Områdesanalys ärförorterna: Bromma, Marievik, Globen och Nacka

Nära huvudstadens pulserande centrum och samtidigt möjlighet till rekreation och lägre hyreskostnader hittar vi närförorterna som här analyseras. Fakta Några av de södra när förortsområdena är Marievik, Globen och Nacka, även Bromma i något västlig riktning inbegrips i denna genomgång. Områdena innefattar förhållandevis mycket bostäder och förhållandevis lite mindre av kontorsytor. Dock har nya handels- och kontorscentrum byggts upp under senare år och dessutom är fler på väg. Den stadigt ökande folkmängden i Stockholmsregionen innebär även att de ovan nämnda områdena påverkas. Förtätningar samt ytterligare exploateringar finns ständigt bland framtidsplanerna men kommer med all sannolikhet inte att innebära att någon överetablering skapas. De södra närförorterna har stor potential i regionens fortsatta utveckling. Denna kapacitet finns inte bara på grund av dess citynära läge utan även av anledningar som närhet till övrig service. Bland exploateringsplanerna är exempelvis Bromma flygplats, Globen, Nacka Forum och Årstafältet värda att nämna. Stora fastighetsägare Stockholms Stad är ofta stora fastighetsägare inom länets gränser och hamnar i topp även i södra närförorterna. Förutom dem återfinns Vasakronan, Atrium Ljungberg, Castellum, Carlyle, Valad, Aberdeen, AMF Pension och Unibail Rodamco bland de större fastighetsägarna i regionen. Ägarna utgörs alltså av en blandning av nationella och internationella investerare. Denna blandning är att betrakta som normal i det Stockholmsnära läget som naturligtvis lockar till sig internationella investerare samtidigt som nationella aktörer sedan gammalt ser potential i investeringar nära landets huvudstad. Exploatering och förändring Det finns många intressanta områden under exploatering i regionen. Såväl bostäder som andra användningsområden är aktuella för de tilltänka projekten. Det mest nämnvärda området heter Årstafältet. Södra länken har inneburit att Årstalänken inte längre används och dessutom har kommunikationsmöjligheterna via tvärbanan och pendeltåget i Årstaberg gett området en verklig förbättring ur ett kommunikationsperspektiv. Totalt planeras området omfatta 30 hektar bebyggd yta och 30 hektar kvarstående park. Läggs skogområdet Kvarnbackskskogen till uppgår grönområdet till hela 50 hektar. Upp emot 4 000 bostäder och 130 000 kvadratmeter kontor och lokaler är tilltänkt. Detta innebär att invånarantalet kommer uppgå till 10 000 personer och att det kommer finnas cirka 2 600 arbetsplatser. I anslutning till området finns idag redan ICA:s lager och distributionscentral och restauranggrossisten Martin Olssons huvudkontor. ICA:s framtidsplaner för lagret är idag något oklara och viss möjlighet till förändrad verksamhetsinriktning finns eventuellt. Intilliggande Årsta Park domineras av kontorsverksamhet men innefattar även lager och logistikverksamheter. I Årsta Park arbetar cirka 2 000 personer på cirka 100 företag. Närliggande stora kontorsområden gör att konkurrens finns och någon alltför omfattande kontorsutbyggnad på Årstafältet är inte sannolik. Det planeras för en ny fotbollsarena i form av Stockholmsarenan alldeles invid Globen. Stockholms Stad är genom bolaget Stockhome Fastighetsförvaltning AB beställare till projektet som uppskattas kosta cirka två miljarder kronor. Ambitionen är att Söderstaden, där Globen City och Johanneshov inkluderas, ska bli en stadsdel med upplevelser och nöjen av hög rang och samtidigt påverkas kontorsmarknaden. Söder om Stockholmsarenan ska nya kontor byggas och befintligt kontorsbestånd ska förtätas. Det är planerat med utveckling av handeln och kontoren längs med Arenavägen och även planer på att förändra Slakthusområdet med bostäder, kontor och handel finns. Transaktionsmarknaden Precis som för transaktionsmarknaden i resten av landet är situationen förändrad sedan den finansiella krisens intåg, dock kan man ana förbättringar och en hel del transaktioner har genomförts under den senaste tiden. Strax innan jul sålde Fabege fastigheten Bergklacken 5 och tomträtten Bergklacken 6 i Bromma för 72 miljoner kronor. Totalt omfattade transaktionen 11 000 kvadratmeter och det var bolaget Altira AB som var köpare och tillträdde fastigheten i slutet av februari. I Nacka sålde Fabege Sicklaön 145:20 till Järla Marknad AB för en köpeskilling om 50 miljoner kronor och den obebyggda tomträtten Elektra 20 i Västberga till Fastighets AB Tesst för sju miljoner kronor. Fabege har även sålt fastigheterna Marievik 14 &19 till AMF Pension för en köpeskillingen om 975 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 39 000 kvadratmeter. I övrigt har det mest varit bostäder som har bytt ägare på marknaden. Bakom detta ligger till stor del att finansieringen av bostäder varit mer tillgänglig än för övriga investeringar. Direktavkastningskraven bedöms ha stabiliserats efter att ha ökat något sedan finanskrisen intåg. Yielderna bedöms under den närmaste tiden komma att hålla sig relativt stabila på dagens nivå om 6,25 - 7,00 procent. Hyresmarknaden Lokalsökandet har utan tvekan tagit fart igen och kontraktstecknande sker numera med kontinuitet igen. Någon ökad hyresnivå kan dock inte noteras i närförorterna vilket dessutom skulle vara orimligt med tanke på den turbulens som tillrått under de senaste åren. Rädsla för en ökad vakansgrad har istället gjort att fastighetsägare valt att låta uppsägningsbara kontrakt löpa och krävt befintliga eller lägre hyresnivåer vid nytecknande av kontrakt. Att en hel del hyresrabatter givits kan bedömas som troligt då detta i fastighetsägarnas ögon till stor del ses som en bra tillfällig lösning. Sannolikt är det även en rimlig lösning för alla parter om konjunkturen är på väg åt rätt håll vill säga. Flertalet uthyrningar har genomförts under den senaste tiden. I det till Globen närliggande Palmfelt Center har både nyuthyrningar och utökningar av befintliga hyresgästers ytor gjort att det påtagligt goda läget för centret hamnat i fokus. Det rapporteras dessutom om att Bromma Center börjar bli fulltecknat med ett antal större handelsaktörer som hyresgäster. Från början var centret en gammal flyghangar men kan nu stoltsera med moderna och fina ytor inriktade mot handel. I jämförelse med Stockholms norra förorter så finns en mindre andel kontor i de södra förorterna av staden. Söderut finns istället ett förhållandevis stort antal bostäder och ett mindre utbud av kontorslokaler. Detta är något som Stockholms Stad jobbar med att förändra samtidigt som det gäller att hitta rätt balans i samverkan med marknadens egna krafter. Det är idag betydligt fler som pendlar söderifrån till norra förorter för att jobba än tvärtom.

Sammanfattning Det råder viss brist på kontorsytor i Stockholms södra förorter. Det finns ett antal potentiella utvecklingsområden där dock inte kontorsytorna fått en självklar tilltänkt utbredning i planläggningen. Risk för överetablering av kontor i de södra närförorterna och Bromma är dock inte att anses som alltför trolig. Hyresnivåerna har som ovan nämnts till stor del stagnerat under de senaste månaderna. Vart konjunkturen är på väg utgör ingen lätt analys och spekulationerna är svårtydda. Troligen har vi bättre tider framför oss än bakom oss, men samtidigt har konjunkturer tidigare slutat med kurvor som mer liknar dubbel-V istället för enkel-V. När svårigheter drabbar regioner är det oftast regionens utkanter som tar mest stryk. Om istället mångas förhoppningar om att konjunktursbotten ligger bakom oss skulle vara fel kan ett ytterligare bakslag leda till att hyresnivåerna sjunker något igen. Möjligen kan så närförorter drabbas hårdast med såväl vakanser som lägre hyresnivåer som följd. Sannolikt och förhoppningsvis ligger dock ljusare tider framför oss och därmed finns de svåra dagarna bakom oss för denna gång.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter