MARKNADSANALYS BORÅS

Allmänt Borås är med sina 100 000 invånare Västra Götalands läns näst största kommun och landets trettonde största kommun. Inom en radie av tio mil finns 1,5 miljoner invånare. Förutom centralorten Borås finns det ytterligare 20 tätorter i kommunen. De största är Dalsjöfors, Fristad, Sandared och Viskafors. Borås är belägen utmed riksväg 40 som ansluter till Göteborg och Jönköping. Riksväg 40 är sedan flera år tillbaka utbyggd till motorväg och via denna nås Landvetter flygplats inom tre mil och Göteborg inom 5 mil. Borås har under de senaste 15 åren, inte minst tack vare motorvägen, kommit allt närmre Göteborg. Skulle dessutom planerna verkställas på dubbelspårig järnväg mellan de båda städerna via Landvetter, skulle givetvis denna utveckling få ytterligare en rejäl skjuts framåt. Projektet är en del av den s.k. Götalandsbanan som avser ny järnväg för höghastighetståg mellan Göteborg och Stockholm. Om planerna förverkligas kommer Borås att bli en av landets större järnvägsknutar och pendlingsmöjligheterna mellan Göteborg och Borås skulle förbättras avsevärt. Under de senaste åren har Borås haft en kraftig befolkningsökning. 2006 passerade kommunen för andra gången 100 000-strecket och kommunen hade vid halvårsskiftet 101 875 invånare. Från att invånarantalet höll sig relativt konstant under slutet av 90-talet och början av 2000-talet har befolkningstillväxten under de senaste åren varit rekordstor. Prognosen för de kommande åren pekar på en tillväxt om cirka 800 personer per år. NÄRINGSLIV Borås är landets främsta textilstad om än med en annan inriktning nu än före tekokrisen då textil och konfektion sysselsatte flertalet av de industriarbetande i Borås. Numera handlar branschen framför allt om design och handel, bland annat är kommunen Skandinaviens främsta ort inom postorder. Men det finns även flera exempel på rikstäckande agenturer och kedjor med huvudkontor i Borås. Några exempel är Hemtex, Gina Tricot och SVEA. De största arbetsgivarna är Borås kommun, Västra Götalands Landsting, Ericsson och Ellos.

FASTIGHETSMARKNADEN Totalt finns i Borås en lokalyta om cirka 4 800 000 m2 varav industri och bostäder utgör knappt 2 000 000 m2 vardera. Borås har relativt sin storlek många fastighetsägare. I centrum finns exempelvis 50-talet fastighetsägare till knappt 150 fastigheter. Men även utanför centrumkärnan finns en mångfald av fastighetsägare vilket delvis kan förklaras av en bebyggelsestruktur med många mindre bostadshyreshus. Från att under många år haft en relativt stabil fastighetsägarkarta skedde under den gångna högkonjunkturen ett flertal ägarskiften på Borås fastighetsmarknad. Bland de större förvärven som ändrade fastighetsägarstrukturen återfinns bland annat Actas förvärv av Hedins Bil fastighetsbolag 2005. Under 2008 gjordes inga större transaktioner, endast ett fåtal större styckefastigheter och ett mindre bestånd omsattes. Inte heller under 2009 har några större rena Boråsbestånd omsatts. Bland de större transaktionerna under det senaste året finns exempelvis: Alectas förvärv av en butiksfastighet om 13 700 m2 från Erik Sehlin Fastigheter AB. Största hyresgäst är ICA Maxi med 25-årigt avtal. Den exakta köpeskillingen är inte känd men har av bedömare uppskattats till 6,5 procent. Klöverns förvärv av det sk Höökshuset om drygt 5 000 m2 varav knappt 4 000 m2 lager. Fastigheten var helt tomställd vid tillträdet. Köpeskillingen uppgick till 27 miljoner kronor vilket motsvaras av 5 300 kr/m2. Niams förvärv av sju handelsfastigheter från Atrium Ljungberg, varav en av de ingående fastigheterna var den s.k. "Storknallen" i Knalleland. Cernera Fastigheters, som är ett lokalt Boråsföretag, förvärv från AxFast av en butiksfastighet inne i centrala Borås. Fastigheten omfattar 23 000 m2, varav 13 000 m2 utgörs av ett parkeringsgarage. Bland hyresgästerna finns bland annat Åhléns, Team Sportia och Cervera. BOSTADSMARKNAD I Borås finns drygt 50 000 bostadslägenheter, varav knappt 30 000 i flerbostadshus. Borås kommun äger genom sina bostadsbolag AB Bostäder, Fristadsbostäder, Sandhultsbostäder, Toarpshus och Viskaforshem drygt 7 000 lägenheter och är därmed den största ägaren till bostadshyreshus. Övriga större fastighetsägare på bostadshyresmarknaden är Akelius, Acta, Ullsaxen och CA-Fastigheter. Under 90-talet hade Borås en bostadshyresmarknad som kännetecknandes av rekordhöga vakanser. Sedan en bit in på 2000-talet är vakansgraden i stort sett noll i A- och B-lägen. Som A-läge betraktas i första hand Centrum, Norrmalm, Bergdalen och Villastaden och som B-läge betraktas exempelvis Göta och Trandared. I C-lägen finns vissa vakanser. Den ombildningsvåg som spritt sig från storstäderna har inte slagit fullt ut i Borås. Det har funnits diskussioner men utfallet är litet och endast enstaka fastigheter har ombildats. Viss nyproduktion av bostäder har skett under senare år, men relativt jämförbara kommuner får den dock anses som förhållandevis liten. LOKALHYRESMARKNAD SveaReal är genom förvärv från Kungsleden för snart två år tillbaka en av de största fastighetsägarna. Företaget innehar drygt 130 000 m2 kommersiella ytor som helt utgörs av industri och lagerytor. Även Harry Sjögren tillhör en av de största fastighetsägarna med drygt 90 000 m2 kontor och lager. Klövern äger 80 000 m2 kommersiella ytor varav drygt hälften är industri och lager. Kanico förvärvade 2004 och 2006 fastigheter i centrala Borås från Borås Wäfveri om totalt 60 000 m2. Bolaget har för avsikt att utveckla fastigheterna i ett projekt som heter Simonsland. Övriga större fastighetsägare på den kommersiella sidan är Stadsporten, Vasallen, Cernera, Akelius, CA-fastigheter, Weland och Acta. Kontorshyresmarknaden i Borås har i ett längre perspektiv karaktäriserats av ett lokalutbud som är större än efterfrågan. Inte minst har det funnits ett stort utbud av lokaler i f.d. tekoindustrier, varav en del konverterats till kontor. Resultatet har varit en vakansgrad som varit förhållandevis hög och hyresnivåer inte rört sig nämnvärt över tiden. En av de större vakanserna finns vid f.d. I15, där vakansgraden uppgår till 30 %. Under senare år och fram till för ett år sedan har dock efterfrågan på kontorshyresmarknaden varit förhållandevis god. Nya kontorsytor har exempelvis tillkommit i Cerneras projekt "K elva" utmed riksväg 40 som innehåller 11 000 m2 kontor. Hyresnivån är förhållandevis låg med hänsyn till att lokalerna är nyproducerade. Hyresnivåerna avseende kommersiella lokaler har varit relativt stabila under lång tid, möjligen med viss ökning på kontorssidan under den senaste högkonjunkturen. Hyresnivåerna i centrala Borås ligger vanligen i intervallet 800 till 1 200 kr/m2, men både högre och lägre nivåer förekommer. Handeln i Borås domineras av externhandelsområdet Knalleland. Området rymmer 90-talet butiker som omsätter runt 2 miljarder. I området finns cirka 65 000 m2 handelsyta fördelat på 15-talet fastigheter och knappt lika många fastighetsägare. Bland fastighetsägarna finns Diligentia, Aberdeen, GE Real Estate, Redevco och sedan några månader tillbaka även Niam efter deras förvärv från Atrium Ljungberg. Knalleland är fullt exploaterat, men Steen & Ström har en utvecklingsfastighet i centrala Borås och hade till fram tills för ett år sedan planer på nytt köpcentrum. Fastigheten omfattar drygt 15 000 m2 uthyrbar area och förvärvades 2005 till ett pris av 68 miljoner kronor av Borås Wäfveri. Investeringen har uppgetts uppgå till minst 300 miljoner kronor ytterligare. Dessa planer dock ligger i likhet med ett flertal av Steen & Ströms övriga utvecklingsprojekt i malpåse tillsvidare. SNITTHYROR Kontor

A-läge 800 - 1 200 kr/m2

B-läge 600 – 950 kr/m2 Butik

A-läge 1 200 – 2 600 kr/m2 Industri

A-läge 450 – 675 kr/m2

B-läge 350 – 550 kr/m2

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter