Vem återställer lokalen vid flytt?

13 januari 2020

Om hyresgästen har gjort ombyggnationer i en lokal och sedan ska flytta, vilka skyldigheter har hyresgästen när det kommer till återställande av lokalen? Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist på MAQS Advokatbyrå, reder ut.

Bild: Pixabay

Hyresgästens vårdplikt

Frågan om en hyresgästs skyldighet att återställa sina ombyggnadsåtgärder i en lokal vid flytt är inte särskilt reglerad i hyreslagen och inte heller föremål för tydlig rättspraxis. Eftersom ett återställande av en lokal i många fall är både tidskrävande och kostsamt leder detta ofta till omfattande diskussioner. I brist på särskild reglering anses hyresgästens skyldigheter vid flytt omfattas av en i hyreslagen stadgad vårdplikt. Av vårdplikten följer bland annat att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål.

Om underhållsansvaret ligger på hyresvärden enligt hyresavtalet eller lag är hyresvärden skyldig att löpande underhålla lokalen och hålla lokalen i avtalat skick.

Det är viktigt att skilja vårdplikten från underhållsskyldigheten. När det gäller underhållsansvar har parterna möjlighet att fritt komma överens om vilken fördelning som ska gälla. Om parterna inte särskilt reglerar frågor kring underhåll faller underhållsansvaret som utgångspunkt på hyresvärden. Om underhållsansvaret ligger på hyresvärden enligt hyresavtalet eller lag är hyresvärden skyldig att löpande underhålla lokalen och hålla lokalen i avtalat skick. Hyresvärden ska då även åtgärda slitage och ansvara för att återställa skador som uppkommer av olyckshändelse eller är vållade av tredje man. Var gränsen mellan hyresgästens vårdplikt och hyresvärdens underhållsskyldighet går är ofta svårt att avgöra.

Avtalsfrihet 

Trots att det saknas lagreglering på området finns det ingenting som hindrar att parterna i ett lokalhyresförhållande avtalar om vilket skick lokalen ska vara i när flytten sker. Det innebär att det är möjligt att avtala om allt från att lokalen ska lämnas i bättre skick än den var vid tillträdet till att den ska lämnas som den är, utan återställande. En vanlig skrivning i avtal, hämtad ur Fastighetsägarnas standardformulär 12B.3, är att lokalen ska lämnas i ”godtagbart skick”. Vad som menas med ”godtagbart skick” är inte klargjort, utan får avgöras från fall till fall. En vanlig tolkning är att lokalen ska tömmas och att alla skador, utöver de som beror på normalt slitage, ska åtgärdas. Notera att ”godtagbart skick” har en annan innebörd än ”ursprungligt skick” vilket, som nämndes ovan, är det skick som lokalen ska lämnas i om inget har avtalats mellan parterna. Om ”godtagbart skick” är mer eller mindre förmånligt för hyresgästen har diskuterats då det kan förstås på olika sätt. Å ena sidan kan det innebära att hyresgästen inte behöver återställa samtliga ombyggnationer, vilket kan innebära en både smidigare och billigare flytt. Å andra sidan skulle ”godtagbart skick” kunna vara vilket skick som helst som efterfrågas av hyresvärden och då vara något helt annat än både det ursprungliga skicket och det som lokalen är i innan flytten. Det kan innebära ett mer omfattande jobb för hyresgästen än att enbart återställa lokalen till det ursprungliga skicket.

För att undvika tolkningsproblem är rekommendationen att tydliggöra i avtalet vad som avses med exempelvis ”godtagbart” alternativt ”ursprungligt” skick.

Undantag från skyldigheten

Vid en sammantagen bedömning av rättsläget vad gäller hyresgästens skyldighet att återställa ombyggnadsåtgärder vid avflytt kan nämnas att utgångspunkten är att hyresgästen är skyldig att återställa de ombyggnationer som gjorts i lokalen. Det finns dock vissa undantagsfall. Ett sådant undantag är om egendom som tillförts av en hyresgäst har sammanfogats med lokalen på ett sådant sätt att det skulle orsaka stora skador i lokalen om den avlägsnas. Följden av att egendomen inte går att avlägsna utan risk för skada bör i så fall vara att den tillfaller hyresvärden utan ersättning, om inget annat har avtalats. Rättsläget kring frågan om egendom kan tillfalla en hyresvärd genom sammanfogning med dennes lokal är dock inte klart.

Viktigt att tänka på

Sammanfattningsvis talar mycket för att ombyggnationer som gjorts i en lokal ska återställas vid en flytt, om inte något annat har avtalats. Det är därför viktigt att i hyresavtalet eller i ett tilläggsavtal reglera vad som ska gälla kring återställande om man som hyresgäst överväger att investera i att utföra ombyggnadsåtgärder i en lokal som innehas med hyresrätt.

Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist, advokat respektive biträdande jurist på MAQS Advokatbyrå.

Pernilla Krantz

Redaktionschef

Följ artikelämnen

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.