Lokalguidens expertpanel Västra Götaland

Vad kan ligga till grund för att man skall kunna säga upp sitt kontrakt innan kontraktstiden gått ut?

Carl Petre, uthyrningsansvarig, Newsec Asset Managemang

Carl Petre, uthyrningsansvarig, Newsec Asset Managemang

Niklas Simonsson, Svenska Hus

– Hyresgästen kan säga upp kontraktet när som helst under kontraktstiden men inte avflytta eller få nya villkor förrän avtalstiden löpt ut, om hyresgäst och hyresvärd inte kommer överens om något annat. Avser frågan vad det finns för giltiga grunder som ger hyresgästen rätt att avflytta innan hyrestidens utgång så svarar jag att det inte finns några om detta inte finns reglerat i befintligt hyreskontrakt. Sedan är det så att hyresgästers behov snabbt kan ändras av olika anledningar, vilket jag tycker att hyresvärden får vara lyhörd för. Detta innebär inte att vi som fastighetsägare kan släppa iväg hyresgäster så fort deras behov ändras men i samråd försöka hitta för båda parter en bra lösning.

Daniel Jighede, Vasakronan

– Huvudregeln är att ingen av parterna kan säga upp sitt avtal innan avtalstiden är slut och i en väl fungerande relation och dialog mellan hyresvärd och hyresgäst ska det heller inte finnas något skäl för detta. Skulle det ändå inträffa så handlar det sannolikt om ett regelrätt kontraktsbrott. För oss som hyresvärd regleras vad som anses vara ett ”förverkande av hyresrätt” i detalj av svensk lagstiftning.

Daniel Jighede, uthyrningschef, Vasakronan

Daniel Jighede, uthyrningschef, Vasakronan

Carl Petre, Newsec

– Det finns mig veterligen bara tre möjligheter att komma ur ett avtal innan dess att hyrestiden gått ut.

Det första är om lokalen är behäftad med stora brister som hyresvärden, efter att ha fått tillsägelse, inte åtgärdar.

Det andra är om hyresvärden vill utföra arbeten som inte är nödvändiga men som orsakar hyresgästen väsentligt hinder och men i nyttjanderätten.

Det sista sättet att kunna säga upp avtalet är om hyresgästen går i konkurs. Normalt så är det dock så att man som hyresvärd försöker lösa det så att en hyresgäst kan avflytta i förtid om de önskar. Detta sker exempelvis genom att man gör upp om en engångsersättning eller att man byter till en annan lokal inom hyresvärdens bestånd.

Vad skall man tänka på vid omförhandling av ett hyresavtal? Finns det samma förhandlingsmöjligheter som vid ett nytecknande?

Niklas Simonsson, Svenska Hus

– Att göra detta i tid är viktigt. Oftast innan nio månader före avtalet löper ut. Läs i hyreskontraktet hur lång uppsägningstiden är. Vill hyresgästen omförhandla sitt kontrakt så finns det ett ursprungligt skäl till detta. Skälen kan vara många men viktigt är givetvis att hyresgästen tydliggör för hyresvärden vilken förändring man vill få till stånd. Hyresgästen kan säga upp sig för antingen avflyttning eller för villkorsändring. Önskar hyresgästen sitta kvar i samma lokal men få till någon form utav förändring så har hyresgästen full rätt att önska vad denne vill. Det kan gälla anpassningar inom lokalen eller förändrade hyresvillkor. Ja, det finns samma förhandlingsmöjligheter som vid nytecknande.

Niklas Simonsson, Uthyrningschef lokaler, Svenska Hus

Niklas Simonsson, Uthyrningschef lokaler, Svenska Hus

Daniel Jighede, Vasakronan

– Den tveklöst viktigaste parametern i alla förhandlingssituationer är att välja en seriös och kunnig motpart. En förhandling rör inte enbart kontraktslängd, pengar och kvadratmetrar. Den ska också bedrivas affärsmässigt och med ett ömsesidigt förtroende. Därför bör man tänka efter före när man väljer sin hyresvärd.

Carl Petre, Newsec

–Om man skall omförhandla sitt avtal så bör man först göra sin hemläxa. Man bör ta reda på om man har rätt hyra idag, vad man vill göra med lokalerna, vad är alternativen på marknaden, vad kostar en flytt m m. Sen efter det finns det en rad olika tekniker som fungerar olika bra och dåligt, men mitt bästa råd är att man tar en dialog tidigt med sin fastighetsägare. Öppenhet och ärlighet från båda parter brukar leda till de längsta hyresförhållandena och bästa relationerna.

Har man en lokal som är svår för en hyresvärd så vill jag påstå att man har samma eller till och med bättre möjligheter än vid ett nytecknande. Hyresvärden skulle i så fall ha vakans en längre tid och eventuellt behöva investera stora pengar. Sitter man däremot i en lokal som är väldigt attraktivt och där hyresvärden har lätt att hyra ut den, och kanske till och med kan få en bättre hyra, så sitter man inte speciellt bra till. Det går inte att ge något generellt svar på denna fråga utan den beror helt på den situation man befinner sig i och vilka villkor man har.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter