Stockholm, Göteborg och Malmö

Stockholm, Göteborg och Malmös kontorsmarknader har både likheter och skillnader. Fastighetscykeln med toppar och dalar i hyror, vakanser och nyproduktion ligger ungefär i fas, om än med olika magnitud. Stockholm är den mest volatila marknaden, med kontorshyrorna som svänger kraftigt över tid, och då särskilt i CBD (Central Business District). I Malmö och Göteborg är kontorshyrorna mera stabila. En förklaring till de volatila hyrorna i Stockholm är att efterfrågan, när den väl tar fart, är kraftigare i Stockholm än i de andra städerna. Dessutom har Stockholm en väldigt tydligt geografisk definierad innerstadsmarknad, med vatten eller större infrastrukturstråk som barriär mellan innerstad och förort. För flera branscher, såsom bank och finans, är det inget alternativ att etablera sig i förorten, vilket driver upp hyrorna i innerstaden. Både Göteborg och Malmö har kunnat expandera i centralt belägna hamnområden och därigenom balansera utbudet mot efterfrågan; en möjlighet som inte varit lika uttalad i Stockholm. Historiskt har Stockholm haft ett större inslag av myndigheter och tjänsteföretag bland kontorshyresgästerna medan både Göteborg och Malmö har haft ett större inslag av tillverkning. Detta håller dock på att förändras, vilket just nu märks tydligt i Malmö.

Stockholm

(6758 utan mellanslag)

Antalet invånare i Stockholms kommun uppgick i slutet av mars 2011 till 851 000 personer, vilket är en ökning med 18 500 personer eller 2,2 procent jämfört med samma period förra året. Under den senaste tioårsperioden (från december 1999) har befolkningen ökat med 107 500 personer eller 14,4 procent.

Arbetslösheten uppgick i mars 2011 till 5,1 procent, vilket är en minskning med 0,30 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Stockholms län och i riket som helhet på 4,8 procent (5,1 procent) respektive 6,4 procent (7,1 procent). Antalet arbetstillfällen i Stockholm kommun uppgick i januari 2011 till 558 800. Enligt statistik från SCB för årsskiftet 2009/10 återfanns 18 procent av arbetstillfällena i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var företagstjänster, handel, information och kommunikation samt vård och omsorg. De största arbetsgivarna i Stockholm är kommunen, Ericsson, Landstinget, Rikspolisstyrelsen, Södersjukhuset, Universitetet samt Regeringskansliet.

Med sina 11,4 miljoner kvm kontorsyta är Stor-Stockholm den största kontorsmarknaden i Norden. Det mest attraktiva kontorsläget är i Stockholm CBD som avgränsas av Kungsgatan i norr, Birger Jarlsgatan i öster, Norrström i söder och Centralstationen i väster. Kontorsytan i CBD uppgår till cirka 1,9 miljoner kvm. För 10-15 år sedan var det mest attraktiva mikroläget den så kallade Gyllene Triangeln mellan Stureplan och Norrmalmstorg i östra CBD. Än idag uppnås de högsta hyrorna här men lokalerna är mestadels små och omoderna, om än vackra, varför större företag söker sig västerut, mot Centralstationen, där det finns ett utbud av större lokaler. För närvarande är efterfrågan störst på moderna, yteffektiva lokaler och för dessa får man betala uppemot 4 500 kr/kvm/år (lokaler större än 500 kvm). Större uthyrningar i västra CBD på senare tid är Schibsted Sveriges förhyrning i Kungsbrohuset, Kungsledens flytt till kv Pennfäktaren på Vasagatan samt United Spaces som hyrt 1 365 kvm i the Waterfront Building. Vidare har Vasakronan tecknat hyresavtal med H&M om 4 600 kvm i Klara Zenit (kv. Blåmannen). Därmed är kvarteret fullt uthyrt. I H&Ms nya kontor satt tidigare SvD och inflyttning är planerad till våren 2012. I östra delen av CBD har Stronghold hyrt 1 900 kvm i Nordstjernanhuset vid Stureplan. I samma byggnad har även den danska storbanken Nykredit hyrt 850 kvm på första våningsplanet. Detta blir Nykredits första representationskontor i Sverige.

Runt CBD ligger delmarknaden Övriga Innerstaden med en total kontorsstock på 3,8 miljoner kvm. Standarden på både ytor och mikrolägen varierar kraftigt. De mest attraktiva kontorslägena är de med goda kommunikationer såsom Fridhemsplan, Slussen/Medborgarplatsen, Skanstull och Hornstull. Även Västra Kungsholmen är ett attraktivt område med ett stort bestånd av nybyggda kontor. Den högsta hyresnivån inom Övriga Innerstaden ligger på 3 200 kr/kvm/år. Exempel på uthyrningar under våren är Assessio som hyrt 1 700 kvm i kv Bulten, Hornstull samt Skype och Efva Attling som hyrt lokaler på 1 680 och 675 kvm respektive i Münchenbryggeriet, Söder Mälarstrand.

Direkt utanför innerstaden ligger kontorsområdena Alvik i väst, Marievik i sydväst och Globen i söder. På senare år har intresset för dessa delmarknader ökat, främst till följd av utbyggda allmänna kommunikationer. De högsta hyrorna ligger på ca 2 400 kr/kvm/år och uppnås i Alvik och Marievik. H&M har nyligen expanderat i området genom att hyra ytterligare två våningar i fastigheten Marievik 28. Kerfi AB, en leverantör av informationsteknik, har hyrt 1 700 kvm av GE Capital Real Estate och Fastighets AB Balder i tomträtten Årstaäng 4 i Marievik. Byggnaden har en total uthyrningsbar yta på cirka 33 000 kvm. Sedan förvärvet 2007 har uthyrningsgraden ökat från 34 till 88 procent.

Norr om innerstan ligger Solna och Sundbyberg som är två egna kommuner. Attraktiva kontorslägen är Frösunda, Solna Strand, Solna Centrum, Solna Business Park, Solna Station and Sundbyberg Centrum. Kontorsstocken i hela Solna/Sundbyberg uppgår till 1,6 miljoner kvm. De högsta hyrorna, 2 400 kr/kvm/år, uppnås i Frösundas nyproducerade lokaler med skyltläge mot E4. Nyligen har Hewlett Packard och Icon Clinical Research hyrt totalt 3 500 kvm kontor i Frösunda Port. Vid årsskiftet 2013/2014 kommer Swedbank att flytta sitt huvudkontor från Stockholm city till Sundbyberg. På fastigheten Cirkusängen 6, nära Sundbybergs pendeltågsstation, alldeles intill gränsen mot Solna, kommer de nya lokalerna att byggas.

Ungefär en mil norr om innerstan ligger Kista, som är Stockholms ICT-kluster. Kistas lokalmarknad består till övervägande del av kontor av varierande skick och är främst belägen öster om tunnelbanestationen. Den totala lokalytan (exkl butik) i Kista uppgår till ca 900 000 kvm, varav kontorslokaler uppgår till ca 770 000 kvm och industrilokaler ca 130 000 kvm. Det mest attraktiva kontorsläget är idag området närmast tunnelbanan, vid Kista Galleria. På sikt kommer även området i nordost, längs med E4, att uppgraderas till Kista Meeting Point, och bestå av Kistamässan, Victoria Tower, Klöverns Steel Building, Kista Garden (vid Ericssons nya huvudkontor) samt ett område som kallas The New Kista och som ligger direkt norr om Victoria Tower längs med Torshamnsgatan.

Kistas kontorsmarknad är speciell i den bemärkelsen att beståndet är väldigt heterogent. Det finns allt från nybyggda prestigefastigheter av högsta kvalitet och med avancerad teknisk standard, till otidsenliga cellkontor från 70- och 80-talet. Hyresnivåerna för moderna kontor ligger idag mellan 1 400–2 300 kr/kvm i Kista (totalhyra exkl fastighetsskatt), med tyngdpunkt kring 1 600-1 750 kr/kvm. Hyrorna i den äldre delen av beståndet ligger betydligt lägre. I Kista Science Tower når hyrorna å andra sidan betydligt högre med toppnivåer på 3 000 kr/kvm och strax däröver för mindre ytor. Vakansgraden för kontor inom området ligger på ca 12 procent och har sjunkit något det senaste året, delvis beroende på Ericssons beslut 2009 att lämna alla större etableringar i Stockholmsområdet och samlokalisera verksamheten till Kista.

För närvarande råder det en stark efterfrågan på lokaler större än 1 000 kvm i Kista. Exempel på större uthyrningar det senaste året är Atea Sverige AB som i oktober 2010 tecknade ett 8-årigt avtal på 5 700 kvm kontor hos Atrium Ljungberg i Ärvinge. Månaden innan tecknade Genesta ett hyresavtal (6 år, 5 300 kvm) med Lawson Software Sweden AB i fastigheten Hornafjord 1 på Isafjordsgatan. Våren 2010 gjorde Klövern en stor uthyrning Isafjord 1 åt Ericsson (10 år, 36 000 kvm). För ändamålet projekterar Klövern ett nytt hus, som kommer att bli LEED-certifierat, och bygger om en befintlig byggnad.

Göteborg

(5992 utan mellanslag)

Antalet invånare i Göteborgs kommun uppgick i slutet av mars 2011 till 515 100 personer, vilket är en ökning med 6 400 personer eller 1,3 procent jämfört med samma period förra året. Under den senaste tioårsperioden (från december 1999) har befolkningen ökat med 52 700 personer eller 11,4 procent.

Arbetslösheten uppgick i mars 2011 till 6,7 procent, vilket är en minskning med 1,10 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Västra Götalands län och i riket som helhet på 6,2 procent (7,4 procent) respektive 6,4 procent (7,1 procent). Antalet arbetstillfällen i Göteborg kommun uppgick i januari 2011 till 283 400. Enligt statistik från SCB för årsskiftet 2009/10 återfanns 25 procent av arbetstillfällena i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var företagstjänster, vård och omsorg, tillverkning och utvinning samt handel. De största arbetsgivarna i Göteborg är kommunen och Västra Götalandsregionen följt av Volvo Personvagnar, Göteborgs Universitet, Volvo Lastvagnar samt SKF. Statistik från Business Region Göteborg avseende det första kvartalet 2011 visar att sysselsättningen för fjärde kvartalet i rad fortsätter att öka i Göteborgsregionen. Under kvartalet ökade antalet sysselsatta med 2,5 procent jämfört med samma kvartal året innan. Genomsnittsökningen för de fyra sista kvartalen är 2 procent vilket motsvarar hela sysselsättningstappet som uppstod i spåren av finanskrisen. Flest jobb skapas för närvarande inom den privata tjänstesektorn, men även bygg, läkemedelföretag och delar av industrin anställer.

Göteborg är den näst största kontorsmarknaden i Sverige med en kontorsstock på totalt 3,3 miljoner kvm i Stor-Göteborg. Som ägare av kommersiella fastigheter i Göteborg dominerar börsnoterade fastighetsbolag och institutioner. De största kommersiella fastighetsbestånden innehas av Diligentia, Castellum, Wallenstam, Alecta, GE, Platzer, Stena, Bygg-Göta och Vasakronan.

Cirka 870 000 kvm kontor ligger i CBD som utgörs av Nordstaden, Inom Vallgraven, Lilla Bommen samt Kungsportsavenyen (Avenyn). Mikroläget avgör hyresnivån i CBD. Väster om västra Hamngatan blir exempelvis kontorsläget sämre. I området Kungsgatan/Ekelundsgatan ligger hyrorna på 2 200 kr/kvm/år. Området Inom Vallgraven har i stor utsträckning ett äldre kontorsbestånd med inslag av mindre och omoderna lokaler. Företag som söker större, moderna lokaler i CBD hänvisas istället till Lilla Bommen och området kring “Läppstiftet” – en väldigt iögonfallande, 23 våningar hög, kontorsbyggnad. Förutom i Lilla Bommen finns det större lokaler även i området Östra Nordstaden.

I Nordstan, nära järnvägsstationen, pågår just nu Hufvudstadens projekt att skapa drygt 5 000 kvm moderna kontorslokaler genom en påbyggnad ovanpå Femmanhuset. 3 600 kvadratmeter av dessa är sedan tidigare uthyrt till advokatfirman Vinge, som flyttar från annan del i fastigheten, och som tillträder de nya lokalerna i höst. Vinges nuvarande lokaler har hyrts ut till Alektum Inkasso. Bolaget flyttar från Hufvudstadens fastighet kring Drottninggatan/Södra Hamngatan där det uppstår en vakans om 1 500 kvm.

Göteborg har generellt sett upplevt en förbättrad hyresmarknad det senaste kvartalet, men hyrorna har ännu inte riktigt tagit fart. De högsta hyrorna för lokaler större än 500 kvm ligger på 2 100-2 400 kr/kvm i Göteborg. Nivåer upp på 3 000 kr/kvm förekommer i enstaka fall, exempelvis i Läppstiftet. Hyresutvecklingen förväntas även fortsättningsvis vara svagt positiv.

Fastigheten Pagoden, nordöst om Läppstiftet, alldeles vid älven, är ett annat landmärke. Fastigheten användes tidigare som tobakslager men byggs nu om till kontor. Havs- och vattenmyndigheten har nyligen tecknat kontrakt på 3 800 kvm. I området kring Kungsportsavenyn och Heden finns avtal tecknade för moderna kontor på 1 700-2 200 kr/kvm/år. I de något sämre lägena som t ex Otterhällan är hyrorna från 1 400 och upp till 1 900 kr/kvm/år. För något äldre kontorslokaler uppgår hyresnivån till 1 300-1 800 kr/ kvm/år beroende på läget.

På norra sidan av Göta Älv, nordväst om CBD, ligger det relativt nybyggda området Norra Älvstranden. Här ligger Lindholmen Science Park med hyresgäster såsom Volvo Cars, Ericsson och IBM. På Norra Älvstranden är kontorsvakanserna relativt höga och hyrorna är därför under press. Olika former av hyresrabatter, såsom hyresfria perioder, är vanliga. För moderna lokaler ligger hyrorna på 1 800-2 000 kr/kvm/år.

Gårda, öster om CBD, är en stadsdel som under 1980-talet uppgraderades till en modern kontorsmarknad. Gårda har utmärkta kommunikationer med E20/E6 österut och nås snabbt från Landvetter. I Skanskas fastighet Gröna Skrapan har företagen Qbranch, Affecto, Madeo Sourcing Group samt Holmens Spelklubb hyrt lokaler på sammanlagt 1 100 kvm under andra kvartalet i år. Tidigare har även Skanska flyttat sitt huvudkontor från CBD till fastigheten. Marknadshyran ligger på 1 500-1 800 kr i Gårda för lokaler som är uppförda mellan 1988 och 1991. Högre nivåer uppnås i nyproducerade kontor. Skanskas exploatering har gett Gårda ett lyft med mer utvecklad närservice i form av restauranger och annat. Just nu utvecklar NCC byggnaden Ullevi Office Arena intill stadens arenor och evenemangsstråk. Byggnaden kommer att få 16 våningar och en total kontorsyta på 14 000 kvm. Inflyttning är planerad till fjärde kvartalet 2012 och då kommer byggnaden att vara miljöcertifierad enligt både GreenBuilding och BREEAM.

Mölndals kommun, med delmarknaderna Åbro, Lackarebäck och Riskulla, ligger söder om CBD och har under en lång tid ansetts som en viktig kontorsmarknad inom Stor-Göteborg. Åbro och Riskulla innehåller främst brukarfastigheter och större företag inom området är AstraZeneca och Santa Maria. Astra Zeneca har nyligen expanderat genom att lokalisera all sin verksamhet i Lund till Åbro. Området Lackarebäck har idag höga vakanser och hyran ligger på 900-1 300 kr/kvm. It-företaget Atea har nyligen tecknat kontrakt på 3 700 kvm i fastigheten Kängurun 18 i Mölndal.

Malmö

(6176 utan mellanslag)

Antalet invånare i Malmö kommun uppgick i slutet av mars 2011 till 299 900 personer, vilket är en ökning med 4 600 personer eller 1,6 procent jämfört med samma period förra året. Under den senaste tioårsperioden (från december 1999) har befolkningen ökat med 42 300 personer eller 16,4 procent.

Arbetslösheten uppgick i mars 2011 till 8,7 procent, vilket är en minskning med 0,10 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Skåne län och i riket som helhet på 7,1 procent (7,4 procent) respektive 6,4 procent (7,1 procent). Antalet arbetstillfällen i Malmö kommun uppgick i januari 2011 till 146 607. Enligt statistik från SCB för årsskiftet 2009/10 återfanns 26 procent av arbetstillfällena i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var handel, företagstjänster, vård och omsorg samt utbildning. De största arbetsgivarna i Malmö är kommunen och landstinget följt av Skanska, Rikspolisstyrelsen och Malmö Högskola.

Kontorsstocken i Malmö uppgår till 1,3 miljoner kvm, inklusive CBD med 460 000 kvm kontor. Större fastighetsägare i centrala Malmö är Vasakronan, Briggen (Castellum), Stena Fastigheter och Wihlborgs. Utanför centrum domineras fastighetsägandet av lokala och regionala bolag. Även egenanvändande industriföretag förekommer som ägare i de yttre delarna.

Fastighetsbeståndet mellan Stortorget och Triangeln utgör hjärtat av CBD med de främsta butikslägena och attraktiva kontorslokaler för mindre företag. Kontorsbyggnaderna är generellt äldre, men ofta uppgraderade till modern standard. Förutsättningarna på hyresmarknaden kan sammanfattas som tämligen stabila i Malmö. För lokaler av god standard i det äldre beståndet bedöms marknadsmässig nivå inom CBD vid nytecknande ligga kring 1 750 och upp just över 2 000 kr/kvm/år. Dessa nivåer avser mindre och medelstora lokaler. Vid större uthyrningar ligger hyresnivån generellt i den nedre delen av intervallet. I mars tecknade konsultbolaget Atkins kontrakt på 900 kvm Gustav Adolfs torg, med inflyttning i slutet av året. Det nyare beståndet på Universitetsholmen räknas ibland in i CBD. Där finner man företag inom bank och finans samt företagskonsulter. Kontorshyrorna i nyproduktionen på Universitetsholmen ligger inom intervallet 2 100 – 2 400 kr/kvm med enstaka noteringar över angivet intervall. Lokaler något utanför bästa läge, eller som är av något enklare standard inom CBD ligger normalt inom intervallet 1 400 – 1 600 kr/kvm.

CBD omgärdas av delmarknaden Rest of Inner City. Området avgränsas i väster av Slottsparken och Fersens väg. I söder sträcker sig Rest of Inner City ner till Triangelns köpcentrum. I öster avgränsas området av Föreningsgatan, Exercisgatan samt Järnvägsområdet.

Utanför CBD ligger det snabbväxande Västra Hamnen med landmärket Turning Torso. Västra Hamnen är ett ca 140 hektar stort område som tidigare var ett av Malmös större industriområden med Kockums och Saab som viktiga arbetsplatser. Idag är det södra Sveriges största kontorsutvecklingsområde med cirka 231 000 kvm färdigställd kontorsyta och ytterligare 72 000 kvm tillkommande de närmaste tre åren. Dessutom finns det ett betydande inslag av bostäder och handel inom området. Flertalet kontorsbyggnader har färdigställts inom de senaste fem åren, vilket innebär att beståndet är modernt, flexibelt och konkurrenskraftigt. Hyrorna ligger på 1 800-2 500 kr/kvm/år. Näringslivet i Västra Hamnen är rikt och varierat med cirka 400 företag. Till de större hör Mercedes Benz (huvudkontor för svenska och danska marknaderna), Telia Sonera, Sigma, Epsilon, Nordmills och Region Skåne. Dessutom finns det ett antal institutioner inom utbildning och forskning inom området. Det stora tillskottet av kontorsytor kommande år kan komma att ge en viss press på hyresnivån men kanske främst få genomslag på vakanserna. Det finns flera projekt som ser ut att stå i direkt konkurrens med varandra. De högsta noteringarna avseende kontorshyror tecknades under slutet på 2007 och början på 2008. Trots att topphyrorna sjunkit tillbaka något bedöms ändå marknaden i sin helhet haft en svagt positiv hyresutveckling sedan dess. Företaget Biomet, som tillverkar och säljer ortopediska implantat, har nyligen flyttat från Sjöbo till Västra Hamnen där de hyr 1 400 kvm på Västra Varvsgatan.

Utöver CBD och Västra Hamnen finns det ett antal kontorskluster i Malmö. Dessa är Limhamn, Möllevången, Värnhem, Östra Hamnen och längs med Inre Ringvägen. Hyrorna inom dessa områden har en tyngdpunkt kring 1 100 – 1 200 kr/kvm/kvm men även noteringar upp till 1 400 kr/kvm. Fosie är ett populärt industriområde med inslag av handel och kontor. Här ligger kontorshyrorna på 1 200 kr/kvm/år för nybyggda lokaler och 850-1 200 kr/kvm/år i det äldre beståndet.

Under 2011, kommer cirka 8 500 kvm ny kontorsyta att färdigställas i Stor-Malmö. Flertalet projekt som tidigare planerades för 2011 lades på is under finanskrisen. Dessa har nu startas upp igen vilket innebär att nyproduktionen under 2012 kommer att bli betydande. Totalt kommer 87 800 kvm kontor att färdigställas under 2012. Under 2013 tillkommer ytterligare 40 000 kvm. Om alla dessa projekt realiseras kommer detta att motsvara ett nytillskott motsvarande 6,2 procent av kontorstocken. Flertalet projekt återfinns i Västra Hamnen. Ett omfattande projekt är Diligentias Masthusen (kv. Bilen). Efter att Malmömässan revs under 2010-2011 kommer 18 nya kvarter för kontor, handel och bostäder att byggas i två steg. Detta kommer att bli en miljöklassad (BREEAM) stadsdel. Diligentias ambition är att påbörja uppförandet av den första nya byggnaden (kontor/butik) intill ICA Maxi nu i höst. Uthyrningsarbetet har redan påbörjats och hyresgästerna borde kunna flytta in i början av 2013.

På Universitetsholmen håller Skanska Öresund på att utveckla projektet Bassängkajen 8 (Kv Nereus) – ett kontorskomplex på 19 000 kvm uppdelat i två faser. Den första fasen på 11 200 kvm kommer att stå klar i juli i år. Den andra fasen på 7 800 kvm påbörjades i mars 2010 och beräknas färdigställas under första kvartalet 2012. Bassängkajen kommer att bli miljöcertifierad enligt GreenBuilding.

I december 2009 förvärvade Wihlborgs SVTs nya byggnad i Västra Hamnen. Affären omfattade även en byggrätt på 8 800 kvm. Här kommer Wihlborgs att bygga ett 7 500 kvm stort kontorshus som går under namnet Media Evolution City (MEC) och som ska hyras ut till företag inom media. Hyreskontrakt på totalt 3 700 kvm har nyligen tecknats med de tre företagen First Flight, Epsilon och Media Evolution. Den återstående ytan kommer att hyras ut till mindre företag. Byggnaden kommer att färdigställas i februari 2012.

Efterfrågan från kontorsintensiva företag är för närvande stark i Malmö, vilket talar för sjunkande kontorsvakanser. Det stora nytillskottet av kontorsyta de närmaste åren kommer dock inte gå obemärkt förbi. Istället räknar vi med en stigande vakansgrad i Malmö från och med 2012 och detta kommer i sin tur ha en dämpande inverkan på hyrestillväxten. Vår bedömning är att hyrorna för attraktiva lokaler i bra lägen kommer att fortsätta stiga. Däremot kommer det äldre beståndet sannolikt att drabbas i form av ökande vakanser och sjunkande hyror. För vissa byggnader kan det bli aktuellt att överväga ombyggnad till annan användning, såsom bostäder.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter