där har fastighetsägarna gått samman för att riva de befintliga strukturerna och bygga nytt och tätare med handel, kontor och bostäder.

– Backaplan är dessutom en del i arbetet med Älvstaden som är ett stort genomgrip-ande stadsomvandlingsprojekt vilket också visar på förändringstrycket som finns i storstädernas centrala delar. Mölndalsåns dalgång är också ett tydligt exempel där omvandlingstrycket är stort. I varken Stockholm eller Göteborg finns längre någon attraktiv jungfrulig mark att utveckla och begränsningarna i utkanterna är omfattande. I Malmö är dock läget fortfarande lite annorlunda.

– I Malmö är varken tillväxten eller omvandlingstrycket så stort än så länge. Det beror både på stadens storlek, att en del av tillväxten har gått till Köpenhamn, att Malmö har förutseende kommunala stadsplanerare samt tillgången på jungfrulig mark relativt nära stadens centrum. Hyllie, där man byggt Emporia och Malmö Arena, var tidigare åkermark, och där finns fortfarande utrymme för väldigt mycket mer tillväxt och stadsförnyelse i form av bostäder och arbetsplatser. Men även i Malmö kommer de här förtätningarna att ske förr eller senare med ett omvandlingstryck som naturlig följd. I nuläget finns i princip endast ekonomiska förutsättningarna för omvandlingstryck innanför inre ringvägen. I dessa innerstadslägen finns det dessutom andra omvandlingstryck som handlar mer om stadsförnyelse, identitet och det offentliga rummet som också driver på stadsomvandlingen, konstaterar Manne Berger.

Plötsligt händer det

– Omvandlingsprocesserna i områden är väldigt långa. Det händer ingenting, det händer ingenting, det händer ingenting, sen händer plötsligt väldigt mycket på en gång. Ännu snabbare sker förändringen om man lägger till en högkonjunktur och en ökad efterfrågan. Är man en lättfotad hyresgäst, med kort hyresavtal, som kan tänka sig att flytta i stort sett vart som helst bara hyran är bra, då är det ingen större panik. Men kräver verksamheten tillstånd, bullrar den lite eller om man är beroende av kluster, en viss typ av grannar eller tillgång till en viss typ av komponenter eller logistik, då är det bra att vara en smula på tårna och ha bra framförhållning, anser Manne Berger. Inte minst om man själv äger fastigheten där man verkar. För utbudet av nya verksamhetsområden är ofta begränsat och intresset brukar vara stort.

– Det är något som vi i vår verksamhet med att utveckla nya verksamhetsområden tydligt märker. Trots att vi kan ha något år kvar av sprängnings- och förberedande arbeten, innan det är möjligt med byggstart, vill intressenterna hålla kontakten. Det finns helt enkelt inte så många etableringsalternativ om man är företagare med en lokal anknytning.

Håll koll på översiktsplanen

Manne Bergers råd är att hålla koll på stadens översiktsplan och vad som står om stadsförnyelse på kommunens hemsida.

– Att ett område utpekas som ett förändringsområde i en översiktsplan är ett första tecken på att något är på gång. Då kan man förvänta sig ett omvandlingstryck. Men det kan som sagt ta tid, kanske blir det aktuellt först 20 år framåt i tiden. Senare tecken är förstås att hyran höjs allt mer och att man märker att andra typer av verksamheter börjar flytta till området. Även om områdesomvandlingen inte skulle påverka den egna lokalen, hamnar man förr eller senare mitt i en byggarbetsplats där det kan vara svårt att ta sig fram och det blir mycket stök och bök, menar Manne Berger.

– De som har störst möjlighet att tjäna pengar på omvandlingstrycket är de som äger sina fastigheter. Men jag tycker också att hyresgäster, genom att bevaka utvecklingen, kanske kan växa med förändringen eller se till att få flytta i förtid, för att på så sätt optimera sin lokallösning. Som egenbrukare kan man överväga att flytta sin verksamhet och hyra ut fastigheten och på så sätt utnyttja den höjda hyran. Känner man sig inte bekväm i rollen som fastighetsägare kan man antingen ta hjälp av någon när det gäller förvaltningen eller välja att sälja. Man kan också avvakta och invänta att ytterligare förändringar genomförs. Om det blir aktuellt med bostadsbyggande i området kan man eventuellt göra en större vinst vid försäljning i rätt skede.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef