stabil marknad även i dåliga tider

Med en befolkning på nära 200 000 invånare är Uppsala landets fjärde största stad, och har haft en mycket stark befolkningsutveckling på över tolv procent under den senaste tioårsperioden. För hela Sverige var befolkningsökningen strax över fem procent under samma period. Här följer en kartläggning av staden, signerad

Karin Witalis på DTZ Sweden.

Uppsalas näringsliv är i relativt liten utsträckning beroende av tillverkningsindustrin och klarade sig därför väl under nedgången i ekonomin under år 2009. En mycket hög andel anställda finns inom den offentliga sektorn, särskilt inom undervisning och vårdsektorerna. De tio största arbetsgivarna sysselsätter 39 000 anställda, varav 36 000 finns inom den offentliga sektorn. Största arbetsgivare är Uppsala kommun, Uppsala Läns Landsting, Uppsala Universitet och Sveriges Lantbruks-universitet. Även de största privata arbetsgivarna, GE Healthcare Bio-Science AB, ISS Facility Services AB och Frensenius Kabi AB återfinns inom tjänstesektorn och forskningsanknuten verksamhet.

Arbetslöshetssiffrorna har under hela lågkonjunkturen varit avsevärt lägre än för riket som helhet, vilket också beror på en relativt stor utpendling till Stockholmregionen. Just nu är den relativa arbetslösheten i Uppsala 4,8 procent jämfört med 6,1 procent för hela Sverige.

Projekt

Ett stort projekt i Uppsala är byggandet av Uppsala resecentrum. Detta är ett av stad-ens största byggprojekt genom tiderna och projektet drivs gemensamt av Trafikverket, Jernhusen AB och Uppsala kommun. Bygget innebär stora förändringar av stationsområdet. Hittills har man anlagt de nya gatorna Stationsgatan och Stadshusgatan, en ny gång- och cykelgenomfart under spåren i form av Centralpassagen, nya bilgaraget Centralgaraget, samt en ny centralstation. Stadsbilden förändras också tack vare den nya bangården, torg, parker, hus och fler cykelparkeringar. Projektet Uppsala resecentrum startade 2005 och kommer att stå klart i december 2011. Intill resecentrum uppför Skanska Uppsala Entré med kontor och lägenheter, som kommer att bli inflyttningsklart 2012. I samma område bygger Skanska på uppdrag av Uppsala Akademiförvaltning en hotell- och konferensanläggning. Öster om resecentrum byggs bostäder.

Lokaler

Bland de större ägarna av kommersiella hyresfastigheter återfinns Vasakronan, Aspholmen, Atrium Ljungberg, SEB, Diligentia, Klövern samt Henry Ståhl Fastigheter. Akademiska Hus har vidare ett mycket stort bestånd av utbildnings- och forsknings-lokaler.

A-läge för kontor i Uppsala utgörs av centrum och avgränsas av Klostergatan i nordväst, Bäverns gränd i sydost samt av Kungsgatan och Fyrisån. Även Uppsala Science Park, söder om Akademiska sjukhuset, klassas som A-läge. B-läge för kontor är området ut till St Olofsgatan, ner till Trädgårdsgatan söder om Fyrisån samt området fram till Vaksalatorg, vid korsningen Salagatan, norr om ån.

Exempel på attraktiva områden utanför centrum är Kungsängen, Kvarngärdet och vissa delar av Boländerna. Det senare är ett tidigare industriområde ca två km söder om Uppsala centrum som snabbt håller på att omvandlas till ett modernt handels- och kontorsområde. Förutom vissa delar som bedöms vara B-läge, utgörs större delen av Boländerna som C-läge för kontor. Området bedöms dock ha stor potential för framtiden. Flera stora varuhus ligger i Boländerna, bland andra Bauhaus, Biltema, Coop, Ikea, Mediamarkt, Plantagen och Elgiganten. Fler butiker och verksamheter planeras inom området. Exempelvis utvecklar Aspholmen Fastigheter handelsanläggningen Bolandcity med CityGross, HM och flera andra butiker. I och med handelns efterfrågan på expansion är trafiksituationen i Boländerna i behov av förbättring med bland annat nya rondeller och gator, vilket redan påbörjats.

Kontorshyresmarknaden i Uppsala har under hela 2000-talet präglats av stabila hyresnivåer med mycket marginella förändringar. Genom att sysselsättningen hållits uppe även under lågkonjunkturer har lokalhyresmarknaden klarat sig väl, även om vakanserna steg något under åren 2008-2009. Främst drabbades ytterområdena av stigande vakanser. Generellt har vakansgraden för kontor dock hållit sig väl under tio procent, med nivåer i centrala Uppsala på mellan fem och sex procent. I ytterområdena är vakansgrader på över tio procent inte ovanliga.

Efter en mindre nedgång av kontorshyrorna under krisåren 2008-2009 steg hyresnivåerna något under 2010-2011, främst avseende moderna och flexibla kontorslokaler. Vakansgraden i centrala Uppsala ligger just nu på cirka fem procent, och topphyrorna ligger på strax över 2 000 kr/kvm. Det finns även noteringar på högre nivåer. I ombyggnadsprojektet Kv. Oxen i centrala Uppsala, gamla Folkets Hus, bredvid Svavagallerian har Vasakronan hyrt ut kontorslokaler till hyror på 2 300–2 500 kr/kvm. Lokalerna ska miljöklassificeras enligt LEED med Guld som mål.

Högsta hyrorna utanför de centrala delarna uppnås i nya kontorslokaler i Uppsala Science Park, med hyresnivåer på upp mot 2 000 kr/kvm. Mer normala hyresnivåer för kontor i områden som Kvarngärdet, Kungsängen och Boländerna är 1 100 - 1 300 kr/kvm för kontorslokaler av god standard.

Som en följd av ett näringsliv dominerat av offentlig verksamhet, med vård och utbildning som bas, ligger arbetslösheten på en relativt låg nivå även i tider av svag ekonomisk tillväxt. Av denna anledning bedömer vi att kontorshyresmarknaden kommer att förbli relativt stabil även framöver. Denna analys bygger på att världskonjunkturen inte kommer att bli mycket sämre än den är idag. Viktigt att betona är att det föreligger betydande nedåtrisker i och med att riskerna för en allvarligare ekonomisk kris är överhängande.

Vidare talar en begränsad planerad nyproduktion av kontor för en positiv utveckling på kontorshyresmarknaden även framöver. Samtidigt finns möjligheter till nyproduktion av kontor i bland annat Uppsala Science Park och i området Fyrislund, vilket talar för att hyresnivåerna inte kommer att stiga på något mer dramatiskt sätt.

Bostäder

Dominerande ägare av bostadshyreshus är det kommunala Uppsalahem AB, med nästan 800 000 kvm bostäder, och det av 4:e AP-fonden ägda bolaget Rikshem, med ca 370 000 kvm. Förutom vanliga hyreslägenheter ingår även 4 350 studentbostäder i Dombrons bestånd. Större privata ägare av bostäder är Heimstaden, ACTA och Stena Fastigheter, alla med ca 70 000 kvm bostäder vardera.

Som många andra städer med en stark befolkningstillväxt, och dessutom ett stort inslag av studenter, kan situationen på bostadsmarknaden karaktäriseras som bostadsbrist med ett under de senaste åren stigande underskott. Nyproduktionen under perioden 2008-2010 var låg, med totalt ca 2 900 färdigställda lägenheter samtidigt som antalet hushåll steg med drygt 5 000. Under 2011 är den planerade nyproduktionen 1 500 bostäder (SCB). Vakansgraden i det kommunägda bostadsbeståndet har varit mycket lågt sedan slutet av 1990-talet, med nivåer som pendlat runt 0,1 procent.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter