Två frågor i fokus: Undvik missförstånd

Vilka är de vanligaste missförstånden som kan uppstå mellan fastighetsägare och hyresgäst samt hur kan de undvikas?

Jesper Swedenborg, Uthyrningschef, Vasakronan

Jesper Swedenborg, Uthyrningschef, Vasakronan

Jesper Swedenborg, Vasakronan

– De flesta missförstånd uppstår vid inflyttning eller avflyttning, vilket skriftliga överenskommelser bidrar till att förebygga. För ett långsiktigt gott samarbete är det värdefullt för båda parter att snabbt reda ut de missförstånd som ändå uppstår.

Innan inflyttning görs ofta mindre lokalanpassningar som målning, slipning av golv eller väggflytt men även mer omfattande anpassning förekommer. Det handlar exempelvis om att bygga konferensrum och arbetsrum, dra el, byta ytskikt – ibland samtidigt som hyresgästen utför egna arbeten i lokalen. När tidplanen är tajt och hyresgästen måste göra många val inom en viss tid är det också lätt att det blir missförstånd om vad som ska göras i lokalen. Därför bör allt skrivas in i hyresavtalet, även tillkommande kostnader för sådant som kunden beställer efter hand.

Om man ska säga upp hyresavtalet för att man inte är nöjd med hyresvillkoren eller för att man vill avflytta ska det göras skriftligt. Undersök innan ni gör uppsägningen vad som verkligen gäller. Om formalian är rätt hittar man en snabbare lösning.

Erik Skalin, Uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Erik Skalin, Uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Erik Skalin, Aberdeen

– Vanligast är nog att man har olika förväntningar på lokalen och hur den kommer att utformas vid en hyresgästanpassning. Det är viktigt att man som hyresgäst ser till att de önskemål man har verkligen kommer med i avtalstexten, eller i en separat rumsbeskrivning. Det är även avgörande att alla synpunkter kommer med från början. Tyvärr är det inte sällan som hyresgästen kommer på att man ville ha det på något annat sätt för sent i processen.

Siv Wikström, Projektledare/Kommunikatör, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Siv Wikström, Projektledare/Kommunikatör, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Siv Wikström, AFA Fastigheter

– Ett hyresavtal kan vara mycket omfattande med många bilagor och klausuler som reglerar olika delar i hyresförhållandet. Genom att tillsammans noggrant gå igenom och exemplifiera samtliga delar av avtalet minskar risken för missförstånd. En gränsdragningslista som beskriver vem av parterna som ansvarar för underhåll av lokalen, teknisk utrustning etc ökar tydligheten. Andra exempel på områden som kan behöva belysas lite extra, i synnerhet om hyresgästen inte till vardags arbetar med området, är, utöver underhåll, indexuppräkning av hyra, fastighetsskatt och uppsägning för villkorsändring.

Sammanfattningsvis är tydlighet och genomgång av avtalet med dess innehåll, tidpunkter och ansvarsfördelning viktigt både i uthyrningsprocessen, omförhandlingsprocessen och vid hyresgästanpassningar.

När fastigheter renoveras kan hyresgäster bli drabbade på ett eller annat sätt. I vilka fall bör hyresgästerna få ekonomisk kompensation?

Jesper Swedenborg, Vasakronan

– Sedvanligt underhåll av fastigheter sker löpande och hör till vår normala verksamhet, även om omfattningen varierar. Vid sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten har hyresgästen normalt sett inte rätt till ekonomisk kompensation och detta enligt villkor i hyresavtalet. Att renovera hissar, fasader och avlopp räknas vanligen som sedvanligt underhåll även om det emellanåt kan vara omfattande. Men väl planerat, i dialog med hyresgästen och med god framförhållning är det möjligt att minska påverkan för hyresgästerna. Enklare underhåll, t ex byte av ljuskällor, städning och fönsterputs, sker kontinuerligt och till kundernas nytta, och leder inte till ekonomisk kompensation.

Att bygga på eller totalrenovera en fastighet innebär dock normalt att befintliga hyresgäster utsätts för störning eller kanske tvingas flytta. I dessa fall behöver vi ofta säga upp hyresgästerna för avflyttning enligt hyreslagens regler.

Erik Skalin, Aberdeen

– Det beror dels på hur omfattande arbet-en som utförs och dels vad som specifikt överenskommits i hyresavtalet. En vanlig utgångspunkt är att fastighetsvärden skall kunna utföra sedvanligt underhåll av fastigheten utan att behöva kompensera hyresgästerna. Rör det sig däremot om arbeten som innebär stora störningar under lång tid kan det bli aktuellt med hyresreduktion, men om och i vilken utsträckning är en fråga som måste hanteras från fall till fall.

Siv Wikström, AFA Fastigheter

– Det är vanligt att det framgår av hyresavtalet vad som har överenskommits gäll-ande eventuell nedsättning av hyran när hyresvärden utför sedvanligt underhåll och reparationer i fastigheten eller lokalen. Vid större ombyggnader, som medför sådana inskränkningar i hyresgästens lokaler att verksamheten menligt påverkas, kan hyresgästen vara berättigad till skadestånd.

Ambitionen är alltid att hyresgästerna ska störas så lite som möjligt av arbetena. Planering och kommunikation är avgörande och vid större ombyggnader är det extra viktigt att dialogen börjar så tidigt som möjligt så att olika lösningar och alternativ kan diskuteras.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter