OMRÅDESANALYS

Drygt fyra mil norr om Stockholm ligger Sveriges största och mest trafikerade flygplats, Arlanda Airport. En trafikerad flygplats gynnar den närliggande kontorsmarknaden då den förenklar relationer, såväl nationella som internationella, och gör dem mer flexibla. Områden som kan tänkas påverkas positivt genom att vara lokaliserade i närheten av flygplatsen är Sollentuna, Sigtuna och Upplands-Väsby, nedan kallade Arlandakorridoren. Maria Öberg från NAI Svefa har koll på läget. Fakta De tre kommunerna Sollentuna, Sigtuna och Upplands-Väsby ligger samtliga i regionen mellan Arlanda och Stockholm city. Totalt har de en befolkning om drygt 139 000 invånare och den framtida befolkningsutvecklingen ser positiv ut för samtliga kommuner.Bland de stora arbetsgivarna återfinns bland annat kommunerna, SAS, Stockholms läns landsting och företag inom handel och kommunikation. Fastighetsbestånd Lokalmarknaden inom Arlandakorridoren har redan mycket att erbjuda, men på flera håll expanderar eller ska marknaden expandera ytterligare. Bland annat i Sollentuna centrum har stora förändringar gjorts under de senare åren. NCC bygger om och antalet butiker och arbetsplatser har ökat markant genom ny-, till-, och ombyggnad. Till Upplands- Väsby hör både Stinsen, med stora ytor för butiker och restauranger, och Infra City. Infra City har ett mycket bra skyltläge intill E4:an, närhet till Arlanda, ett stort butiks- och serviceutbud och goda allmänna kommunikationer. I Infra Business Center finns moderna kontor på en yta om 25 000 kvadratmeter. Lokalerna har öppen planlösning och de största har kapacitet för upp till 320 arbetsplatser.I Sigtuna återfinns Eurostop som framförallt har stora ytor för butiksverksamhet, men också en del kontorslokaler. Norr om Eurostop planeras det för två hotell. Det ena ska bli regionens största med cirka 600 rum och det andra blir ett företagshotell där korttidsboende kombineras med kontor. Hotellen kommer att bidra till en ytterligare flexibel arbetsmarknad genom att förenkla för affärsresande. Stora fastighetsägare Bland de stora fastighetsägarna för lokaler, med avseende på lokalyta, hör Infracity AB, kommunerna, Luftfartsverket och Castellum AB. Luftfartsverket äger bland annat fastigheten Arlanda 2:1, på vilken Arlanda flygplats är belägen.Infracity AB äger all mark i området för Infracity. Fastigheterna, på vilka företagsparken är belägen, sträcker sig över kommungränsen mellan Upplands- Väsby och Sollentuna. Tillsammans innehar de tre kommunerna arealer överstigande 480 kvadratkilometer. Projekt I Sollentuna kommun har en förstudie upprättats för att bredda väg 267, Rotebro. Trafikplatsen Stäket- Rotebro, är en viktig förbindelse mellan E4:an och E18 och trafikeras med drygt 20 000 fordon i genomsnitt per dygn. Förstudien ämnar öka säkerheten för trafikanter genom ytterligare ett, alternativt två, körfält. Den uppskattade kostnaden för projektet uppgår till drygt 130 Mkr respektive drygt 200 Mkr.I Hammarbacken i Sollentuna kommun ska detaljplaneförändringar förenkla för mindre till medelstora företag med behöv av kontors- och hantverkslokaler. Planområdet är beläget strax väster om Häggviks pendeltågsstation och omgivningen består huvudsakligen av blandad bostadsbebyggelse i öst och industriverksamhet i väst. Genom Häggviksledens tillkomst förenklades transporten i öst- västlig riktning i regionen och den avlastade även de lokala vägarna. Effektiva kommunikationer ökar incitamenten för bosättning och gynnar även företagsmarknaden. Upplands- Väsby kommun och dess affärsrörelser torde ha påverkats positivt av den nya dragningen.

Transaktionsmarknaden Svårigheterna som funnits under 2009 med finansiering av fastigheter kvarstår fortfarande och just finansieringen bedöms bli en av de mest betydande faktorerna för transaktionsvolymerna under de kommande kvartalen. Flera svenska banker uppger att en orsak till den restriktiva utlåningen till fastigheter är att de ur ett riskperspektiv är överviktade mot fastigheter och att de därför inte vill genomföra fler nyutlåningar till denna sektor. Investerarna har blivit mer riskaverta och flera faktorer såsom exempelvis vakanser som tidigare ansågs vara en potential ses idag som en risk som bör undvikas. Långa, säkra kassaflöden med starka, säkra hyresgäster premieras och en återgång till fundamental fastighetsförvaltning har skett. Riksbanken har deklarerat att reporäntan nådde sin nedre gräns på 0,25, en nivå som varit stabil de senaste tio månaderna. I juli skedde en höjning med 0,25 enheter till dagslägets 0,50 procent. Målet är en långsam ökning för att undvika finansiella obalanser. Bedömningen är att avkastningskraven för kvalitetsfastigheter och utvecklingsfastigheter i bra lägen kommer att vara stabila under det närmaste kvartalet, medan det finns en viss risk för minskad betalningsvilja och därmed stigande direktavkastningskrav för objekt på marknader med sämre efterfrågan och för fastigheter av sämre kvalitet. På transaktionsmarknaden har ett flertal transaktioner av bostadsfastigheter genomförts, men även kommersiella fastighetsköp har genomförts. Det övervägande antalet är av industrikaraktär. Transaktionsmarknaden bedöms vara mer aktiv idag än för ett år sedan. Bland annat har Sagax köpt en logistikanläggning i Rosersberg för en köpeskilling om 80 miljoner kronor. NCC utvecklar fastigheten som har en uthyrbar yta om ca 7 200 kvadratmeter. Hyresmarknaden På grund av Arlandakorridorens klusterliknande lokalhyresmarknad, med specifika områden där de uthyrningsbara ytorna ligger tätt, är hyresnivåerna skiftande inom kommunerna. I till exempel Sollentuna är stora delar av kontorshyresmarknaden lokaliserad centralt och där bedöms hyresnivån ligga kring 1 100- 1 300 kronor per kvadratmeter. Kring ungefär samma nivå, 1 000- 1 300 kronor per kvadratmeter, uppskattas generellt hyresnivån i Infra City. NAI Svefa anser att de två områdena tillsammans tillhör de mest attraktiva inom Arlandakorridoren. Det finns ett flertal mindre områden där hyresnivån ligger något lägre. Som exempel kan nämnas Rotebro Centrum och Edsbergs industriområde. Sigtuna kommun bedöms vara den av de tre kommunerna där hyresnivån ligger som lägst med ca 800 - 1 000 kronor per kvadratmeter för bra kontorslokaler i bra läge.Området vid Knista skulle komma att få ett mycket gott skyltläge invid E4:an vilket troligen skulle göra lokalerna mycket attraktiva. Bedömningen är att hyrorna skulle kunna ligga i intervallet 1 500- 1 800 kronor per kvadratmeter. Inom Arlandaområdet hyr Arlanda Fastigheter ut lokaler för bland annat kontor. Tänkbara hyresgäster är företag inom flygindustrin som har en direkt fördel av att vara belägna nära flygtrafiken. Tack vare de effektiva kommunikationerna till centrala Stockholms är det dock troligt att även företag utanför flygplanssektorn kan finna det attraktivt att vara lokaliserade inom Arlandaområdet. Flera uthyrningar har skett i området under året. Bland annat finns ett avtal tecknat med Baxter Medical i den logistikanläggning som köpts av Sagax och omnämns ovan. Även i Infra City har flera uthyrningar gjorts vad gäller kontors- och handelsytor. Nya kontors- och butikshyresgäster är bland andra Lufthansa Cargo och Europamöbler (EM). Vad som dock kan noteras är att t ex Elgiganten har valt att flytta från området. Vakansgraden på kontorsmarknaden bedöms ha ökat under 2009 men med de nyuthyrningar som genomförts är det mycket som talar för att förändringen i vakansgrad nu har planat ut. Vakanserna bedöms uppgå till ca 15 procent inom Arlandakorridoren, en siffra som dock varierar betydligt över olika område. Slutsats När Stockholm växer och den globala marknaden expanderar kommer det att bli allt viktigare med goda transportmöjligheter och flexibla relationer. Att lokalisera sitt företag i ett strategiskt läge kan på sikt vara ett mycket bra val. Arlandakorridorens goda kommunikationsläge gynnar lokalhyresmarknaden och det är troligt att dess attraktivitet i framtiden kommer att öka.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter