Områdesanalys

Täby, Danderyd, Spånga & Lidingö Storstockholms norra och östra kommuner, inbegripande Spånga församling, bildar tillsammans ett område med höga fastighetsvärden och höga medelinkomster för invånarna. Konkurrens råder om i stort sett varje kvadratmeter råmark; huruvida den skall bebyggas eller kanske bli kvar som natur- eller rekreationsområden. Anledningen är att denna region generellt har en brist på nya områden att exploatera. Täby kommun får dock anses vara ett undantag då de planerar att öka sin befolkning med ca 20 000 invånare de närmaste åren. Staffan Bäckman från NAISvefa redogör för läget. Fakta

Täby, Danderyd, Lidingö och Spånga församling innehar en befolkning på dryga 200 000 invånare och den framtida befolkningsutvecklingen ser positiv ut för samtliga områden. Stora arbetsgivare är kommuner, landsting och inom handel då regionen innehåller en rad större köpcentrum. Fastighetsbestånd

Det som utmärker lokalmarknaden i denna region är de stora köpcentrumanläggningar i form av Lidingö C, Mörby C, Näsby Park C, Arninge handelsområde samt sist men inte minst Täby C som är ett av den största köpcentrumen i Sverige. Kontorsytor återfinns i hela regionen med en viss koncentration fr.o.m. Mörby C längs med Norrtäljevägen norrut samt omkring Lidingö C.

Den äldre typen av industriområden finns knappast längre då dessa områden mer konverterats och blivit handelsytor, t.ex. Arninge C och området runt Spånga Station. Viss form av högteknologisk industriverksamhet finns dock i regionen. I övrigt är det kontorsytor som dominerar lokalmarknaden, dock inte så stor utsträckning som befolkningsantalet visar då utpendlingen till t.ex. Stockholms C och Kista är väldigt hög.Bostadsbeståndet är av modernt upprustat skick med större eller mindre bostadsrätts- föreningar som fastighetsägare. Andelen hyresrätter är av den mindre arten. Antal hotell i regionen uppgår till ett 15-tal och flertalet är i låg- eller medelpris klassen. Stora fastighetsägare

De flesta av Sveriges större fastighetsägare finns representerade i regionen med betydande arealer. Som exempel kan nämnas Akelius och Rodamco (Täby), Einar Mattson (Lidingö), Diligentia, och Stena fastigheter (Danderyd). Som vanligt är respektive kommun även stora fastighetsägare inom sitt geografiska område. Projekt

Det är framförallt på butikssidan som de större projekten kommer att genomföras. Täby C kommer inom några år att bestå av dryga 100 000 kvm bestående framförallt av ca 230 butiker. I anslutning till omdaningen har Täby kommun beslutat sig för att bygga ett nytt kommunhus om ca 9 000 kvm i anslutning till Täby C. Allt skall stå klart år 2015. Genom att kommunhuset flyttar frigörs en större byggrätt med en ännu inte bestämd lokaltyp/er i anslutning till det gamla kommunhuset som är beläget vid Roslags-Näsby. I anslutning till Täby C är Täby galoppfält beläget och detta har det tagits beslut om att lokalisera till någon annan del av Storstockholm. Därmed kommer ett område om 600 000 kvm att frigöras till bostadsproduktion och lokaler i ett mycket attraktivt läge. I Danderyd kommer butiksytorna att öka markant under de närmaste åren. Just nu färdigställs en s.k. retail park strax utanför lokalcentrat Enebyberg. Området kommer att innehålla ca 14 300 kvm butiker. Mörby C kommer, om planerna går i lås, att öka med ca 15 000 kvm butiker, 30 000 kvm kontor och 5 000 kvm bostäder. Transaktionsmarknaden

Under den senaste tiden har det inte genomförts några större uppmärksammade transaktioner på den kommersiella lokalfastighetsmarknaden inom den aktuella regionen. Däremot sker det kontinuerligt transaktioner av bostadsfastigheter framförallt till bostadsrättsföreningar, men även försäljningar som förvaltningsobjekt. För den sistnämnda fastighetstypen kan konstateras att transaktionsvolymen i princip har varit oförändrad under den gångna lågkonjunkturen. I februari köpte Sagax en industrifastighet med största delen lagerytor i Lunda industriområde i Spånga för 28 Miljoner, motsvarande 3 500 kr/kvm motsvarande ca 10 procent direktavkastning på en bedömd normaliserad nivå. Säljare var Diligentia. Objektet är upplåtet med tomträtt vilket innebär att en markhyra utgår och påverkar driftnettot negativt. De flesta fastigheterna i Lunda industriområde är upplåten med tomträtt. Hyresmarknaden

De lite större kontorsmarknaderna, som får betraktas som A-lägen inom respektive kommun, bedöms vara Lidingö C, Mörby C och Täby C. Dessa områden sammanfaller med de stora köpcentrumen i regionen. Kontorshyrorna i Lidingö C bedöms till ca 1 200 – 1 500 kr/kvm och för butiker 2 200 – 4 000 kr/kvm. Motsvarande siffror för Mörby C bedöms till 1 500 – 2 000 kr/kvm för kontor och 3 000 – 6 000 kr/kvm för butiker. De absolut högsta hyresnivåerna för butiker återfinns i Täby C med ett bedömt intervall om 3 000 – 10 000 kr/kvm och år. För mycket små ytor upp till 20 kvm kan hyran vara ett par tusenlappar högre per kvm. Kontorshyrorna i Täby C är dock mer "normala" och är belägna i nivå med Mörby C. Strax utanför centrumområdena sjunker hyran rejält ner mot 1 000 kr/kvm och år. I Spånga C, som lever i lite i skuggan av Kista, bedöms kontorshyrorna vara belägna runt 900 – 1 300 kr/kvm och för butiker något högre. Vakansgraden för butiker i Lidingö C, Mörby C och Täby C bedöms i princip till 0 procent. En viss in-/utflyttningsvakans finns dock alltid. Vakanserna på kontorsmarknaden har haft ett par tuffa år men bedöms nu kunna plana ut, framförallt för moderna lokaler i närheten av de tre stora köpcentrumen i regionen. Vakanserna bedöms uppgå till ca 10 procent inom A-läge. Utanför dessa tre centrumområden är motsvarande siffra upp mot 15 procent. Slutsatser

I kraft av den stora köpkraften i regionen spås att butiksfastigheter inom området kommer att fortsätta gå starkt och den sista butiksetableringen har inte skett. På kontorsmarknaden ser NAI Svefa de närmaste åren inte att några nya ytor av större omfattning kommer att tillskapas, utan först kommer vakanserna i det befintliga beståndet att fyllas. På lite längre sikt kommer nya kontorsytor att tillskapas i Mörby C, Täby C och på det då nedlagda Täby galoppfält.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter