NÄRA TILL ALLT I MALMÖ

Sedan den ekonomiska krisen på 1990-talet har Malmö genomgått en mycket stor förändring och omvandling både vad gäller näringsliv och stadsmiljö. Ett tydligt exempel på detta var när den gamla Kranen på Kockumsvarvet försvann och gav yta för bostadsbebyggelse för ett antal år sedan. Per Wieslander från NAI Svefa har tittat närmre på staden som har nära till allt. Det senaste exemplet på denna omvandling är rivningen av mässhallarna (fd SAAB-fabriken) och det är starten för ytterligare en stor exploatering i centrala Malmö med såväl kontor som bostäder. Malmö har också haft en mycket kraftig inflyttning och prognoserna tyder på en fortsatt inflyttning till Malmö och till regionen. Fakta Malmö är befolkningsmässigt Sveriges tredje största stad. Kommunen hade vid utgången av 2009 en befolkning uppgående till 293 909 invånare. Antalet invånare har under senaste året ökat med cirka 7 300, vilket innebär att Malmö hade en befolkningstillväxt som var starkare än riksgenomsnittet. Detta är det 25:e året i rad som Malmö växer befolkningsmässigt. Enligt de befolkningsprognoser som görs så ska Malmö år 2013 ha en befolkning som uppgår till ca 301 600 invånare. Enligt statistik från Arbetsförmedlingen (AMS) för mars 2010 ligger arbetslösheten i Malmö på 5,4 procent, vilket kan jämföras med rikets genomsnittliga arbetslöshet om 4,1 procent. Över det senaste året har arbetslösheten i kommunen ökat med 1,0 procentenheter. Ungdomsarbetslösheten ligger för närvarade på 4,3 procent, vilket kan jämföras med rikets genomsnittliga ungdomsarbetslöshet om 4,3 procent. Utvecklingen för denna ålderskategori har det senaste året varit oförändrad. I Malmö präglas näringslivet av handel och kommunikation samt finans och konsult. Stora privata arbetsgivare är Skanska Sverige, Academic Work, Manpower och Pågen. I Svenskt Näringslivs kommunranking, vilken baseras på kommunernas näringslivsklimat, har Malmö de senaste tre åren placerat sig i intervallet 63-83. I rankingen för 2010 hamnar kommunen på plats 72, vilket är 11 platser bättre än föregående år. Fastighetsbestånd Det har under de senaste 10 åren skett stora förändringar vad avser fastighetsbeståndet i Malmö. Stort fokus har varit på utbyggnaden av Västra Hamnen och Universitetsholmen och då speciellt vad avser kontor och bostäder. Externa köpcentrumanläggningar har växt upp i ytterområdena till Malmö. Först ut i den våg av externhandel var Svågertorp och dessa har sedan följts av Toftanäs och Stora Bernstorp. Andra, sedan tidigare etablerade köpcentrum är belägna i Jägersro, Mobilia samt även Burlöv Centrum. Vid Svågertorp har IKEA öppnat sitt nya varuhus som drar ytterligare konsumenter till området. I IKEAS gamla byggnad vid Bulltofta flyttar det österrikiska möbelvaruhuset XXX Lutz in. Beräknad invigning är under 2010 och detta är företagets första etablering i Nordeuropa. Våren 2009 invigdes Entré Malmö, ett stort handelskomplex vid Värnhem. I själva centrum så har Malmö City de senaste åren knutits samman och axeln från Malmö Centralstation till Triangeln utgör idag ett sammanhängande stråk för cityhandeln Lokalmarknaden i centrala Malmö bedöms i övrigt ha en god fördelning mellan kontor, butiker och restauranger. I centrum finns ett antal större butiksgallerior såsom Triangelns köpcentrum, HansaCompagniet och Caroli City. Stora fastighetsägare Lokalfastighetsmarknaden i centrala Malmö domineras av de större nationella och regionala fastighetsbolagen. Bland de ledande aktörerna i centrum kan nämnas Vasakronan, Briggen (Castellum), Stena Fastigheter och Wihlborgs. Utanför centrum är representationen av denna typ av fastighetsbolag mindre och istället domineras fastighetsägandet av lokala och regionala bolag. En betydande del av beståndet utanför centrum ägs och nyttjas av egenanvändande industriföretag. Projekt Det är fokus, både från kommunen som från privata aktörer, på att vidareutveckla Västra Hamnen/Universitetsholmen och områden kring de nya stationerna för Citytunneln; Centralstationen, Triangeln och Hyllie. I Hyllie planeras för en ny stadsdel med bostäder, kontor och handel. Exempelvis har Annehem byggrätter för 30 000 kvm bostäder, 8 000 kvm butiker och 7 000 kvm kontor i direktanslutning till den nya stationen. Den första etappen beräknas vara färdig i slutet av året och hela projektet färdigställt under 2013. Köpcentret Emporia i Hyllie kommer att tillföra 65 000 kvm butiks- och restauranglokaler samt 3 500 parkeringsplatser. Dessutom tillkommer 13 000 kvm kontor och 17 000 kvm bostäder. Den totala investeringen beräknas till cirka 4 mdkr. Uthyrningsgraden är för närvarande drygt 60 procent, med bland andra ICA och Axfood som hyresgäster. Skanska uppför på Universitetsholmen en kontorsfastighet i två etapper om 8 500 respektive 7 800 kvm. Nuvarande uthyrningsgrad i etapp 1 är cirka 75 procent. Projektet bedöms vara klart till sommaren 2011 respektive kvartal 1 2012. Det finns också planer på en kombinerad kongressanläggning i anslutning till Citytunnelns uppgång. Projektet omfattar 9 000 kvm till kongress, ett konserthus om 6 700 kvm och ett hotell med 200 300 rum. Diligentia påbörjade i dagarna rivningen av den gamla mässanläggningen i Västra Hamnen. Inom området finns enligt skelettplanen byggrätter för över 150 000 kvm fördelat på 40 000 kvm kontor, 20 000 kvm handel och 90 000 kvm bostäder. Transaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på den lokala fastighetsmarknaden har det senaste året varit låg. Antalet försäljningar av kommersiella objekt det senaste året uppgår till cirka 20 stycken, vilket kan jämföras med 2008 då ett 50-tal försäljningar genomfördes och 2007 då ett 30-tal försäljningar genomfördes. Under föregående år skedde dock en del mycket intressanta förvärv av centrala kommersiella fastigheter. Under inledningen av 2010 kan noteras ett ökat intresse från lokala och regionala företag som vill investerar i fastigheter. Noteras skall också att intresset för ombildningar är fortsatt stort. Tydligt är också att aktörerna har flyttat fokus från värdetillväxt till kassaflöde. Detta gynnar tillväxtmarknader, kvalitetsobjekt och professionella fastighetsförvaltare med lokal närvaro. Hyresmarknaden Malmö har klarat konjunkturnedgången relativt bra. Vakanserna steg under 2009 men har nu stabiliserats. Sett till för två år sedan har vakanserna generellt sett minskat, förutom i toppläge. Under 2009 var den generella hyresutvecklingen avseende kommersiella lokaler stabil främst i attraktiva lägen. Under inledningen av 2010 har hyresnivåerna inte förändrats i någon större utsträckning. De områden som bedöms ha haft den starkaste utvecklingen är Västra Hamnen och Universitetsholmen. Det segment som har haft det svårast att hålla hyresnivån uppe är omoderna lokaler i äldre fastigheter. Vår bedömning är att hyrorna totalt sett kommer att stabiliseras på rådande nivå men att det fortfarande kommer att finnas områden med potential för något ökande hyror, t ex i kommunikationsnära lägen och även i kombination med miljöklassade byggnader. Vi märker en tydlig tendens på de nyuthyrningar som sker att moderna lokaler i rätt lägen är attraktiva och inte har tappat i hyresvärde under de senaste åren. I det äldre och icke så centrala beståndet har det skett prisjusteringar på hyresnivåerna nedåt under den senaste tiden men vår bedömning är att marknaden även i dessa områden kommer att stabiliseras på den rådande nivån. Slutsats Malmö har under många år haft en positiv befolkningstillväxt och attraktionskraften för nya etableringar av företag har varit stark. Med flera nya exploateringsområden på gång som

t ex Västra Hamnen och Hyllie så har Malmö goda förutsättningar för fortsatt tillväxt och att skapa möjligheter för företag och människor att etablera sig i regionen. Malmö har också under de senaste åren med finanskris visat en stabilitet i såväl hyres-som fastighetsmarknad. Intresset för att investera i Malmö är fortsatt stort och tendensen är att antalet transaktioner under återstoden av 2010 kommer att öka.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter