Har du koll på formerna för nyttjanderätt?

29 mars 2019

Hyra är den i särklass vanligast nyttjanderättsformen i Sverige. Men förutom hyra finns även arrende, allmän nyttjanderätt, servitut och tomträtt. Och det är inte ovanligt att de olika nyttjanderättsformerna blandas ihop med varandra. Våra advokater hjälper er att få koll på nyttjanderättsformerna och vad som gäller.

Bild: Pixabay

Även om hyra är den vanligaste nyttjanderättsformen så händer det att parterna felaktigt benämner ett hyresavtal för arrendeavtal. Så länge båda parter känner till vilken upplåtelseform avtalet egentligen avser eller är helt ovetande om upplåtelseformen men följer avtalet, så är naturligtvis ingen större skada skedd. Skulle en av parterna däremot komma på att avtalet inte alls avser arrende, utan istället hyra, finns det dock en uppenbar risk för att en part kommer att lida rättsförlust som ofta innebär ekonomisk skada. Skälet till detta är att regelverken för de olika avtalsformerna skiljer sig åt i flera viktiga avseenden. För att kunna särskilja de olika nyttjanderättsformerna från varandra och minska risken för att hamna i fel lagstiftning, är det nödvändigt att ha koll på vilka grundläggande kriterier som ”styr” om ett avtal avser hyra eller exempelvis arrende.

Om man är osäker på om ett avtal avser hyra eller någon annan nyttjanderättsform rekommenderas också, i den mån det är möjligt, att "ta höjd" för att det ”värsta” alternativet. 


Hyra

Begreppet hyra omfattar såväl bostadshyra som lokalhyra. Reglerna för hyra finns i 12 kap. jordabalken som även kallas för hyreslagen (HL). Definitonen av hyra framgår av 1 § HL, där sägs att ett avtal, genom vilket hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning utgör ett hyresavtal. Av samma paragraf framgår också att om avtalet innefattar jord att nyttjas tillsammans med lägenheten ska hyreslagen tillämpas på avtalet förutsatt att jorden inte ska nyttjas för jordbruk eller trädgårdsodling i större omfattning. 

Det första kravet som ställs är således att ett avtal ska ha uppkommit mellan parterna. Avtalet behöver inte vara skriftligt och kan uppkomma konkludent, dvs. genom parternas agerande. Vidare krävs att hyresvärden genom avtalet upplåter hus eller del av hus till hyresgästen. Lagstiftningen innehåller dock ingen definition av begreppet ”hus”, men den allmänna uppfattningen är att man med ”hus” menar en byggnad som erbjuder skydd mot väder och vind, dvs. byggnaden måste ha tak och väggar. Byggnaden får inte heller vara för liten eller av för enkel beskaffenhet utan ska kunna inhysa människor och dess egendom. Som exempel kan nämnas att ett garage är ett hus i hyresrättslig mening, medan en carport generellt inte skulle uppfylla kriterierna då en carport vanligtvis saknar en eller flera väggar.

Hyresgästen ska också ha s.k. exklusiv dispositionsrätt till utrymmet, vilket innebär att hyresgästen ensamt ska ha rätt att nyttja utrymmet. Frågan om en hyresgäst nyttjar ett utrymme exklusivt kan aktualisera flera gränsdragningsfrågor. En intressant fråga är t.ex. om en frisörs nyttjande av en frisörstol på en frisörsalong ska anses utgöra ett hyresavtal. Arbetsdomstolen har prövat frågan och i stora drag angett att ett avtal avseende en frisörsstol kan utgör hyra om frisören enligt avtalet kan anses ha rätt att agera som en självständig företagare. Frågan om en hyresgästs exklusivitet kan också aktualiseras vid upplåtelse av rum inom äldreomsorgen. I detta fall har domstolen bland annat sagt att om den boende kan låsa rummet så talar mycket för att nyttjandet av rummet utgör hyra. Om rummet däremot inte kan låsas av den enskilde så tyder det istället på att det inte rör sig om ett självständigt boende, utan ett boende inom ramen för omsorgsverksamhet.

Det sista kravet som ställs är att nyttjanderättshavaren ska erlägga ersättning för sitt nyttjande av huset eller del av huset. Hyreslagen uppställer inget krav på att ersättningen ska utgå i pengar, även om detta naturligtvis är det vanligaste. Ersättningen kan t.ex. utgå i form av så kallade ”naturaprestationer” såsom arbetsprestation. I rättsfallet NJA 1978 s. 389 ansåg domstolen att motprestationen att erbjuda mat och dryck, till ett visst pris, utgjorde vederlag för nyttjandet av lokalen.

Det ska tilläggas att det finns undantag till huvudregeln om att alla ovan nämnda krav måste vara uppfyllda för att ett nyttjanderättsavtal ska anses utgöra hyra. Detta kan vara bra att känna till för att kunna titta närmare på om gränsdragningsproblem skulle uppstå. Av utrymmesskäl kommer dock inte undantagen behandlas närmare inom ramen för denna artikel.

Arrende

Med arrende menas att en nyttjanderättshavare betalar en fastighetsägare för att få nyttja hela eller delar av dennes mark. Det finns flera olika typer av arrende som man måste hålla isär, dessa är anläggningsarrende, jordbruksarrende, bostadsarrende och lägenhetsarrende. Reglerna för arrende hittar man i 8-11 kap. jordabalken.

Med anläggningsarrende menas att arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål uppföra eller bibehålla en eller flera byggnader som ägs av arrendatorn på arrendestället. Byggnaderna får inte endast vara av ringa betydelse för verksamheten. Exempel på när anläggningsarrende används är vid upplåtelse av vindkraftparker, bensinstationer och skidanläggningar.

Med jordbruksarrende menas upplåtelse av mark som ska nyttjas för jordbruksändamål. Ett jordbruksarrende kan även omfatta bostadshus och andra typiska jordbruksbyggnader. Som nämndes inledningsvis följer det av hyreslagen att en upplåtelse som omfattar både hus och mark utgör hyra under förutsättning att jorden inte används för jordbruk eller trädgårdsodling i större omfattning. Vid ett mer omfattande brukande av jorden skulle en upplåtelse som både avser hus och mark alltså troligtvis utgöra ett jordbruksarrende.

Vid bostadsarrende upplåts mark för att arrendatorn ska kunna uppföra eller bibehålla ett bostadshus på arrendestället. Till skillnad från bostadshyra äger arrendatorn, och inte fastighetsägaren, bostadshuset. Detta gör att det sällan uppkommer gränsdragningsproblem mellan bostadshyra- och bostadsarrende.

Lägenhetsarrende utgör en så kallad ”slasktratt” bland de olika arrendeformerna. Med lägenhetsarrende avses nämligen en sådan upplåtelse av mark som inte är att betrakta som anläggnings-, jordbruks- eller bostadsarrende.

Andra nyttjanderätter

Vid sidan av hyra och arrende finns även andra former av nyttjanderätter däribland så kallad allmän nyttjanderätt, som kan vara upplåtelser som det inte utgår någon ersättning för. Till allmän nyttjanderätt hör vanligtvis även rätt till fiske och jakträtt. Dessutom finns nyttjanderättsformerna servitut och tomträtt.

Konsekvenser

Konsekvenserna av att oavsiktligt hamna i en situation där en annan än den tänkta lagstiftningen ska tillämpas på avtalet är flera, vissa mer betydande än andra. Bland de konsekvenser som vanligtvis är av störst betydelse för parterna kan följande nämnas.

Reglerna om besittningsskydd skiljer sig åt mellan nyttjanderättsformerna. Därutöver är det olika formaliaregler som måste beaktas när man ska avtala bort en nyttjanderättshavares besittningsskydd. Bostadshyresgäster, bostadsarrendatorer och jordbruksarrendatorer har något som kallas för ”direkt besittningsskydd”. Med direkt besittningsskydd menas att nyttjanderättshavaren som huvudregel har rätt till förlängning av ett hyresavtal, dvs. rätt att som exempelvis bostadshyresgäst bo kvar i lägenheten om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Hyresgästen kan alltså som utgångspunkt, mot hyresvärdens vilja, tvinga sig till att bo kvar i lägenheten. För dessa avtalstyper är lagbestämmelserna i många fall tvingande, vilket innebär att lagstiftningen gäller oavsett vad parterna har avtalat om.

En lokalhyresgäst och en anläggningsarrendator har istället något som kallas för "indirekt besittningsskydd". Med indirekt besittningsskydd menas att en lokalhyresgäst som blir kontraktsenligt uppsagd till hyrestidens utgång alltid måste avflytta från lokalen. Hyresgästen har istället rätt till skadestånd för den skada som hyresgästen lider på grund av att hyresavtalet upphör om inte hyresvärden kan åberopa skäl som bryter besittningsskyddet.

För lägenhetsarrende saknas besittningsskydd. För denna avtalsform är bestämmelserna i avtalet i regel gällande eftersom det saknas tvingande bestämmelser.

Det kan uppstå stora ekonomiska konsekvenser om en nyttjanderättshavare "av misstag" får respektive inte får besittningsskydd till en upplåten yta. För att tydliggöra konsekvenserna av detta anges följande exempel. Exempel 1: Två parter ingår ett avtal angående förhyrning av en parkeringsanläggning. Avtalet benämns för ”lokalhyresavtal”. Hyresgästen är jättenöjd då denna har hört att man vid lokalhyra har något som kallas för indirekt besittningsskydd. Hyresgästen lägger därför ned stora summor pengar på att upprusta parkeringen. Ägaren säger upp avtalet till avtalstidens utgång och hävdar att det inte är ett hyresavtal utan ett lägenhetsarrende. ”Hyresgästens” advokat bekräftar att så är fallet, varvid hyresgästen får flytta utan en krona i ersättning. Exempel 2: Två parter ingår ett avtal angående förhyrning av en parkeringsanläggning. Enligt avtalet har nyttjanderättshavaren rätt att uppföra och bibehålla en biljettbod och en servicebyggnad. Ägaren benämner hyresavtalet som "lägenhetsarrende”. Ägaren säger upp avtalet för avflyttning. Nyttjanderättshavaren gör en invändning om att avtalet avser ett anläggningsarrende och att denna har indirekt besittningsskydd. Upplåtarens advokat bekräftar att det finns fog för invändningen. Upplåtaren kan därmed bli skadeståndsskyldig.

Reglerna ser även olika ut beträffande hur man avtalar bort en hyresgästs besittningsskydd. Vid arrende räcker det med att avståendet från besittningsskyddet är med som en klausul i avtalet. Vid hyra måste avståendet däremot skrivas i en separat handling. Avståendet måste som utgångspunkt även godkännas av hyresnämnden. För att tydliggöra konsekvenserna av detta anges följande exempel. Exempel 3: Två parter har ingått ett avtal benämnt "anläggningsarrende”. I avtalet finns det en klausul om avstående från besittningsskydd. Upplåtaren säger upp avtalet med hänvisning till avståendet. Arrendatorn invänder att avtalet avser ett lokalhyresavtal och att avståendet från besittningsskydd är ogiltigt. Upplåtaren kan därmed bli skadeståndsskyldig.

Förutom att regelverken skiljer sig åt beträffande besittningsskyddet så innehåller regelverken även olika minimitider vid uppsägning. Av hyreslagen följer bl.a. att ett lokalhyresavtal som har en löptid om minst nio månader alltid måste sägas upp med en uppsägningstid om minst nio månader om det är hyresvärden som säger upp avtalet. I annat fall är uppsägningen ogiltig. Motsvarande bestämmelser finns inte i arrendelagstiftningen. För att tydliggöra konsekvenserna av detta anges följande exempel. Exempel 4: Två parter har ingått ett avtal benämnt "anläggningsarrende". Avtalet löper med tre år åt gången. Avtalad uppsägningstid är sex månader. Upplåtaren säger upp avtalet med beaktande av avtalad uppsägningstid. Nyttjanderättshavaren invänder korrekt att avtalet avser ett lokalhyresavtal och att avtalet har förlängts med tre år på oförändrade villkor.

Använd rätt avtalsform

Mot bakgrund av det ovan sagda är det viktigt att man ser till att använda rätt avtalsform. Många bestämmelser är tvingande till nyttjanderättshavarens förmån och det spelar ingen roll hur parterna rubricerar avtalet. För att avgöra vilken avtalsform ett avtal avser måste varje avtal granskas. Man kan alltså inte ta för givet att ett avtal som betecknats som hyresavtal respektive arrendeavtal är ett sådant avtal. Vid en sådan granskning kan det vara bra att ställa vissa kontrollfrågor, såsom (i) vad är det som ska upplåtas? hus, jord eller hus och jord? (ii) Utgår ersättning? (iii) Kommer nyttjanderättshavaren ha exklusiv rätt att nyttja ytan? etc. Om man är osäker på om ett avtal avser hyra eller någon annan nyttjanderättsform rekommenderas också, i den mån det är möjligt, att "ta höjd" för att det ”värsta” alternativet. Finns det risk för att avtalet avser hyra kan det således vara bra att exempelvis tillämpa hyreslagens tvingande bestämmelser beträffande uppsägningstid och avstående från besittningsskydd.

Bo Sjöholm och Klara Dahlqvist på MAQS Advokatbyrå.


Pernilla Krantz

Redaktionschef

Följ artikelämnen

Välj de ämnen som du är intresserad av så kommer vi att meddela dig när vi publicerar någonting nytt.