Malmö

För 30 år sedan tystnade Kockums Varv. Sedan dess har många av jobben inom tung industri och tillverkning försvunnit från Malmö. 2009 arbetar merparten av malmöborna inom tjänste och servicesektorn och på varvsområdet arbetar och bor i dag fler personer än på varvtiden.Även forskning, utveckling och utbildning har vuxit sig stora i Sveriges tredje största stad. Fakta

Malmö är den största staden inom Öresundsområdet på den svenska sidan och har 288 000

invånare med en årlig tillväxt på ca 6 000/år. Det betyder en årlig ökning på mer än 2%.

Inkluderar man den danska sidan har denna expansiva region en befolkning på nästan 4 M.

Integrationen har tagit ordentlig fart efter invigningen av Öresundsförbindelsen och idag bor

ca 9 000 danskar på den svenska sidan och arbetspendlingen på båda håll är betydande.

Arbetslösheten var i april 2009 ca 4,5% och detta är en ökning med ca 25% på ett år. Malmö

har hittills klarat sig bättre än riket i stort och prognoserna pekar på att så även blir fallet

det närmsta året. Malmö har en stor andel nysvenskar och i denna grupp är arbetslösheten

mycket hög.

Överlägset största arbetsgivare i Malmö är Malmö Kommun och Region Skåne (Landstinget), båda med mer än 10 000 anställda. Skanska, Pågengruppen och EON tillhör de tre största privata med mellan 1 000 och 2 000 anställda. Fastighetsbestånd Malmö City har de senaste åren knutits samman och axeln från Malmö Centralstation till

Triangeln utgör idag ett sammanhängande stråk för cityhandeln. Här finns butiksytor i

huvudsak i gatuplanet men det finns också varuhus som Zara, Åhléns och Hansa som

har handel i flera plan. I centrala Malmö finns en väldigt varierad bebyggelse både avseende

fasader och byggnadsår. Västra Hamnen är det mest expansiva nya kontorsområdet och här

är merparten av byggnaderna yngre än 10 år.

Perifera köpcentra finns vid bland annat Jägersro, Mobila, Stora Bernstorp/Toftanäs och Svågertorp. Vid Svågertorp färdigställer IKEA nu sitt nya jättelika varuhus som står färdigt för inflyttning i höst. I IKEAs gamla byggnad flyttar det österrikiska varuhuset XXXLutz in. Våren 2009 invigdes Entré, ett stort handelskomlex vid Värnhem. Hyllie i södra delen av staden kommer att växa mycket de närmsta åren. Malmö Arena är redan invigd, första spadtaget till Point Hyllie är taget och bygget av Emporia, ett shoppingområde på ca 70 000 kvm har startat. I Västra Hamnen planerar Diligentia att bygga om och till f.d. Saabfabriken. Det blir då en mix av kontor, handel och bostäder.

Vid Triangeln kommer NCC att utveckla handel och kontor i samarbete med Vasakronan,

vars del är ganska liten men viktig för att binda samman det gamla med det nya. Fortfarande finns det mycket byggrätter kvar i Västra Hamnen. PEAB köpte för några år sedan de gamla tegelbyggnaderna som en gång inhyste en del av Kockums. Den tunga industrin som idag gör vindkraftverk och tågvagnar är på väg att fasas ut och den första större hyresgästen på väg in i det "nygamla" huset är SVT. Tanken är sedan att fylla på med ytterligare kontorshyresgäster. Under 2010 samlar Region Skåne ca 450 av sina tjänstemän i ett nybyggt Wihlborgshus. Gamla slitna industrikvarter i stadsdelen Sofielund skall rivas och kommer i huvudsak att återuppbyggas till bostäder med mindre inslag av kontor och handel. Mobila köpcenter har beslutat en om- och tillbyggnad, allt för att möta den ökande konkurrensen från både externa och citynära köpcenter. Stora fastighetsägare Utländska ägare har aldrig varit dominerande avseende lokalfastighetsmarknaden utan de stora centrumaktörerna är Stena, Wihlborgs, Castellum (lokalt heter bolaget Briggen) och Vasakronan. I ytterstadsområdena dominerar Kungsleden, Briggen och Wihlborgs. Här ägs många fastigheter av de bolag som bedriver verksamhet i fastigheterna.

Malmö Kommunala Bostadsbolag (MKB) är den överlägset största bostadsaktören och genom det har de också ett stort antal framför lite mindre verksamhetslokaler i gatuplan. Projekt I Hyllie i södra delen av Malmö har kommunen planerat en helt ny stadsdel. I första fasen kommer kontor och handel och därefter kommer att byggas mycket bostäder och då krävs också skolor och annan service. Redan nu har man byggt nya väg- och järnvägsanslutningar. De som bor och verkar här kliver på tåget på Hyllie Station och kliver av på Kastrup en kvart senare. Dominerade aktörer är Annehem och Steen&Ström och bostäderna kommer bland annat att byggas av PEAB. Det centralt belägna Polishuset skall byggas ut och i Toftanäs byggs en helt ny polisstation. I Västra Hamnen utvecklas ständigt nya projekt och där är den största spelaren Wihlborgs.

Även Skanska har fyllt upp ett antal projekt de senaste åren och har flera nya projekt under projektering. Midroc har lyckats fylla upp sin stora satsning World Trade Center och skall uppföra ytterligare ett kontorshus. Diligentia och NCC har också nya projekt på gång. Transaktionsmarknaden Även Malmö har drabbats av mindre antal fastighetstransaktioner. Statistiken talar om

en halvering av antalet genomförda affärer jämfört med ett år tidigare. Väldigt få köp finns registrerade vad avser kontorsfastigheter och här är avkastningskraven något högre.

De avslut som avser bostadsfastigheter har gjorts på ganska oförändrade avkastningsnivåer.

Det beror på att den relativa risken vid köp av hyresfastigheter anses vara lägre och att

en del förvärv har gjorts av bostadsrättsföreningar. För ett år sedan hade vi möjlighet att låna hos ett antal utländska banker och de försvann

kusligt snabbt från arenan. Detta kombinerat med att flera svenska banker gjort liknade

expansiva erövringar i östra Europa gör att tillgången på kapital för fastighetsaffärer har

minskat dramatiskt. Och när dessutom priset på risk ökar drastiskt förstår ju alla och en var

att det inte görs särskilt många fastighetsaffärer. Hyresmarknaden Malmö har näst intill obegränsade möjligheter att producera nya kontorshus i attraktiva lägen. Detta gör att man inte får topphyror på mycket över 2 000 kr/kvm. Dock finns enstaka exempel i Västra Hamnen på högre hyror. Sett över den senaste 20-årsperioden har topphyrorna i Malmö varierat mellan 1 500 och drygt 2 000 kronor. Fortfarande i maj 2009 är det god efterfrågan på kontor i de attraktiva områdena och det finns

inget som tyder på varken sjunkande hyror eller ökande vakanser. Det finns farhågor att lågkonjunkturen förändrar detta något det kommande året. I sämre citylägen och i ytterstads-områden finns en trend mot ökande vakanser och svagt sjunkande hyror. Många av Malmös större tjänsteföretag har de senaste åren valt att flytta till nyproducerade och moderna lokaler

i Västra Hamnen. Det har tomställt betydande ytor i City som har fyllts upp av andra ofta mindre företag plus att en del ytor återkonverterats till bostäder.

De högsta hyrorna i Malmö betalas i Västra Hamnen och något lägre betalas i City. Sedan är det en fallande skala beroende på läge, ålder och kvalitet. Vi kommer säkert att få se höga hyresnivåer i anslutning till de tre citytunnelhållplatserna

Malmö Central, Triangeln och Hyllie. Slutsats Nyligen stod det klart att ESS skall byggas i Norra Lund. Det kommer att påverka Fastighetsmarknaden också i Malmö. Det kommer att behövas fler bostäder, mer

kontorsytor och en utökad service. Och historien visar att kring liknade stora

satsningar får man en pingpongeffekt som gynnar utvecklingen positivt. Detta gör att Malmö kommer att stå emot eventuella lågkonjunkturer bättre och

i goda tider ha en tillväxt som är bättre än landet i övrigt. Malmö har satsat väldigt

mycket på infrastruktur och när Citytunneln invigs år 2010 kommer det att ge

ytterligare positiva effekter. Troligen kommer omsättningen på transaktionsmarknaden

vara väsentligt lägre än de senaste tre åren. Lokalhyresmarknaden kommer fortsatt att vara stabil och man får hoppas att fastighetsbolagen fortsätter att vara försiktiga och inte bygga i spekulationssyfte. Sammanställning Malmö Område Hyresnivåer Topphyra Vakansgrad CBD 1300-1800 2000 7 V.Hamnen 1850-2100 2300 4,5 Övriga Innerstaden 1200-1700 1900 8 Övriga Malmö 1100-1400 10 Lund Ideon/Brunnshög 1400-1800 2100 6,5 Lunds Innerstad 1300-1600 1900 7 Helsingborg 1100-1500 1850 7,5 Landskrona 800-1100 1300 7 Claes Westregård Ansvarig NaiSvefa Relocate Malmö

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter