Många nya kontor i malmö

Kontorshyrorna i Malmö är mer stabila än i Stockholm. Malmö har dessutom kunnat expandera i centralt belägna hamnområden och därigenom balansera utbudet mot efterfrågan på ett bra sätt, skriver Karin Witalis på DTZ Sweden.

Antalet invånare i Malmö kommun uppgick i slutet av mars 2011 till 299 900 personer, vilket är en ökning med 4 600 personer eller 1,6 procent jämfört med samma period förra året. Under den senaste tioårsperioden (från december 1999) har befolkningen ökat med 42 300 personer eller 16,4 procent.

Arbetslösheten uppgick i mars 2011 till 8,7 procent, vilket är en minskning med 0,10 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Skåne län och i riket som helhet på 7,1 procent (7,4 procent) respektive 6,4 procent (7,1 procent). Antalet arbetstillfällen i Malmö kommun uppgick i januari 2011 till 146 607. Enligt statistik från SCB för årsskiftet 2009/10 återfanns 26 procent av arbetstillfällena i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var handel, företagstjänster, vård och omsorg samt utbildning. De största arbetsgivarna i Malmö är kommunen och landstinget följt av Skanska, Rikspolisstyrelsen och Malmö Högskola.

malmös Kontorsmarknad

Kontorsstocken i Malmö uppgår till 1,3 miljoner kvm, inklusive CBD med 460 000 kvm kontor. Större fastighetsägare i centrala Malmö är Vasakronan, Briggen (Castellum), Stena Fastigheter och Wihlborgs. Utanför centrum domineras fastighets-ägandet av lokala och regionala bolag. Även egenanvändande industriföretag förekommer som ägare i de yttre delarna.

Malmö cbd

Fastighetsbeståndet mellan Stortorget och Triangeln utgör hjärtat av CBD med de främsta butikslägena och attraktiva kontorslokaler för mindre företag. Kontorsbyggnaderna är generellt äldre, men ofta uppgraderade till modern standard. Förutsättningarna på hyresmarknaden kan sammanfattas som tämligen stabila i Malmö. För lokaler av god standard i det äldre beståndet bedöms marknadsmässig nivå inom CBD vid nytecknande ligga kring 1 750 och upp just över 2 000 kr/kvm/år. Dessa nivåer avser mindre och medelstora lokaler. Vid större uthyrningar ligger hyresnivån generellt i den nedre delen av intervallet. I mars tecknade konsultbolaget Atkins kontrakt på 900 kvm vid Gustav Adolfs torg, med inflyttning i slutet av året. Det nyare beståndet på Universitetsholmen räknas ibland in i CBD. Där finner man företag inom bank och finans samt företagskonsulter.

Kontorshyrorna i nyproduktionen på Universitetsholmen ligger inom intervallet 2 100 – 2 400 kr/kvm med enstaka noteringar över angivet intervall. Lokaler något utanför bästa läge, eller som är av något enklare standard inom CBD ligger normalt inom intervallet 1 400 – 1 600 kr/kvm.

CBD omgärdas av delmarknaden Rest of Inner City. Området avgränsas i väster av Slottsparken och Fersens väg. I söder sträcker sig Rest of Inner City ner till Triangelns köpcentrum. I öster avgränsas området av Föreningsgatan, Exercisgatan samt Järnvägsområdet.

Västra hamnen

Utanför CBD ligger det snabbväxande Västra Hamnen med landmärket Turning Torso. Västra Hamnen är ett ca 140 hektar stort område som tidigare var ett av Malmös större industriområden med Kockums och Saab som viktiga arbetsplatser. Idag är det södra Sveriges största kontors-utvecklingsområde med cirka 231 000 kvm färdigställd kontorsyta och ytterligare 72 000 kvm tillkommande de närmaste tre åren. Dessutom finns det ett betydande inslag av bostäder och handel inom området. Flertalet kontorsbyggnader har färdigställts inom de senaste fem åren, vilket innebär att beståndet är modernt, flexibelt och konkurrenskraftigt. Hyrorna ligger på 1 800-2 500 kr/kvm/år. Näringslivet i Västra Hamnen är rikt och varierat med cirka 400 företag. Till de större hör Mercedes Benz (huvudkontor för svenska och danska marknaderna), Telia Sonera, Sigma, Epsilon, Nordmills och utanför bästa läge, eller som är av något enklare standard inom CBD ligger normalt inom intervallet 1 400 – 1 600 kr/kvm.

CBD omgärdas av delmarknaden Rest of Inner City. Området avgränsas i väster av Slottsparken och Fersens väg. I söder sträcker sig Rest of Inner City ner till Triangelns köpcentrum. I öster avgränsas området av Föreningsgatan, Exercisgatan samt Järnvägsområdet.

Västra hamnen

Utanför CBD ligger det snabbväxande Västra Hamnen med landmärket Turning Torso. Västra Hamnen är ett ca 140 hektar stort område som tidigare var ett av Malmös större industriområden med Kockums och Saab som viktiga arbetsplatser. Idag är det södra Sveriges största kontorsutvecklingsområde med cirka 231 000 kvm färdigställd kontorsyta och ytterligare 72 000 kvm tillkommande de närmaste tre åren. Dessutom finns det ett betydande inslag av bostäder och handel inom området.

Flertalet kontorsbyggnader har färdigställts inom de senaste fem åren, vilket innebär att beståndet är modernt, flexibelt och konkurrenskraftigt. Hyrorna ligger på 1 800-2 500 kr/kvm/år. Näringslivet i Västra Hamnen är rikt och varierat med cirka 400 företag. Till de större hör Mercedes Benz (huvudkontor för svenska och danska marknaderna), Telia Sonera, Sigma, Epsilon, Nordmills och Region Skåne. Dessutom finns det ett antal institutioner inom utbildning och forskning inom området.

Det stora tillskottet av kontorsytor kommande år kan komma att ge en viss press på hyresnivån men kanske främst få genomslag på vakanserna. Det finns flera projekt som ser ut att stå i direkt konkurrens med varandra.

De högsta noteringarna avseende kontorshyror tecknades under slutet på 2007 och början på 2008. Trots att topphyrorna sjunkit tillbaka något bedöms ändå marknaden i sin helhet haft en svagt positiv hyresutveckling sedan dess. Företaget Biomet, som tillverkar och säljer ortopediska implantat, har nyligen flyttat från Sjöbo till Västra Hamnen där de hyr 1 400 kvm på Västra Varvsgatan.

Fler kontorskluster i malmö

Utöver CBD och Västra Hamnen finns det ett antal kontorskluster i Malmö. Dessa är Limhamn, Möllevången, Värnhem, Östra Hamnen och längs med Inre Ringvägen. Hyrorna inom dessa områden har en tyngdpunkt kring 1 100 – 1 200 kr/kvm/år men även noteringar upp till 1 400 kr/kvm.

Fosie är ett populärt industriområde med inslag av handel och kontor. Här ligger kontorshyrorna på 1 200 kr/kvm/år för nybyggda lokaler och 850-1 200 kr/kvm/år i det äldre beståndet.

Aktuella kontorsprojekt

Under 2011 kommer cirka 8 500 kvm ny kontorsyta att färdigställas i Stor-Malmö. Flertalet projekt som tidigare planerades för 2011 lades på is under finanskrisen. Dessa har nu startats upp igen vilket innebär att nyproduktionen under 2012 kommer att bli betydande. Totalt kommer 87 800 kvm kontor att färdigställas under 2012. Under 2013 tillkommer ytterligare 40 000 kvm. Om alla dessa projekt realiseras kommer detta att motsvara ett nytillskott motsvarande 6,2 procent av kontorstocken.

Flertalet projekt återfinns i Västra Hamnen. Ett omfattande projekt är Diligentias Masthusen (kv Bilen). Efter att Malmömässan revs under 2010-2011 kommer 18 nya kvarter för kontor, handel och bostäder att byggas i två steg. Detta kommer att bli en miljöklassad (BREEAM) stadsdel. Diligentias ambition är att påbörja uppförandet av den första nya byggnaden (kontor/butik) intill ICA Maxi nu i höst. Uthyrningsarbetet har redan påbörjats och hyresgästerna borde kunna flytta in i början av 2013.

Kontor i bassängkajen

På Universitetsholmen håller Skanska Öresund på att utveckla projektet Bassängkajen 8 (Kv Nereus) – ett kontorskomplex på

19 000 kvm uppdelat i två faser. Den första fasen på 11 200 kvm kommer att stå klar i juli i år. Den andra fasen på 7 800 kvm påbörjades i mars 2010 och beräknas färdigställas under första kvartalet 2012. Bassängkajen kommer att bli miljöcertifierad enligt GreenBuilding.

Media evolution city

I december 2009 förvärvade Wihlborgs SVTs nya byggnad i Västra Hamnen. Affären omfattade även en byggrätt på 8 800 kvm. Här kommer Wihlborgs att bygga ett 7 500 kvm stort kontorshus som går under namnet Media Evolution City (MEC) och som ska hyras ut till företag inom media. Hyreskontrakt på totalt 3 700 kvm har nyligen tecknats med de tre företagen First Flight, Epsilon och Media Evolution. Den återstående ytan kommer att hyras ut till mindre företag. Byggnaden kommer att färdigställas i februari 2012.

Prognos för hyror och vakanser

Efterfrågan från kontorsintensiva företag är för närvande stark i Malmö, vilket talar för sjunkande kontorsvakanser. Det stora nytillskottet av kontorsyta de närmaste åren kommer dock inte gå obemärkt förbi. Istället räknar vi med en stigande vakansgrad i Malmö från och med 2012 och detta kommer i sin tur ha en dämpande inverkan på hyrestillväxten.

Vår bedömning är att hyrorna för attraktiva lokaler i bra lägen kommer att fortsätta stiga. Däremot kommer det äldre beståndet sannolikt att drabbas i form av ökande vakanser och sjunkande hyror. För vissa byggnader kan det bli aktuellt att överväga ombyggnad till annan användning, såsom bostäder.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter