Nordens största kontorsmarknad

Stockholm är den mest volatila marknaden jämfört med

Göteborg och Malmö, med kontorshyror som svänger kraftigt över tid, och då särskilt i CBD. En förklaring till detta är att efterfrågan, när den väl tar fart, är kraftigare i Stockholm än i de andra städerna. Dessutom har Stockholm en väldigt tydligt geografiskt definierad innerstadsmarknad, med vatten eller större infrastrukturstråk som barriär mellan innerstad och förort. Här följer en analys av Stockholms lokalmarknad, signerad Karin Witalis på DTZ Sweden.

Antalet invånare i Stockholms kommun uppgick i slutet av mars 2011 till 851 000 personer, vilket är en ökning med 18 500 personer eller 2,2 procent jämfört med samma period förra året. Under den senaste tioårsperioden (från december 1999) har befolkningen ökat med 107 500 personer eller 14,4 procent.

Arbetslösheten uppgick i mars 2011 till 5,1 procent, vilket är en minskning med 0,30 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Stockholms län och i riket som helhet på 4,8 procent (5,1 procent) respektive 6,4 procent (7,1 procent). Antalet arbetstillfäll-en i Stockholms kommun uppgick i januari 2011 till 558 800. Enligt statistik från SCB för årsskiftet 2009/10 återfanns 18 procent av arbetstillfällena i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var företagstjänster, handel, information och kommunikation samt vård och omsorg. De största arbetsgivarna i Stockholm är kommunen, Ericsson, Landstinget, Rikspolisstyrelsen, Södersjukhuset, Universitetet samt Regeringskansliet.

Stockholm cbd

Med sina 11,4 miljoner kvm kontorsyta är Stor-Stockholm den största kontorsmarknaden i Norden. Det mest attraktiva kontorsläget är i Stockholm CBD (Central Business District) som avgränsas av Kungsgatan i norr, Birger Jarlsgatan i öster, Norrström i söder och Centralstationen i väster. Kontorsytan i CBD uppgår till cirka 1,9 miljoner kvm. För 10-15 år sedan var det mest attraktiva mikroläget den så kallade Gyllene Triangeln mellan Stureplan och Norrmalmstorg i östra CBD. Än idag uppnås de högsta hyrorna här men lokalerna är mestadels små och omoderna, om än vackra, varför större företag söker sig västerut, mot Centralstationen, där det finns ett utbud av större lokaler. För närvarande är efterfrågan störst på moderna, yteffektiva lokaler och för dessa får man betala uppemot 4 500 kr/kvm/år (lokaler större än 500 kvm). Större uthyrningar i västra CBD på senare tid är Schibsted Sveriges förhyrning i Kungsbrohuset, Kungsledens flytt till kv Pennfäktaren på Vasagatan samt United Spaces som hyrt 1 365 kvm i the Waterfront Building. Vidare har Vasakronan tecknat hyresavtal med H&M om 4 600 kvm i Klara Zenit (kv Blåmannen). Därmed är kvarteret fullt uthyrt. I H&Ms nya kontor satt tidigare SvD och inflyttning är planerad till våren 2012. I östra delen av CBD har Stronghold hyrt 1 900 kvm i Nordstjernanhuset vid Stureplan. I samma byggnad har även den danska storbanken Nykredit hyrt 850 kvm på första våningsplanet. Detta blir Nykredits första representationskontor i Sverige.

Stockholms övriga innerstad

Runt CBD ligger delmarknaden Övriga Innerstaden med en total kontorsstock på 3,8 miljoner kvm. Standarden på både ytor och mikrolägen varierar kraftigt. De mest attraktiva kontorslägena är de med goda kommunikationer såsom Fridhemsplan, Slussen/Medborgarplatsen, Skanstull och Hornstull. Även Västra Kungsholmen är ett attraktivt område med ett stort bestånd av nybyggda kontor. Den högsta hyresnivån inom Övriga Innerstaden ligger på

3 200 kr/kvm/år. Exempel på uthyrningar under våren är Assessio som hyrt 1 700 kvm i kv Bulten, Hornstull samt Skype och Efva Attling som hyrt lokaler på 1 680 och 675 kvm respektive i Münchenbryggeriet, Söder Mälarstrand.

Alvik, Marievik och Globen

Direkt utanför innerstaden ligger kontorsområdena Alvik i väst, Marievik i sydväst och Globen i söder. På senare år har intresset för dessa delmarknader ökat, främst till följd av utbyggda allmänna kommunikationer. De högsta hyrorna ligger på ca 2 400 kr/kvm/år och uppnås i Alvik och Marievik. H&M har nyligen expanderat i området genom att hyra ytterligare två våningar i fastigheten Marievik 28. Kerfi AB, en leverantör av informationsteknik, har hyrt 1 700 kvm av GE Capital Real Estate och Fastighets AB Balder i tomträtten Årstaäng 4 i Marievik. Byggnaden har en total uthyrningsbar yta på cirka 33 000 kvm. Sedan förvärvet 2007 har uthyrningsgraden ökat från 34 till 88 procent.

Solna och Sundbyberg

Norr om innerstan ligger Solna och Sundbyberg som är två egna kommuner. Attraktiva kontorslägen är Frösunda, Solna Strand, Solna Centrum, Solna Business Park, Solna Station and Sundbyberg Centrum. Kontorsstocken i hela Solna/Sundbyberg uppgår till 1,6 miljoner kvm. De högsta hyrorna, 2 400 kr/kvm/år, uppnås i Frösundas nyproducerade lokaler med skyltläge mot E4. Nyligen har Hewlett Packard och Icon Clinical Research hyrt totalt 3 500 kvm kontor i Frösunda Port. Vid årsskiftet 2013/2014 kommer Swedbank att flytta sitt huvudkontor från Stockholm city till Sundbyberg. På fastigheten Cirkusängen 6, nära Sundbybergs pendeltågsstation, alldeles intill gränsen mot Solna, kommer de nya lokalerna att byggas.

Kistas lokalmarknad

Ungefär en mil norr om innerstan ligger Kista, som är Stockholms ICT-kluster. Kistas lokalmarknad består till övervägande del av kontor av varierande skick och är främst belägen öster om tunnelbanestationen. Den totala lokalytan (exkl butik) i Kista uppgår till ca 900 000 kvm, varav kontorslokaler uppgår till ca 770 000 kvm och industrilokaler ca 130 000 kvm. Det mest attraktiva kontorsläget är idag området närmast tunnelbanan, vid Kista Galleria. På sikt kommer även området i nordost, längs med E4, att uppgraderas till Kista Meeting Point, och bestå av Kistamässan, Victoria Tower, Klöverns Steel Building, Kista Garden (vid Ericssons nya huvudkontor) samt ett område som kallas The New Kista och som ligger direkt norr om Victoria Tower längs med Torshamnsgatan.

Stor variation i kista

Kistas kontorsmarknad är speciell i den bemärkelsen att beståndet är väldigt heterogent. Det finns allt från nybyggda prestigefastigheter av högsta kvalitet och med avancerad teknisk standard, till otidsenliga cellkontor från 70- och 80-talet. Hyresnivåerna för moderna kontor ligger idag mellan 1 400–2 300 kr/kvm i Kista (totalhyra exkl fastighetsskatt), med tyngdpunkt kring 1 600-1 750 kr/kvm. Hyrorna i den äldre delen av beståndet ligger betydligt lägre. I Kista Science Tower når hyrorna å andra sidan betydligt högre med toppnivåer på 3 000 kr/kvm och strax däröver för mindre ytor. Vakansgraden för kontor inom området ligger på ca 12 procent och har sjunkit något det senaste året, delvis beroende på Ericssons beslut 2009 att lämna alla större etableringar i Stockholmsområdet och samlokalisera verksamheten till Kista.

För närvarande råder det en stark efterfrågan på lokaler större än 1 000 kvm i Kista. Exempel på större uthyrningar det senaste året är Atea Sverige AB som i oktober 2010 tecknade ett åttaårigt avtal på 5 700 kvm kontor hos Atrium Ljungberg i Ärvinge. Månaden innan tecknade Genesta ett hyresavtal (6 år, 5 300 kvm) med Lawson Software Sweden AB i fastigheten Hornafjord 1 på Isafjordsgatan. Våren 2010 gjorde Klövern en stor uthyrning Isafjord 1 åt Ericsson (10 år, 36 000 kvm). För ändamålet projekterar Klövern ett nytt hus, som kommer att bli LEED-certifierat, och bygger om en befintlig byggnad.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter