Om uppsägning pga villkorsändring

6 augusti 2018

Vad gäller när en hyresvärd säger upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring? Bo Sjöholm, Advokat, och Klara Dahlqvist, biträdande jurist, på MAQS vägleder. Ta del av punkter som kan vara bra för dig som hyresgäst att fundera kring.

När hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring finns det ett flertal formella regler för parterna att förhålla sig till. För att bevaka sina intressen som hyresgäst är det viktigt att känna till vilka formella regler som gäller. En uppsägning som innehåller formella brister kan nämligen få till följd att uppsägningen blir utan verkan och att hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor. Följande punkter kan vara bra för dig som hyresgäst att fundera kring om hyresvärden lämnar en uppsägning för villkorsändring.

Hyresavtalet är bindande under hela avtalsperioden

Ett hyresavtal för en lokal tecknas vanligen för bestämd tid och är bindande för hela den avtalade hyrestiden. Hyresvärden har därför ingen möjlighet att förändra avtalsvillkoren under hyrestiden, under förutsättning att parterna inte kommer överens om en ändring.

Uppsägning ska göras i rätt tid

För att uppsägningen ska vara giltig krävs att den har gjorts i rätt tid. Uppsägningstiden i ett lokalhyresavtal kan variera ganska mycket beroende på hur lång avtalstiden är. Det är därför viktigt att ha koll på vilken uppsägningstid som gäller för det specifika avtalet.

Ingen bestämd hyrestid - Om hyresavtalet löper utan bestämd hyrestid (det vill säga på obestämd tid eller tills vidare) kan uppsägning ske till det månadsskifte som inträffar närmast nio månader från uppsägningen. Har parterna avtalat om kortare uppsägningstid och säger hyresvärden upp avtalet med exempelvis sex månaders uppsägningstid, kan hyresgästen alltså stödja sig på den lagstadgade uppsägningstiden med följd att uppsägningen är ogiltig.

Bestämd hyrestid - Om hyresavtalet löper på bestämd hyrestid är uppsägningstiden beroende av hyrestidens längd. För lokalhyresavtal som löper på längre tid än nio månader är uppsägningstiden alltid minst nio månader. Har längre uppsägningstid avtalats gäller den längre uppsägningstiden istället. Har kortare uppsägningstid avtalats kan hyresgästen använda sig av denna medan hyresvärden måste iaktta den lagstadgade uppsägningstiden om nio månader oavsett vad som står i hyresavtalet.

Uppsägning ska göras på rätt sätt

En hyresvärds uppsägning för villkorsändring ska alltid vara skriftlig och delges hyresgästen före uppsägningstidens utgång. Delgivning anses ha skett när hyresgästen mottagit uppsägningshandlingen oavsett hur den har kommit honom tillhanda. Det är hyresvärden som ska visa att hyresgästen har blivit delgiven för det fall hyresgästen har en annan uppfattning.


Rätt part och rätt avtal

Ett vanligt misstag vid uppsägningar är att det inte framgår av uppsägningshandlingen vilket hyresavtal som sägs upp eller till vem handlingen är riktad. Det kan låta självklart att rätt part och rätt avtal ska sägas upp men ibland visar det sig t.ex. vara den fysiska personen och inte personens aktiebolag som stod på hyresavtalet, eller att det finns flera bolag inom samma koncern som gör att hyresvärden inte är säker på vilket av bolagen som är rätt hyresgäst.

Utöver detta måste mottagaren kunna konstatera vem uppsägningen kommer ifrån. Hyreslagen ställer visserligen inte upp något formellt krav på att en uppsägning ska vara undertecknad av hyresvärden, men om hyresgästen inte vet vem uppsägningen kommer ifrån kan den vara att betrakta som ogiltig. Är hyresvärden en juridisk person ska undertecknandet innefatta bolagets namn och göras av en behörig ställföreträdare.

Uppsägningens utformning

Villkoren - Sägs hyresavtalet upp för villkorsändring, måste hyresvärden precisera de nya villkoren som begärs i uppsägningen, alternativt bifoga ett nytt förslag till hyresavtal. Dessa villkor måste också vara fullt begripliga för hyresgästen. Vill hyresvärden t.ex. att hyran skall höjas, måste han ange det belopp som han medger förlängning på. Det räcker inte att allmänt ange att hyran skall höjas. Notera även att en uppsägning för villkorsändring inte kan avse ett önskemål om att ändra area på den förhyrda lokalen, då detta skulle kunna innebära att det är ett nytt objekt som upplåts.

Underrättelse - Uppsägningen måste innehålla en underrättelse till hyresgästen som anger att hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning.

En sådan underrättelse kan se ut enligt följande “Om förlängning av hyresförhållandet inte kan komma till stånd och ni inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, har ni att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.

Om uppsägningen inte tydligt anger de nya villkor som begärs eller saknar underrättelse är uppsägningen ogiltig.

Hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling

Om hyresvärdens uppsägning inte leder till någon överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen måste hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Gör hyresgästen inte detta mister hyresgästen sin eventuella rätt till ersättning (skadestånd) om parterna inte kommer överens, detta gäller oavsett om de krav som hyresvärden begär är oskäliga.

För det fall hyresgästen anser att uppsägningen innehåller någon formell brist enligt ovan kan han istället åberopa att uppsägningen är ogiltig när han hänskjuter ärendet till hyresnämnden. Hyresnämnden kan pröva om uppsägningen är giltig eller inte som en preliminärfråga i samband med att någon av parterna begär uppskov med avflyttningen.

Uppskov

Skulle hyresgästen bli tvungen att lämna lokalen är det bra att känna till att det i besittningsskyddet även ligger en rätt för hyresgästen till skäligt uppskov med avflyttningen. Uppskovstiden varierar från fall till fall och kan maximalt uppgå till två år.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef