Stockholm CBD

I ett expanderande Stockholm CBD med en mycket diversifierad hyresgäststruktur är vakanserna på väg nedåt medans hyrorna för moderna och yteffektiva kontorslokaler har ökat oväntat snabbt under 2010. Här följer en kartläggning av Stockholm CBD signerad Jan Rosengren på DTZ Sweden.

Stockholms CBD kan i stort sägas avgränsas av kvarteren öster om Stureplan, Kungsgatan i norr Centralstationen i väst samt Stockholms Ström i söder. Området expanderar dock kontinuerligt i takt med att nya kontorsbyggnader färdigställs. I området kring Centralstationen räknas nu även den nya Waterfront Building till CBD. CDB har också expanderat norrut vid Norra Bantorget samt är även på väg att expandera några kvarter norrut från Kungsgatan.

Stora fastighetsägare inom CBD

CBD omfattar ca 1,9 miljoner kvm kontor. Ägare av kommersiella fastigheter inom CBD är främst svenska institutioner som Vasakronan, AMF, Diligentia, SEB-Trygg, Humlegården och Alecta samt börsnoterade fastighetsbolag som Hufvudstaden och Fabege. Det utländska ägandet har under de två senaste åren minskat. Utländska investerare som DEKA, DB Real Estate, CRI, Bank of Ireland med flera förvärvade kontorsfastigheter i området i början av 2000-talet, men har nu sålt sina innehav till svenska institutioner. Utländska ägare som fortfarande har ett betydande innehav av kontorsfastigheter i CBD är bland annat tyska Allianz som äger en kontorsfastighet, amerikanska Pembroke som äger huvuddelen av Nordeas huvudkontor, norska Vital och DnBNor som äger några kontorsfastigheter i Centralstationsområdet samt tyska MEAG som äger den nya Waterfront Building.

Yteffektivitet mest eftertraktat

Traditionellt har området mellan Stureplan och Norrmalmstorg, med Biblioteksgatan som centralaxel, betraktats som det absolut bästa kontorsläget och brukar kallas Gyllene Triangeln. Området har fortfarande de högsta hyrorna men en utjämning inom CBD har succesivt skett mellan de olika delarna. Kontorslokalernas modernitet, standard och yteffektivitet spelar nu en mer avgörande roll för hyresnivån och läget inom CBD har numera något mindre betydelse. Till skillnad från fastigheterna inom Gyllene Triangeln finns de nyaste och kanske mest yteffektiva kontorsbyggnaderna dels i området kring Centralstationen och dels i en del om- och tillbyggda kontorsfastigheter i området kring Regeringsgatan och Sergelstorg. Det senare området marknadsförs nu också som CC (Central City). CBD kan således delas upp i tre tydliga A-områden, Gyllene Triangeln, CC (inkl Hötorgshusen) och Centralstationsområdet. Mellanliggande områden, som t ex området mellan Vasagatan och upp till Sveavägen samt kontorsfastigheterna längs Kungsgatan innehåller generellt sett mindre yteffektiva kontorslokaler och har därför lägre hyresnivåer.

Diversifierad hyresgäststruktur

CBD har en mycket diversifierad hyresgäststruktur, där dock den finansiella sektorn med de stora bankernas huvudkontor är stora kontorshyresgäster. Även konsult- och rådgivningsföretag inom bland annat finans- och fastighetssektorena är väl representerade i CBD, liksom advokatbyråer och revisionsföretag.

Ökande kontorsefterfrågan

Efter några års hyresfall vände kontorshyresmarknaden definitivt uppåt igen under år 2010. En oväntat stark ekonomisk tillväxt har lett till en stark ökning av antalet kontorsanställda i landet. Detta har varit särskilt tydligt i Stockholmsregionen och har lett till att kontorsefterfrågan ökat markant. Företagen har nu generellt sett en starkare framtidstro och har lättare att ta beslut om framtida lokalbehov. Uthyrningsaktiviteten i CBD har därför under år 2010 varit större än på flera år. De under året färdigställda nya kontorsytorna i CBD uppgick till knappt 70 000 kvm och är nu nästan helt uthyrda. Från att ha varit hyresgästens marknad för bara ett år sedan råder nu stor konkurrens om främst något större kontorslokaler.

Sjunkande vakanser

Den ökade aktiviteten på kontorshyresmarknaden har lett till att kontorsvakansen i CBD sjunkit något under året och beräknas nu till ca 7,5 procent. En tendens under året har varit en fortsatt förskjutning av efterfrågan mot moderna kontor med hög yteffektivitet. Vakanserna finns därför mest i det sekundära beståndet och vakansgraden i de bästa kontorsbyggnaderna är nu låg, i nivån 5 procent. Under år 2010 har man också börjat se tendenser till att företag i allt större utsträckning söker kontor i s k gröna byggnader. Ännu kan man dock inte notera någon tydlig påverkan på hyresgästernas betalningsvilja och därmed marknadshyresnivån för kontor i dessa byggnader.

Hyror som närmar sig toppnivåer

Kontorshyresmarknaden i CBD är traditionellt den marknad i Sverige som har varit särskilt volatil, dock med en långsiktigt stigande trend. Efter flera år med stigande hyresnivåer fram till början av år 2008 sjönk hyrorna med mer än 15 procent till början av år 2010. Hyresnivåerna i moderna och yteffektiva kontor i de bästa lägena i CBD har nu på mindre än ett år åter stigit till nivåer som närmar sig de tidigare toppnivåerna med vanliga hyresnivåer på 4 000-4 500 kr/kvm. Enskilda noteringar med hyresnivåer på upp mot 5 000 kr/kvm finns också. För kontorslokaler av sämre kvalitet kan några större förändringar inte noteras under året. Hyresnivåerna i det mer sekundära beståndet ligger ganska oförändrat kvar på nivåer runt 2 300-2 800 kr/kvm.

Få nya kontorslokaler

Under de närmaste två åren kommer utbudet av nya kontorslokaler i CBD att vara ytterst begränsat. De flesta prognoser visar en fortsatt god tillväxt i ekonomin med en relativt stark ökning av antalet kontorssysselsatta inom regionen. Sammantaget leder detta till att det finns potential för fortsatt strak hyrestillväxt i CDB de närmaste åren. Först åren 2013-2015 kommer lite större kontorsytor ut på marknaden då Skandias f d kontorshus i kv Träsket är färdigställt och ombyggnader av de ytor som Swedbank kommer att lämna i kv Trollhättan (Hamngatsgallerian) kan komma ut på marknaden.

Fastighetsägare med butikslokaler

Fastighetsägare med stort innehav av butiker i CBD är Hufvudstaden med flera fastigheter längs Biblioteksgatan och NK-huset, AMF-pension med Hamngatsgallerian, ADIA (Abu Dhabi) med Sturegallerian, Vasakronan med bl a Klara Zenit och Rambury Property (Stefan Person) med Åhlénshuset. För handeln finns fortfarande en markerad skillnad mellan östra city med Stureplan och Bibliotektgatan, och västra city med Sergels Torg och Drottninggatan. För traditionell butikshandel utgörs det bästa läget av Biblioteksgatan där lite mer exklusiva modebutiker är etablerade, medan modebutiker med mindre exklusiva varumärken är belägna vid Sergels Torg och Drottninggatan. Andra attraktiva butikslägen är Hamngatsgallerian, NK-huset och Sturegallerian.

Hyresnivåer för butiker

Hyresnivåerna för butiker har under finanskrisens år hållit sig ganska stabila till skillnad mot kontorshyrorna, med marginellt sjunkande marknadshyror i centrala Stockholm. Topphyror på 14 000-18 000 kr/kvm noteras för de bästa butiksytorna på Biblioteksgatan samt i de centrala galleriorna och NK-huset. Längs andra butiksgator som Kungsgatan och Drottninggatan ligger hyresnivåerna normalt inom intervallet 4 000-8 000 kr/kvm. Även för butiker inom CBD kan man nu skönja en viss hyrestillväxt.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis har vi under det senaste året sett en vändning på hyresmarknaden för både kontor och butiker i CBD. Vakanserna är på väg nedåt och hyresnivåerna bottnade under första halvåret 2010 med en oväntat snabb och stark uppgång för moderna och yteffektiva kontorslokaler.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter