Stabila hyror i Malmö Centrum

Hittills under 2014 har det inte skett några direkta upp- eller nedgångar av varken hyres- och vakansnivåer i Malmö Centrum. Efterfrågan på kommersiella lokaler är generellt hög i området. Ett tydligt undantag är dock efterfrågan på butikslokaler. Det är några av de slutsatser NAI Svefa drar i sin analys av området.

Under våren påbörjade Jernhusen byggnationen av kontorshuset Glasvasen intill Malmö centralstation. Bild: TenjinVisual

Under våren påbörjade Jernhusen byggnationen av kontorshuset Glasvasen intill Malmö centralstation. Bild: TenjinVisual

Lokalbeståndet i Malmö Centrum består främst av mindre lokaler oftast i äldre fastigheter. Det har varit en ytterst begränsad nyproduktion i stadskärnan under många år. Beståndet är blandat vad avser modernitet. Det finns således stora möjligheter att hitta renoverade kontorslokaler samtidigt som det även går att erhålla en enklare standard. Den stora förändringen som skett i Centrum under de senaste åren är tillkomsten av Citytunnelns stationer som har ökat tillgängligheten i staden. Den utveckling som sker på Universitetsholmen och kring Centralstationen kan ses som en del av ett utvidgat Centrum. Utvecklingen kring Triangeln gör att Centrum utvidgas söderut.

Möjligheterna för Centrum att konkurrera med Hyllie, Västra Hamnen och Universitetsholmen om de stora etableringarna är begränsade. Men dessa områden bör inte ses som konkurrenter, utan snarare som att de kompletterar varandra. Fördelar med Centrum är att det redan finns en fullt utbyggd ”blandstad” med ett varierat utbud av butiker, kontor, bostäder, service och kultur, något som gör att området även kan leva på kvällstid.

Högst hyror i nyproduktion

De högsta hyrorna erhålls vanligtvis i nyproduktion, något det finns begränsade möjligheter för i de mest centrala delarna av Malmö. Det finns dock goda förutsättningar att erhålla relativt sett goda hyror även i innerstaden, och då främst i området kring Stortorget, trots att fastigheterna generellt är av äldre karaktär. Det förutsätts emellertid att fastigheterna löpande renoverats och moderniserats, främst vad avser dess tekniska installationer.

Stora butiksvakanser

Utbyggnaden av Triangelns köpcentrum, tillsammans med de många andra moderna butikslokalerna som tillförts marknaden på senare år, har satt press på butikerna längs med gågatan som för närvarande har relativt stora vakanser. Vi märker dock en viss ljusning inom handeln och de uthyrningar som gjorts under våren och i början på sommaren är ett bevis på detta. Det som primärt efterfrågas är lokaler mellan Triangeln, utmed Södra Förstadsgatan och till Stortorget. Långsiktigt bedöms cityhandeln klara sig väl gentemot de externa köpcentrumen.

Stabila hyresnivåer

Hittills under 2014 har vi inte sett några direkta upp- eller nedgångar av hyres- och vakansnivåer i Malmö Centrum. Efterfrågan på kommersiella lokaler är generellt god, något som gäller på de flesta delmarknader. Ett tydligt undantag har dock varit butikslokaler i Centrum som har upplevt en svag efterfrågan med många hyresgäster som istället flyttat till några av de externa köpcentrumen.

Som tidigare är det främst moderna, flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Konkurrensen är mycket hård om större etableringar/uthyrningar. Utvecklingen har gått mot ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, från cellindelade kontor till öppna kontorslandskap och aktivitetsbaserade arbetsplatser. De lokaler som bedöms ha lägst efterfrågan framöver är främst 1980-1990-talsobjekt med ineffektiva lokaler och relativt höga kvadratmeterhyror, särskilt om dessa ligger lite utanför kommunikationsnära lägen. För kontorslokaler bedöms hyres- och vakansnivåerna inte uppvisa några betydande förändringar under året.

De noterade hyrorna i Centrum befinner sig huvudsakligen i intervallet

1 750 – 2 450 kronor per kvadratmeter med topphyror upp mot 2 600 kronor per kvadratmeter.

Stora flyttar

Bland de uthyrningar som skett kan nämnas Skanska som har tecknat ett hyresavtal med MAQS Advokatbyrå om 1 250 kvadratmeter i kontorsbyggnaden på Malmö Live. Huset blir en toppmodern arbetsplats och inrymmer sammantaget 10 000 kvadratmeter och blir som högst nio våningar.

Vasakronan har tecknat hyresavtal med spelutvecklaren King avseende 1 700 kvadratmeter fördelat på två plan i fastigheten Hans Michelsen 9 på Bruksgatan i centrala Malmö.

Kontorsprojekt i Malmö Centrum

I Malmö är det för närvarande stor aktivitet kring Centralstationen och Universitetsholmen. Ett tydligt exempel på denna tendens är Skanskas hotell- och kontorsprojekt Studio som nyligen påbörjades. Projektet är beläget längst ut på Universitetsholmen och kommer resultera i en 14 våningar hög byggnad med totalt 22 000 kvadratmeter. Hotelloperatören Story Hotel har tecknat hyreskontrakt för hotelldelen som kommer innehålla totalt 98 rum. Studio marknadsförs med ledorden ”Work”, ”Stay” och ”Play”. Konceptet bygger på att man interagerar och byter erfarenheter med andra hyresgäster genom att erbjuda innovativa miljöer där workshops och seminarier ingår i hyran.

Under våren har även Jernhusen påbörjat ett profilprojekt. Projektet är beläget intill Malmö centralstation och benämns Glasvasen, vilket åsyftar till byggnadens arkitektur. Det kommer resultera i cirka 6 000 kvadratmeter kontorsyta och cirka 1 000 kvadratmeter butiksyta. Projektet blir startskottet för utvecklingen av Södra Nyhamnen, där Jernhusen tillsammans med Norrporten kommunicerat att de ingått ett samarbete kring en tomt intill Malmö centralstation. Detaljplaneförslaget medger en total byggnadsvolym på 20 000 kvadratmeter, varav cirka 15 000 kvadratmeter är utlagd som kommersiell yta och resterande som bostäder. Den kommersiella delen avser en ny byggnad för Malmö tingsrätt. Norrporten har tidigare erfarenheter av att uppföra och förvalta domstolslokaler och kommer att bli ägare till fastigheterna, vilket därmed blir deras insteg på Malmömarknaden. Detaljplanearbetet planeras vara färdigställt under 2015.

2015 får Malmö stad ett helt nytt område, Malmö Live, som blir ett unikt kvarter på Universitetsholmen. Ett levande område med stadens nya konserthus, kongress, bostäder, kontor och hotell i toppklass. Kontorshuset som finns inom Malmö Live blir en modern arbetsplats med lobby, reception, konferens, café och servicebutik på entréplan. Huset på 10 000 kvadratmeter blir som högst nio våningar och på vissa av dessa våningsplan har kontoren en egen terrass.

Fastighetstransaktioner

Antalet försäljningar i centrum har under de senaste åren varit tämligen begränsade. I mars 2014 förvärvade Atrium Ljungberg fastigheten Malmö Dimman 11 vid Möllevångstorget. Säljare var Profi. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 265 miljoner kronor. Objektet inrymmer cirka 15 700 kvadratmeter, främst kontor, utbildning och kommunala verksamheter. Fastigheten är fullt uthyrd, bland annat med Malmö Stad som en stor hyresgäst. Priset motsvarar cirka 16 900 kronor per kvadratmeter. I september 2013 förvärvade Lindströms Property fastigheten Björnen 6, en butiks- och kontorsfastighet längs med gågatan, till en bedömd köpeskilling om 49 miljoner kronor. Säljare var Briggen. Objektet inrymmer cirka 2 200 kvadratmeter och priset motsvarar cirka 22 300 kronor per kvadratmeter. I augusti 2013 förvärvade en utländsk fond fastigheterna Kronan 10 och 11 i centrala Malmö till en bedömd köpeskilling om 500 miljoner kronor. Säljare var Niam. Objekten inrymmer cirka 19 000 kvadratmeter, främst kontor. Lokalerna är fullt uthyrda. Priset motsvarar cirka 26 300 kronor per kvadratmeter. I juni 2013 förvärvade Svenska Hus fastigheten Davida 15 i centrala Malmö till en bedömd köpeskilling om 280 miljoner kronor. Säljare var Ikano Fastigheter som har fattat beslut om ny strategisk inriktning och därmed avyttrat sina kontorsfastigheter. Objektet inrymmer cirka 11 500 kvadratmeter kontor, till stor del uthyrda till Arbetsförmedlingen. Priset motsvarar cirka 24 400 kronor per kvadratmeter.

(NAI Svefa är ett av Malmös största och ledande konsultföretag med konsulter verksamma inom fastighetsvärdering, lantbruksvärdering, transaktioner, samhällsbyggnad och fastighetsutveckling.)

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter