När du ska skriva avtal

18 september 2018

Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå lotsar dig igenom vad som är viktigt att tänka på när det är dags att skriva avtal.

Så här inför hösten kan det vara bra med en påminnelse om vad som är viktigt att tänka på inför tecknandet av lokalhyresavtal. Nedan följer fem viktiga saker att tänka på.

1. Till stor del dispositiva regler

I hyreslagen (12 kap. jordabalken) finns hyresreglerna för både bostäder och lokaler. Då hyreslagen är en skyddslagstiftning är reglerna som utgångspunkt tvingande till hyresgästens fördel, om inte något annat framgår av den aktuella bestämmelsen. När det gäller lokaler är antalet tvingande regler betydligt färre än vad som är fallet vid bostäder. Detta ger naturligtvis parterna större frihet att själva komma överens kring hur olika frågor ska hanteras men ställer också högre krav på kunskap hos parterna för att undvika misstag.

Inför tecknandet av ett hyreskontrakt bör man fundera en extra gång över hur man vill att avtalet ska anpassas till hyresförhållandet i det specifika fallet. Som exempel kan nämnas att utgångspunkten i hyreslagen är att hyresvärden vid tillträdet ska tillhandahålla en för ändamålet fullt brukbar lokal. I standardavtal är det dock vanligt att man avtalar om att lokalen istället hyrs ut i befintligt skick. Vem som ska stå för underhåll och reparationer av olika saker i lokalen är också något som parterna vanligtvis avtalar om. En gränsdragningslista där det tydligt framgår vem som ska stå för vad när det gäller diverse faciliteter i lokalen är att rekommendera. Även frågor som rör hyran, så som när hyran ska betalas, vad som ska ingå i hyran och vad som ska utgöra tillägg är sådana villkor som parterna i ett lokalhyresförhållande vanligtvis avtalar om.

Även om man anser att hyreslagens regler är tillräckliga för att reglera hyresförhållandet kan det ändå vara bra att tänka på att precisera vad man menar med de olika villkoren i hyresavtalet. Som exempel kan nämnas att utgångspunkten i hyreslagen är att hyresgästen ska lämna lokalen i godtagbart skick vid hyrestidens utgång. Vad som avses med godtagbart skick är dock en tolkningsfråga som parterna kan ha väldigt olika uppfattning om. Ett visst slitage måste hyresvärden tåla men det kan vara viktigt att reglera om hyresgästen måste återställa egna åtgärder i lokalen. Det kan bli dyrt!

2. Indirekt besittningsskydd

Det är också viktigt att komma ihåg att en lokalhyresgäst får ett indirekt besittningsskydd när hyresförhållandet varat längre än nio månader. Detta innebär att man som hyresvärd måste ha en godtagbar anledning för att vägra förlänga avtalet med hyresgästen. Det indirekta besittningsskyddet medför inte att det inte ”går att bli av med” en hyresgäst men det kan bli kostsamt om hyresvärden inte har tillräckligt starka skäl. Om hyresvärden säger upp hyresgästen utan godtagbar anledning kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen för den ekonomiska skada som han eller hon förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör.

Den ekonomiska ersättning som hyresvärden kan blir skyldig att utge till hyresgästen om hyresavtalet sägs upp utan godtagbar grund, ska motsvara minst en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Orsakas hyresgästen en skada som inte täcks av denna ersättning kan hyresvärden behöva stå för den verkliga skadan. För att undvika att en sådan situation uppkommer finns dock möjligheten att avtala bort besittningsskyddet inom ramen för vissa begräsningar som hyreslagen ställer upp. Följden av att avtala bort sitt besittningsskydd blir således att hyresgästen avsäger sig sin rätt till ersättning för det fall hyresförhållandet sägs upp.

3. Upplåtelseändamålet

Vid tecknandet av ett lokalhyreskontrakt är det viktigt att fundera över på vilket sätt man avser att använda lokalen. Det är vanligt att lokalhyresavtal innehåller villkor om hur lokalen får användas. Om hyresgästen brister i sina förpliktelser i förhållande till ändamålet med upplåtelsen kan det i förlängningen leda till grund för förverkande av hyresrätten.

Det är också viktigt att tänka igenom ändamålet för upplåtelsen för att säkerställa att det är lokalhyresreglerna som ska tillämpas på avtalet och inte t.ex. reglerna om bostadshyra eller arrende. Avgörande för bedömningen om reglerna för bostad eller lokal ska anses tillämpliga är i hur stor omfattning lägenheten används för bostadsändamål. Skulle reglerna om bostadshyra istället vara tillämpliga blir helt andra regler om exempelvis besittningsskydd, skälig hyra, återbetalning av hyra och uppsägningstid aktuella.

För det fall hyresvärden avser att hyra ut en parkeringsplats och det inte framgår av avtalet om parkeringsplatsen är lokaliserad inomhus eller utomhus, kan frågan uppkomma om reglerna om lägenhetsarrende istället ska vara tillämpliga på avtalsförhållandet. För det fall parkeringen är lokaliserad på mark utomhus rör det sig som utgångpunkt om ett lägenhetsarrende. Om parkeringsplatsen är lokaliserad inom ett garage rör det sig istället som utgångspunkt om ett lokalhyresavtal. En viktig skillnad mellan ett lägenhetsarrende och ett lokalhyresavtal är att en lägenhetsarrendator, till skillnad från en lokalhyresgäst, inte får besittningsskydd till parkeringsplatsen.

4. Hyrestid och förlängningstid

Vid tecknandet av ett lokalhyreskontrakt är det även viktigt att fundera över om avtalet ska löpa på bestämd tid eller på obestämd tid, dvs tillsvidare. Om inget avtalas kommer avtalet automatiskt att löpa på obestämd tid. Skillnaden mellan de olika avtalsformerna är framförallt graden av flexibilitet respektive förutsägbarhet. Om hyresavtalet löper på ett visst antal år går det att förutse hur förhållandena kommer se ut för en längre tid framöver. Har man istället ett tillsvidareavtal så har man som utgångspunkt möjlighet att löpande säga upp avtalet med 9 månaders uppsägningstid, vilket är mer flexibelt.

Båda parter bör tänka igenom sina framtidsplaner. Hyresvärden kanske har planer på att exploatera fastigheten och använda den för något helt annat ändamål i framtiden, även om hyresvärdar i allmänhet premierar förutsägbarhet och ofta vill ha hyresavtal som löper på relativt lång tid. Hyresgästen måste också fundera över framtiden kan tänkas se ut. Om verksamheten går bra och är på väg att expandera, bör frågan om utrymme ses över innan avtalstiden bestäms. För ett nystartat företag kan det vara önskvärt att inte binda upp sig på alltför lång tid eftersom osäkerheten med en företagsstart ofta är stor.

För hyresavtal som löper på bestämd tid är det även viktigt att fundera över vilken tid avtalet ska förlängas med om uppsägning inte sker. Om någon förlängningstid inte avtalas kommer hyresavtalet automatiskt att övergå till ett tillsvidareavtal. För hyresavtal som löper på mer än tre år i taget, är det dessutom väldigt vanligt att hyran indexeras. Detta innebär att hyran kan justeras under avtalstidens gång och följa exempelvis konsumentprisindex. Vid införandet av en indexklausul bör man även fundera över om klausulen bör innehålla några spärrar eller liknande för det fall index skulle sjunka. Det som åsyftas är alltså en skrivelse om att hyran aldrig kan bli lägre än den i hyresavtalet bestämda hyran även om index skulle sjunka.

5. Uppsägningstid

I 4 § hyreslagen finns vissa minimitider när det gäller uppsägningstid. Om parterna avtalar om kortare uppsägningstid än de lagstadgade minimitiderna är de med bindande verkan tillämpbara endast för hyresgästen. Skälet till detta är att hyreslagen är en skyddslagstiftning. Hyresvärden är tvungen att följa minimitiderna i hyreslagen. Det är däremot alltid tillåtet att avtala om längre uppsägningstid än vad som sägs i lagen. Avtalar man en längre uppsägningstid blir den bindande för både hyresvärd och hyresgäst när det gäller lokalhyresförhållanden.

Artikelämnen:

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.

Pernilla Krantz

Redaktionschef