Solna/Sundbyberg

Norr om Stockholm ligger två av Sveriges minsta kommuner, Sundbyberg och Solna. Kommunerna har en total yta om ca 28 km² och dryga fem km till huvudstadens citykärna. Området är expansivt, bland annat har flera stora satsningar gjorts på att bygga om före detta industriområden till profilerade kontorsområden. Fakta Sundbyberg, som är Sveriges mest tätbefolkade kommun med drygt 4 000 bosatta per km², hade den sista december 2007 drygt 35 000 invånare. Prognosen pekar på en ökning med ca 20 000 personer under den närmaste tioårsperioden. I jämförelse med Sundbyberg är Solna mer glesbefolkat med drygt 3 200 personer per km² på den ca 19 km² stora landarealen. Förändringen har enbart varit positiv under de senaste tio åren och prognoserna är positiva även i Solna. Till de största arbetsgivarna i Solna/Sundbyberg hör bland andra SEB, Eniro, Stockholms läns landsting, ICA och stora byggbolag som NCC och Skanska. Fastighetsbestånd Lokalmarknaden i Solna/Sundbyberg består till övervägande del av kontor med inslag av butiker. Ytorna är spridda över kommunerna, med viss centralisering kring bland annat Sundbybergs centrum, Frösunda och Solna centrum. Bebyggelsen är mycket varierande, både vad gäller exteriör och ålder. Intill Sundbybergs station ligger Skanskas nybyggda fastighet Magasinet 1 med byggnaden Black Building. Byggnaden har plats för ca 500 anställda på en total yta om 11 000 m². Den dominerande hyresgästen är Svenska Kraftnät. På andra sidan järnvägen, ca 1 200 m väster om Black Building, på fastigheten Eken 6, ligger den före detta Maraboufabriken som i slutet av 1990-talet byggdes om till kontor. Fastigheten har en total yta om ca 27 000 m². I Solna/Sundbyberg har det under senare år skett stora förändringar av två områden. Intill Bällstaviken ligger det område som tidigare var Vretens industriområde. I dag har industrikaraktären försvunnit och nu återfinns här ett profilerat kontorsområde, Solna strand. Åtta fastighetsägare förvaltar de olika fastigheterna i området. Ca 200 meter öster om Sundbybergs pendeltågsstation ligger före detta industriområdet Vireberg. De gamla industrifastigheterna rustas nu upp etappvis för att förvandlas till moderna kontorsbyggnader med en sammanlagd yta om 140 000 m². Området heter Solna Business park. Karolinska sjukhuset med sina många institutioner och kliniker ligger till stor del i Solna. Sjukhusområdet upptar ca 344 000 m² mark på fastigheterna Haga 3:18, 4:17, 4:18 och 4:34. Fastighetsägare är Stockholms läns landsting. Stora fastighetsägare Det kommunala bolaget Fastighets AB Förvaltaren är den enskilt största fastighetsägaren i Sundbyberg med både bostäder och lokaler i sitt bestånd. Den kommunala hyresvärden innehar ca 25 procent av marknadsandelarna för kommersiella lokaler, motsvarande drygt 230 000 m². Andra stora fastighetsägare är bland andra Diligentia, som äger ca 90 000 m² kontorsytor i Solna/Sundbyberg och Humlegården med fastigheterna Atleten 5 och Sprängaren 8 i Sundbybergs centrum samt drygt 190 000 m² uthyrningsbar kontorsyta i Solna. Den största fastighetsägaren i Solna är Fabege som också förfogar över ca 85 procent av den uthyrningsbara ytan i Solna Business park. Projekt Tvärbanan Norr, ombyggnationen av Mälarbanan, Nya E18 och Stora Ursvik är några av de stora projekt som är aktuella och som kommer att påverka kommunerna. Tvärbanan Norr kallas förlängningen av tvärbanan från Alvik, via centrala Sundbyberg mot Solna station. Den nya sträckan kommer att bli ca 7 km lång och restiden mellan Alvik och Solna station kommer att vara ca 15 minuter. För att förenkla för arbetspendlare från Mälardalen pågår en studie för att öka spårkapaciteten på Mälarbanan. Utbyggnaden innebär att kapaciteten kommer att ökas till fyra spår samt att en ny sträckning i östlig riktning byggs. Tvärbanans samt Mälarbanans planerade utbyggnader kommer att möta den allt större efterfrågan på effektiv kollektivtrafik som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Norr om Enköpingsvägen byggs en ny stadsdel, Stora Ursvik. Ursvik är den enskilt största bostadssatsningen i Sundbyberg någonsin och beräknas stå klar år 2020. På området bereds plats för 4 000 bostäder med olika upplåtelseformer och 150 000 m² lokalyta. Totalt beräknas 4 000 nya arbetsplatser inom kontor, handel och service komma att skapas. Nödvändigt för de sista etapperna i planeringen av Ursvik är genomförandet av nya E18 via Hjulsta och Kista, för vilken de första spadtagen togs i mars 2009. Transaktionsmarknaden Solna/Sundbybergs transaktionsmarknad har varierat i intensitet under det senaste året. Ett förvärv som nyligen genomförts är tyska IVG Funds köp av Skanskas Black Building. Förvärvet gjordes, enligt Jonas Åkerberg, chef för värdering och analys på NAISvefa, till en direktavkastning strax under sex procent. Prislappen låg på ca 400 miljoner kronor. Avkastningskravet är, enligt Åkerberg, relativt lågt men kan förklaras av den lägre risken i och med de långa kontrakt som skrivits med Svenska Kraftnät, vilka disponerar ca 95 procent av ytorna. Förvärvat har också Humlegården gjort genom att köpa sex stycken fastigheter i Hagalund av Allba Fastighets AB. Fastigheterna har en sammanlagd uthyrbar yta om ca 28 500 m², huvudsakligen kontor och industri. Avslag på köpet av den tilltänkta Lorrygallerian i kvarteret Plåten fick Centrum Terre göra i januari i år på grund av finansieringssvårigheter orsakade av finansoron. Byggstarten för den nya gallerian var lagd till hösten 2008 men är nu skjuten på framtiden. Finansoron har påverkat många påtänkta förvärv genom höjda direktavkastningskrav. Enligt Åkerberg har direktavkastningskraven höjts med ca en procentenhet, från drygt fem procent under konjunkturens topp till dagslägets dryga sex procent. Avkastningskraven för kontor varierar inte så mycket mellan kommunerna, utan beror snarare på mikroläget. Hyresmarknaden Enligt Birgitta Lindström på NAI Svefa Relocate är variationerna i hyra stora över den aktuella marknaden. Sett över hela Solna/Sundbyberg ligger hyrorna i intervallet 800-2 200 kr per m². De högsta hyrorna återfinns i de nybyggda lokalerna i Frösunda. Kontoren har där ett attraktivt skyltläge mot E4:an och goda kommunikationsmöjligheter. Strax under hyresnivån i Frösunda ligger Sundbybergs centrum med hyresnivåer kring 1 700 - 2 000 kr per m² för nyare kontor i bra lägen. Norr om Solna station växer en ny stadsdel fram, vilken är tänkt att bli Skandinaviens främsta destination för evenemang, shopping, arbete och boende. Stadsdelen kallas Arenastaden och kommer att ha mer än 10 000 arbetsplatser och Skandinaviens största shoppingcenter, Mall of Scandinavia, med 100 000 m² butiksytor och konceptstores. I Arenastaden har nyligen en av de största uthyrningarna under de senaste åren gjorts då Fabege tecknat avtal med Vattenfall om ca 43 000 m² kontor. Kontraktet är tecknat på 12- årsbasis och hyresvärdet kommer att uppgå till ca 100 miljoner kronor årligen. Vakansgraden i kommunerna varierar stort. I mer centrala lägen ligger andelen outhyrda ytor kring 7-10 procent samtidigt som sämre objekt i mindre centrala lägen kan ha en vakansgrad om ca 15- 20 procent. Finansoron påverkar lokalhyresmarknaden i form av ökad risk för vakans, vilket gör att hyrorna kan komma att pressas nedåt. Jämförelsevis har Stockholms centrala delar så här långt klarat sig bäst i krisen medan Solna/Sundbyberg varit bland de områden där efterfrågan på lokalytor minskat. Slutsats Solna/Sundbyberg är ett expansivt område med närhet till Stockholms city och mycket goda kommunikationer. Även om den allmänna oron på marknaden påverkar lokalhyresmarknaden i stort ser det inte alltför mörkt ut för kommunernas lokalmarknad. Med de infrastrukturförbättringar som är på gång i kombination med storsatsningar på expansion av nya områden är bedömningen att Solna/Sundbyberg även i fortsättningen kommer att vara attraktivt för lokalhyresgästen.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter