Så påverkar omvandlingstrycket

Hur kan ni som hyresgäst eller egenbrukare agera när ett så kallat omvandlingstryck uppstår i ert industri- och lagerområde? När det perifera läget förändras till ett mer centralt då staden kryper närmare och lager och industri pressas bort till förmån för bostäder och handel. Vilka är de första tecknen att hålla utkik efter, hur fort går det och vad kan man vinna på detta? Manne Berger, VD på Momentum Fastighetsutveckling AB, vägleder.

På Backaplan i Göteborg vill fastighetsägarna gå samman och riva de befintliga strukturerna och bygga nytt och tätare med handel, kontor och bostäder. Bild: Coop Fastigheter

På Backaplan i Göteborg vill fastighetsägarna gå samman och riva de befintliga strukturerna och bygga nytt och tätare med handel, kontor och bostäder. Bild: Coop Fastigheter

Ett omvandlingstryck uppstår i samma takt som staden utvecklas och förtätas.

– Den starka drivkraften är det som populärt kallas urbaniseringstrenden. Allt fler vill bo och jobba i staden vilket gör att den behöver växa. Därmed skapas ett omvandlingstryck, säger Manne Berger.

När staden förtätas förändras lägens betydelse. Det som tidigare varit ett industriområde i stadens utkant blir, när det växer fram allt mer blandstad runt omkring, ett mer centralt läge.

– När bostäder, kontor och handel kryper allt närmare blir det svårare att komma fram i, eller till, det tidigare industri- eller logistikområdet, pga trängre gatumiljö, kullersten och rondeller. Plötsligt sitter man i ett område som fått ett mer centralt läge jämfört med när arbetsplatsområdet etablerades för 50 eller 100 år sedan. Örnsbergs industriområde i Stockholm är ett sådant exempel.

Manne Berger, VD, Momentum Fastighetsutveckling

Manne Berger, VD, Momentum Fastighetsutveckling

Hyran går upp

När ett område blir mer centralt pga att det byggs mer stad runt omkring blir läget mer attraktivt. Det skapar ett omvandlingstryck i den befintliga lokalen. Manne Berger ger ett exempel på ett vanligt scenario när omvandlingstryck uppstår och konverterar ett område.

– Säg att ett företag är etablerat med en lager- och logistikanläggning i området. Läget blir mer centralt och framkomligheten med långtradare försämras. När det byggs bostäder införs även restriktioner för hur man får köra med dessa nattetid. Hit lockas istället t ex bilservice-, målar- och larmfirmor och området blir mer ett traditionellt industriområde än ett område anpassat för lager- och logistik. Blir det ännu lite mer centralt börjar kanske proffsbutiker flytta dit. Nästa steg kan vara att en dagligvaruhandel eller bilhandel öppnar där. Det har fortfarande kanske lite industrikaraktär och samma typ av byggnadsstrukturer, men där det från början var en rangeryta är det nu en parkeringsplats. Denna områdesförvandling gör att det uppstår ett omvandlingstryck i den befintliga lokalen. Och varje steg i förändringen resulterar i att hyran går upp 100-200 kronor. I Storstockolm ligger snitthyran för lager och logistik på 700 kronor, för allmänindustri 900 kronor, proffsbutik 1 100 kronor, dagligvaruhandel 1 200 kronor och för bilhandel på 1 300-1 400 kronor.

I och med förändringarna har hyran för lager- och logistikanläggningen fördubblats samtidigt som området inte längre passar verksamheten.

– Sickla i Stockholm och Agnesfridsvägen i Fosie, Malmö, är andra exempel på områden som gått igenom detta. Sickla gick från Atlas Copco-industri till att bli en handelsplats. Nu har området blivit så attraktivt att man även bygger bostäder och kontor i nära anslutning. På Agnesfridsvägen i Fosie har industriverksamheterna ersatts av främst bilhandel.

När staden förtätas

Exploateringstal är ett mått på täthet i bebyggelse, det vill säga förhållandet mellan tomtarea och bebyggd area. Exploateringstal under 1,0 betyder att tomtarean är större än den bebyggda arean, över 1,0 visar att den bebyggda arean är större än tomtarean och ett exploateringstal över 2,0 betyder att den bebyggda arean är dubbelt så stor som tomtarean osv. En industribyggnad brukar ligga någonstans på 0,5-0,6. Har man stora ranger- och uppställningsytor är exploateringstalet ännu lägre.

– Det är ju inte bara vad man betalar i kronor per kvm som avgör värdet på tomten, utan markvärdet påverkas även av hur många kvm lokal som finns på fastigheten. Det är de mekanismerna som driver den här förändringen. Genom att förändra till en produkt där hyresgästen betalar mer per kvm kan vara ett sätt att höja värdet på fastigheten, men när man bygger tätare stad finns mycket att tjäna genom att bygga högre hus och därmed få in fler kvm på samma tomtyta. En stor volymförändring kan t ex genomföras genom att riva en industri- eller lagerlokal och istället bygga bostäder eller kontor.

Detta sker framförallt i Stockholm, men även i Göteborg, menar Manne Berger.

– T ex på Backaplan i Göteborg där fastighetsägarna vill gå samman och riva de befintliga strukturerna och bygga nytt och tätare med handel, kontor och bostäder. Ett annat exempel är Fässbergsdalen mellan Göteborg och Mölndal.

I varken Stockholm eller Göteborg finns längre någon attraktiv jungfrulig mark att utveckla och begränsningarna i utkanterna är omfattande. I Malmö är dock läget fortfarande lite annorlunda.

– I Malmö är varken tillväxten eller omvandlingstrycket så stort än så länge. Det beror både på stadens storlek, att en del av tillväxten har gått till Köpenhamn, att Malmö har förutseende kommunala stadsplanerare samt tillgången till jungfrulig mark relativt nära stadens centrum. Hyllie, där man byggt Emporia och Malmö Arena, var tidigare åkermark, och där finns fortfarande utrymme för väldigt mycket mer tillväxt och stadsförnyelse i form av bostäder och arbetsplatser. Men även i Malmö kommer de här förtätningarna att ske förr eller senare med ett omvandlingstryck som naturlig följd, konstaterar Manne Berger.

Så kan ni utnyttja läget

– Omvandlingsprocesserna i områden är väldigt långa. Det händer ingenting, det händer ingenting, det händer ingenting, sen händer plötsligt väldigt mycket på en gång. Ännu snabbare sker förändringen om man lägger till en högkonjunktur och en ökad efterfrågan.

Är man en lättfotad hyresgäst, med kort hyresavtal, som kan tänka sig att flytta i stort sett vart som helst bara hyran är bra, då är det ingen större panik. Men kräver verksamheten tillstånd, bullrar den lite eller om man är beroende av kluster, en viss typ av grannar eller tillgång till en viss typ av komponenter eller logistik, då är det bra att vara en smula på tårna och ha bra framförhållning, anser Manne Berger. Inte minst om man själv äger fastigheten där man verkar.

Hans råd är att hålla koll på stadens översiktsplan och vad som står om stadsförnyelse på kommunens hemsida.

– Att ett område utpekas som ett förändringsområde i en översiktsplan är ett första tecken på att något är på gång. Då kan man förvänta sig ett omvandlingstryck. Men det kan som sagt ta tid, kanske blir det aktuellt först 20 år framåt i tiden. Senare tecken är förstås att hyran höjs allt mer och att man märker att andra typer av verksamheter börjar flytta till området. Även om områdes- omvandlingen inte skulle påverka den egna lokalen, hamnar man förr eller senare mitt i en byggarbetsplats där det kan vara svårt att ta sig fram och det blir mycket stök och bök, säger Manne Berger.

De som har störst möjlighet att tjäna pengar på omvandlingstrycket är de som äger sina fastigheter.

– Men jag tycker också att hyresgäster, genom att bevaka utvecklingen, kanske kan växa med förändringen eller se till att få flytta i förtid, för att på så sätt optimera sin lokallösning. Som egenbrukare kan man överväga att flytta sin verksamhet och hyra ut fastigheten och på så sätt utnyttja den höjda hyran. Känner man sig inte bekväm i rollen som fastighetsägare kan man antingen ta hjälp av någon när det gäller förvaltningen eller välja att sälja. Man kan också avvakta och invänta att ytterligare förändringar genomförs. Om det blir aktuellt med bostadsbyggande i området kan man eventuellt göra en större vinst vid försäljning i rätt skede.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter