Närförort - Bromma, Marievik, Globen & Nacka

Stockholms närförorter utgörs per definition av de förorter som ligger strax utanför innerstan. I den här analysen, signerad Patrik Lundström på DTZ Sweden, görs en genomgång av närförorterna Marievik, Globen och Nacka, belägna söder om innerstan samt av Bromma, beläget väster om densamma. Med en starkt växande befolkning i Stockholmsområdet är områdena både söder och väster om Stockholms innerstad i dag mycket intressanta för både förtätning av befintlig bebyggelse och nyexploatering av råmark. Ett flertal intressanta projekt är för närvarande antingen under utredning eller påbörjade. Marievik Marievik är beläget inom stadsdelen Liljeholmen. Den totala fastighetsstocken uppgår till ca 250 000 kvm och Aberdeen, AMF, Vasakronan och DB Real Estate är betydande fastighetsägare. Området begränsas av Årstaviken i norr och öster samt i söder av bostadsområdet Årstadal och i väster av Södertäljevägen och började bebyggas redan på 1860-talet. Men det var först under 1980- och 1990-talen som en kraftig modernisering och utbyggnad kom att ske. Marievik karaktäriseras idag av moderna och flexibla kontorslokaler i nära anslutning till Årstaviken. I Liljeholmen, på andra sidan Södertäljevägen, finns tillgång till goda kommunikationer i form av t-bana, snabbspårväg och bussar. Vakanserna för kontor är generellt hög i många områden i söderort och detsamma gäller Marievik. Under det senaste året har vakanserna dock minskat något, men uppgår i dag ändå till omkring 15 %. Hyresbilden i söderort är generellt splittrad, men i Marievik ligger marknadshyran i dag på mellan 2 000-2 400 kr/kvm per år för lokaler av god till mycket god standard. Området runt Marievik och Liljeholmen kommer på grund av sitt gynnsamma och citynära läge att fortsätta att expandera och öka sin folkmängd även framöver. För närvarande finns planer för ytterligare 1 000 bostäder i stadsdelen. Globen Globenområdet ligger i stadsdelen Johanneshov och avgränsas geografiskt av Nynäsvägen, Sandstuparken och Arenavägen. Kommunikationerna är mycket goda och området försörjs av både t-bana, tvärbana och ett 40-tal busslinjer. Närheten till Södra Länken och E4/E20 gör det enkelt att ta sig både till och från området med bil. Sedan Globen invigdes år 1989 har en ny stadsdel med butiker, kontor och hotell kunnat växa fram och i dag utgör området ett väl etablerat kontorskluster i söderort. Den totala kontorsytan uppgår till ca

90 000 kvm med Carlyle Group som dominerande fastighetsägare. Vakansen ligger i dagsläget på runt 8,5 %, vilket är lågt ur ett historiskt perspektiv. När hyresgarantierna för Aftonbladets lokaler upphör stiger dock vakansen till ca 20 %. Aftonbladet sitter tillsammans med andra delar av Schibstedkoncernen sedan årsskiftet i Kungsbrohuset i Stockholm city. Kontorshyrorna i Globen bedöms uppgå till runt 1 900-2 800 kr/kvm med ett snitt på omkring 2 100 kr/kvm. I dag tecknas avtal i genomsnitt på 2 400-2 500 kr/kvm. Genomsnittshyran ligger i stort sett på densamma för butiker, dock med en blygsammare vakansgrad kring 2-3 %. Stockholm stad har idag stora planer för Globen med omgivning. Under våren 2012 invigs den nya Stockholmsarenan samtidigt som den gamla Söderstadion kommer att monteras ned och skapa utrymme för mer kommersiell yta. På längre sikt finns också stadens vision om ”Söderstaden”; en urban koppling mellan Söderort och Södermalm. Till 2030 ska Götgatan ha ”förlängts” till Globen City och hela Slakthusområdet (sydväst om Globen) fått en ny inriktning med blandad bebyggelse samt med upplevelser och nöjen i världsklass. Bromma Bebyggelsen i Bromma är väldigt blandad, men domineras av bostäder. Kluster av kontor finns i Ulvsunda och runt Brommaplan, men Alvik är det viktigaste kontorsområdet. Kontorsmiljön där uppstod omkring 1990 i samband med att äldre industribyggnader byggdes om till kontor och nya byggnader kom att uppföras. Därefter har området kompletterats med ytterligare bebyggelse samtidigt som ombyggnader av äldre hus till modernare kontor fortsatt. Den totala kontorsstocken uppgår till ungefär 100 000 kvm där Anders Bodin, Vasakronan och Profi är betydande fastighetsägare. Även om området historiskt har klarat sig bra genom lågkonjunkturer, både när det gäller hyresnedgång och vakanser, så har de senaste krisåren drabbat området hårdare. Konkurrensen från liknande lokaliseringar, framförallt från Frösunda, Solna Business Park, Sundbyberg m fl har också ökat. Frösunda är ett område som direkt konkurrerar med Alvik om större hyresgäster. Vakansgraden i Alvik bedöms idag uppgå till 20-25 % med en marknadshyra som pendlar kring

1 700-2 000 kr/kvm efter genomförda hyresgästanpassningar. Även om det förmodligen kommer ta något år innan uthyrningsgraden återhämtar sig, bedöms området som fortsatt intressant på sikt. Gynnsamma faktorer är bl a

ett gott kommunikationsläge med tillgång till tunnelbana, gott om parkeringsutrymmen, ett nära sjöläge samt ett i huvudsak komplett serviceutbud inom gångavstånd. I och med Tvärbanans utbyggnad till Solna (klart 2013) kommer Alvik också bli en allt viktigare knutpunkt. Samtidigt planeras det för närvarande också för nyproduktion av 150 lägenheter. Det mest omtalade handelsområdet i Bromma för närvarande är den ut- och ombyggnad som KF Fastigheter genomfört i ”Bromma Blocks”, i flygplatsens gamla hangarer. I september 2010 invigdes ombyggnationen av Hangar 3 med ca 80 butiker under samma tak och under året öppnade även ”XXL Sport & Vildmark” sin första butik i landet i Hangar 1.

KF Fastigheter har ytterligare byggrätter i området och fullt utbyggt kommer området vara ett av Sveriges större handelsområden med drygt 100 000 kvm handelsyta. Nacka Kontorsmarknaden i Nacka är spridd till tre olika områden: Nacka Strand, Sickla samt Nacka Centrum. Nacka Strand är i likhet med exempelvis Marievik, Globen och Alvik, ett kontorsläge med blandad bebyggelse och med god tillgång till service. Kommunikationsmässigt är dock läget något sämre än de övriga. Kontorsmiljön uppstod i början av 1990-talet i samband med att området exploaterades och stora hyresgäster som Ericsson, Apoteksbolaget och Telia alla tecknade långa avtal. De långa avtalen har till viss del gjort att de stora hyressvängningar som man haft i andra kontorsområden i kransen runt Stockholm kommit att motverkas. Men i och med att samtliga dessa bolag sedan ett par år avflyttat från området, är vakansgraden i dag betydande. Uthyrningar till bl a Dustin (som tagit över en del av Telias gamla lokaler) under fjolåret har dock haft en positiv inverkan och den totala vakansgraden föll dock därför från 33 % till 27 % under 2010. Hyrorna i området ligger i dagsläget runt 1 400-2 500 kr/kvm beroende på fastighet. Den högre nivån gäller speciella lokaler, t ex i hamnbyggnader. Den dominerande hyresnivån i området kan sägas vara 1 400-1 700 kr/kvm. Nacka Strand ägs nästan till 100 % av Vasakronan. Sickla har under senare år, allt sedan invigningen av gallerian hösten 2005, vuxit fram som ett av de viktigaste detaljhandelsområdena i Söderort. I dagsläget finns 150 butiker i området och den totala handels-ytan är 66 600 kvm med 10 miljoner besökare årligen. Området nås enkelt med både bil, buss och tåg (Saltsjöbanan). Den överlägset största fastighetsägaren i Sickla är Atrium Ljungberg. Företaget har en uttalad strategi att fortsätta utveckla området framöver och då även mot andra verksamhetsområden än handel. Att både Intrum Justitia och Akzo Nobel under slutet av 2010 har valt att förlägga huvudkontor till Sickla är också starka bevis på att området är attraktivt ur kontorssynpunkt. Atrium Ljungbergs nya verksamhetshus för Akzo Nobel beräknas vara inflyttningsklart i början av 2014. Kontorsbebyggelsen i Nacka Centrum ägs nästan i sin helhet av Unibail-Rodamco som driver köpcentret Forum Nacka. Det bostadsnära centrumet byggdes ursprungligen 1989 och efter en omfattande ut- och ombyggnad senast 2008 omfattar det i dag 54 000 kvm butiker (150 st) samt ca 14 000 kvm kontor. Kontorshyrorna ligger i dag på mellan 1 300-1 900 kr/kvm, med butikshyror kring 1 600-7 000 kr/kvm beroende på utformning och mikroläge. Sammanfattning Liksom i övriga delar i Stockholmsområdet (exklusive CBD) bedöms tendensen i närförort under det senaste halvåret ha varit minskande kontorsvakanser och stabila till ökande hyror. Detsamma gäller för butiker, där dock utvecklingen generellt varit mera stabil även under lågkonjunkturen. För äldre och mindre attraktiva lokaler är dock läget fortsatt bekymmersamt, men på sikt förväntas samtliga närförortsområden gynnas av sin tillgång till goda och utbyggda kommunikationer. Att Stor-Stockholm förväntas fortsätta växa med i storleksordningen 20 000 invånare per år kommer givetvis även det att inverka positivt på regionens närförorter.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter