Populära norra Älvstranden

Norra älvstranden

Norra Älvstranden ligger på Hisingen som är Sveriges fjärde största ö med en totalarea om ca 20 000 ha. Av Göteborgs totalt ca 500 000 invånare finns ca 130 000 bosatta på Hisingen.

Utifrån verksamhetsperspektiv finns en koncentration på Hisingen längs E:6 an samt på Norra Älvstranden. Vi har i denna analys valt att belysa följande områden: Eriksberg, Sannegårdshamnen samt Lindholmen.

Gemensamt för samtliga områden är att det är gamla varvs och industribyggnader som får ge vika för främst kontor och bostäder. Området har främst utvecklats genom det kommunala bolaget Norra Älvstranden Utvecklings AB som har fått uppdraget av Göteborgs stad.

Under de senaste 10 till 15 åren har omvandlingen skett från industri och båtvarv till bostads- kontors- och utbildningsändamål. När varvsepoken tog slut i Göteborg på 1970-talet skulle cirka 750 000 kvm mark utvecklas till något nytt. I början av 1990-talet presenteras tankegångarna för den första etappen i utställningen "Eriksberg- visioner i hamn". På Eriksbergsområdet stod 1992 de första bostäderna och Hotell 11 klart. I dagsläget är det mesta utvecklat kring Lindholmen och Sannegården medan det i Eriksberg fortfarande är en bit kvar innan alla byggnader är på plats.

Eriksberg

Eriksberg ligger närmast Älvsborgsbron av områdena på Norra Älvstranden. Det var här konverteringen från industri började med att Blå Hallen, Villan, Sjöporten och Snickeriet byggdes om för att numera inhysa hotell, kontor mässhall med mera.

Området kring dockan håller som bäst på att exploateras med bostäder och inom en tioårsperiod skall här finnas 2 000 bostäder. Det byggs både egna hem, bostadsrätter och hyresrätter inom området. En ny hållplats för Älvsnabben har minskat avståndet till centrum och närheten till Färjenäsparken gör att området har både bra kommunikationer som rekreationsmöjligheter.

Efter en bra start har de bolag som bygger bostadsrätter inom området haft allt svårare att få sålt sina lägenheter, främst på grund av den finansiella krisen.

Eriksbergs köpcentrum är ett resultat av den expansion av bostäder och verksamheter som skett på Norra Älvstranden. Köpcentret rymmer bl a Coop, Systembolaget, Expert Stormarknad, Handelsbanken m fl.

De kontor som finns i området finns främst inom Snickeriet samt gamla Eriksbergs huvudkontor. Snickeriet har cirka 4 800 kvm kontor och Eriksbergs huvudkontor nästan 6 000 kvm.

Kontorshyran inom området ligger främst mellan 800 – 1 500 kr/kvm och vakansnivån ligger kring 6-8%.

Sannegårdshamnen Sannegårdshamnen som till övervägande del består av bostäder med de flesta upplåtelseformer är lokaliserat mellan Eriksberg och Lindholmen. På båda sidor om hamnkanalen finns bostadsbebyggelse, på den västra nyare med inspiration av kvarters- och trädgårdsstaden och på den östra sidan Slottsberget med sin villabebyggelse.

Den östra delen av Sannegårdshamnen är helt färdigställd medan den västra delen är i slutskedet. Framöver kommer Inre Sannegården att exploateras för att binda samman de västra och östra delarna. Tanken är att cirka 300 lägenheter skall uppföras här tillsammans med en vårdcentral. Under uppförande är en Ica Kvantum butik där beräknad inflyttning är under hösten 2010.

Lindholmen

Lindholmen som finns lokaliserat öster om Sannegården är kärnan i utvecklingen av verksamhetslokaler på Norra Älvstranden. Idag finns det cirka 180 företag på Lindholmen med fokus på mobil kommunikation, intelligenta fordon och modern medieindustri. Bland företagen återfinns ett flertal Volvobolag, Ericsson, IBM, Semcon och SVT.

I direkt anslutning till företagsklustret ligger Campus Lindholmen. Där finns Göteborgs Universitet och Chalmers Tekniska Högskola med egna och samverkande utbildnings- och forskningsverksamheter. Campus Lindholmen innehåller också ett tiotal gymnasieskolor och kvalificerad yrkesutbildning. I dagsläget finns cirka 16 000 personer som arbetar inom området. Byggnadsmässigt har under perioden Norra Älvstranden Utvecklings AB renoverat och moderniserat de gamla varvsbyggnaderna till moderna kontors och verksamhetslokaler. Av nyproduktion som skett från år 2000 och framåt kan nämnas Ericssons byggnation om 37 000 kvm längst ut på Lindholmspiren. Andra byggnationer är för Sigma och Semcon samt det hus som heter Navet 1 som ligger i anslutning till Ericssons byggnad.

Då Volvo har en betydande del lokaler på Lindholmen är det ingen vågad gissning att det framöver kommer komma en del vakanser på grund av den nuvarande krisen. I dagsläget ligger vakansnivån på cirka 8 % för kontor exklusive de nya ytorna i Kuggen samt Lindholmspiren 3.

Kontorshyrorna för området är högst i Navet som har hyror kring 2 200 kr/kvm medan genomsnittet ligger kring 1 600-1 700 kr/kvm givetvis beroende på storlek och kvalité.

Vad gäller pågående byggnationer är det främst två projekt som sticker ut på Lindholmen. Projektet Lindholmspiren 3 med inflyttning under 2010 kommer inhysa cirka 20 000 kvm kontor, butiker och mötesplatser av vilka cirka 12 000 kvm är kontor. Byggnaden kommer länkas samman med Navet med Iiknande arkitektur Älvstranden Utveckling har nu tecknat de två första hyreskontrakten i kontorsprojektet Lindholmen Science Park i Göteborg. Därmed är en tredjedel av huset uthyrt. Chalmers Studentkårs Restaurang Lindholmen AB hyr 2400 kvadratmeter och bolaget Lindholmen Science Park hyr 3400 kvadratmeter.

På andra sidan från Navet projekterar Chalmersfastigheter för en ny kontorsfastighet, Kuggen. Byggstarten skedde under senvintern 2010 och kommer vara på cirka 4 200 kvm och kommer främst vara en resurs för Chalmers vidareutveckling av Campus Lindholmen. Kuggen är tänkt att fungera som en mötesplats för samverkan mellan akademi, näringsliv och samhälle. Inflyttning beräknas ske under 2011.

På bostadssidan uppför Hökerum Bygg ca 50 bostadsrätter bredvid SGS studentlägenheter.

Transaktioner

Ytterst få fastighetstranskationer avseende kommersiella fastigheter har skett under det senaste året.

Det senaste riktigt stora förvärvet som gjordes var i början av 2008 då norska Acta köpte den fastighet där Ericsson har sina lokaler. Det är troligt att avkastningen för affären hamnade i intervallet 5,75-6 % och att affären var på cirka 1 miljard kronor. Varken köpare eller säljare har dock velat kommentera beloppen.

I början av 2008 förvärvade även Home Properties en byggrätt för hotell på Norra Älvstranden. Byggrätten omfattar ca 12 000 kvm och hotellet skall rymma ca 250 rum. Byggnationen är villkorad av att detaljplanen blir godkänd.

Utöver de projekt som är planerade och pågår på Norra Älvstranden och inom hamnområdet är den nya stadsdelen som planeras i Kvillebäcken ett av de större projekten. Byggnationen av en ny stadsdel i Kvillebäcken ska påbörjas i år 2010. Det planerade projektet omfattar 1 600 lägenheter, butiker och verksamhetslokaler. Den nya stadsdelen kommer att utvecklas och byggas av ett konsortie bestående av sex bygg- och fastighetsbolag; HSB, Derome, Wallenstam, Ivar Kjellberg, NCC samt Veidekke.

Slutsats

Norra Älvstranden har under en snart 20-årig period haft en utveckling från varvsområde till ett verksamhetsinriktat område med stora inslag av boende med alla upplåtelseformer. Såväl hyresgäster och fastighetsinvesterare har insett att Norra Älvstrandens utveckling kommer att fortskrida och bidra till att området kommer att anses attraktivt både ur etableringssynpunkt men även vad gäller boende. Nuvarande större etablerade företag drar till sig ytterligare företag vilket skapar en positiv utveckling.

Även om kommunikationen över älven tidigare inte varit den bästa har detta underlättats med hjälp av nya busslinjer samt tätare turer över älven med båt. En stationär älvförbindelse i form av bro eller dylikt kommer att göra området än mer populärt och attraktivt.

Kontorsvakanserna har likt förväntningarna ökat under det senaste året på grund av problemen främst inom bilindustrin. Detta har även satt hyrorna under press vilket lett till något lägre eller rabatterade hyror.

Snitthyror Kontor Lindholmen A-läge samt nyproduktion: 1 600-2 400 kr/kvm B-läge samt äldre: 1 200-1 600 kr/kvm Butik köpcentrum: A-läge: 1 300-2 500 kr/kvm Industri: A-läge: 500-800 kr/kvm B-läge: 350-500 kr/kvm

Område Hyresnivåer* Vakansgrad Göteborg CBD 1 700 – 2 300 kr/kvm/år 5% Högsbo/Sisjön 900 – 1 500 kr/kvm/år 15% Norra Älvstranden 1 500 – 2 200 kr/kvm/år 8% Backaplan/Hisingen 900 – 1 200 kr/kvm/år 9% Gårda/Gamlestaden 1 400 – 1 800 kr/kvm/år 8% Mölndal 1 100 – 1 500 kr/kvm/år 10% Kungsbacka 800 – 1 200 kr/kvm/år 6% Borås 900 – 1 300 kr/kvm/år 3% Kungälv 900 – 1 250 kr/kvm/år 3%

* Hyresnivåerna avser kontor i A och B+ fastigheter och anger kallhyra exklusive fastighetsskatt.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter