Månadens fråga

Jag har hört att det har införts nya regler om s.k. ägarlägenheter som en ny ägandeform på bostadsmarknaden. Vad innebär den nya ägandeformen och vad är skillnaden i förhållande till att äga en bostadsrätt? Medför reglerna några förändringar för lokalhyresgäster? De nya reglerna om ägarlägenheter trädde i kraft den 1 maj i år och bygger vidare på regelverket om s.k. tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter) som infördes 2004. Till skillnad från en traditionell fastighet som bara är avgränsad i sidled är en 3D-fastighet avgränsad både i sidled och i höjdled. Detta gör det möjligt att avstycka t.ex. olika våningsplan i en byggnad till olika fastigheter. 3D-fastigheten "urholkar" så att säga den gamla stamfastigheten med ett tredimensionellt rum. Detta möjliggör för en fastighetsägare att renodla sin förvaltning. Ett bestånd som inrymmer både hyreslägenheter och lokaler kan härigenom avstyckas till två 3D-fastigheter, varav den ena kan säljas separat. Däremot har det inte tidigare varit möjligt att avstycka en byggnad så att enskilda bostadslägenheter blir separata fastigheter. Genom det nya regelverket om ägarlägenheter kommer sådan avstyckning att vara möjlig vid framförallt nyproduktion. Varje ägarlägenhet – en separat 3D-fastighet En byggnad som består av ägarlägenheter kommer att vara uppdelad i ett stort antal 3D-fastigheter där varje lägenhet utgör en separat fastighet. Innehavaren av en ägarlägenhet kommer således att vara ägare av en egen fastighet vilken är registrerad i fastighetsregistret. Detta utgör en viktig skillnad i förhållande till upplåtelseformen bostadsrätt där innehavaren enbart äger en andel i bostadsrättsföreningen, som i sin tur äger fastigheten. I framtiden blir det alltså möjligt att äga sin lägenhet direkt. Ägarlägenhetsfastighetens yttre gränser kommer normalt sett att utgöras av lägenhetens ytskikt in till bärande konstruktioner. Rekommendationen är att ytterdörrar och fönster ingår i fastigheten. Förekommer det balkonger skall även dessa ingå. När får ägarlägenheter bildas? För att bilda ägarlägenheter krävs en ansökan om fastighetsbildning hos Lantmäteriet. Ägarlägenheter får bildas vid nybyggnation, tillbyggnader ovanpå befintliga byggnader och i vissa fall genom ombildning av lokaler. Det är i dagsläget inte möjligt att ombilda bostadsrätter eller hyresrätter till ägarlägenheter. I vissa fall kan Lantmäteriet avstycka stamfastigheten till ägarlägenheter trots att bostadsbyggnaden ännu inte har uppförts. Det kan alltså finnas s.k. luftfastigheter. Kravet är bl.a. att sådan fastighetsbildning behövs för finansieringen av byggprojektet. Det är nämligen möjligt för byggherren att sälja ägarlägenheterna innan byggnationen är färdigställd (ungefär på samma sätt som gäller för byggnation av småhus). På så sätt kan byggherren få in finansiering för byggnationen samtidigt som lagfartskostnaderna för köparen kan hållas nere. Samfälligheten – den nya "bostadsrättsföreningen" I samband med avstyckningen till ägarlägenheter bildar Lantmäteriet en samfällighet. Samfällighetens uppdrag är att bekosta och förvalta alla gemensamma utrymmen i byggnaden, såsom trapphus, entré, hissar, yttertak, fasad, stomme och stamledningar. Vid bildandet tilldelas varje ägarlägenhet en andel i samfälligheten. Varje ägarlägenhet belastas därefter med avgifter för löpande underhåll och fondering. Beslut om uttaxering m.m. fattas vid föreningsstämma och samfälligheten skall ha en styrelse. Även för ägarlägenheter kommer det alltså att finnas ett betydande kooperativt inslag i ägandet, liknande det som finns för bostadsrätter. Regelverket för förvaltningen av samfälligheter avviker dock i flera avseenden från det som gäller för bostadsrättsföreningar. Överlåtelse av ägarlägenheter Ägarlägenheten är fritt överlåtbar, vilket är en skillnad i förhållande till bostadsrätten där föreningen skall godkänna ny medlem. Vid överlåtelse av ägarlägenhet gäller samma formalia som för fastigheter i allmänhet. Köpekontraktet ska vara skriftligt och säljarens namnteckning ska bevittnas. Köparen kan belåna ägarlägenheten som en vanlig fastighet. Köparen är även skyldig att ansöka om lagfart. Till skillnad från för köp av bostadsrätt tillkommer alltså avgifter för lagfart och pantbrev för köparen utöver köpeskillingen för lägenheten. I sammanhanget kan också nämnas att den kommunala fastighetsavgiften för fastigheter gäller även för ägarlägenheter. Att inneha en ägarlägenhet Ett viktigt motiv till de nya reglerna har varit att stärka lägenhetsinnehavarens äganderätt till och förfoganderätt över sin lägenhet. Till skillnad från vad som gäller för en bostadsrättsinnehavare kan en ägarlägenhetsinnehavare aldrig förlora sin äganderätt till lägenheten genom t.ex. avhysning. Förekommer det t.ex. störningar från en innehavare är övriga ägares enda medel, för att komma till rätta med detta, att väcka talan om vitesföreläggande vid tingsrätt. En annan skillnad i förhållande till bostadsrätten är att ägaren av en ägarlägenhet har rätt att fritt hyra ut sin lägenhet. Sammanfattningsvis utgör ägarlägenheterna är ett spännande nytillskott på bostadsmarknaden som såväl fastighetsägare som byggherrar har anledning att uppmärksamma och utvärdera för framtida projekt. Verkningar för lokalhyresgästen En ägarlägenhet får enbart bildas för bostadsändamål och får alltså inte inrymma en affärsverksamhet. Det finns alltså inte möjlighet att tillskapa "ägarlokaler". För den som hyr en lokal i en byggnad där ägarlägenheter bildas genom ombyggnad/tillbyggnad kommer lokalerna antingen fortsätta att tillhöra stamfastigheten eller utgöra en separat 3D-fastighet. Antingen kvarstår alltså tidigare fastighetsägare som hyresvärd eller så överlåts 3D-fastigheten till ny ägare. Alternativet är att samfälligheten för ägarlägenheterna blir hyresvärd. I undantagsfall skulle detta kunna inträffa om lokaldelen i byggnaden är liten och stamfastigheten (med lokalerna) regleras in i samfälligheten. Huruvida Lantmäteriet skulle acceptera en sådan lösning är dock ännu oklart och framtida förrättningar får utvisa detta. Kontakta mig gärna för mer information eller, om du vet fler som är intresserade, ett kortare seminarium. Magnus Rapp, Advokatfirman Lindahl Tel. 031-799 10 29

E-post: magnus.rapp@lindahl.se www.lindahl.se

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter