Lokalguidens Expertpanel

Expertpanelen i Västra Götaland svarar i detta nummer på vad som kan ligga till grund för att man ska kunna säga upp sitt kontrakt i förtid och vad man ska tänka på vid en omförhandling. 

Vad kan ligga till grund för att man ska kunna säga upp sitt kontrakt innan

kontraktstiden gått ut?

Linda Neidert, Bygg-Göta.

Linda Neidert, Bygg-Göta.

Linda Neidert, Bygg-Göta

– Hyresgästen har möjlighet att säga upp hyresavtalet när som helst under kontraktstiden men har inte rätt att avflytta eller förändra villkor innan hyrestidens slut. Ibland ändras hyresgästens behov av lokaler under hyrestiden och vi försöker vara lyhörda och hitta lösningar tillsammans med hyresgästen. Det kan vara ombyggnader som man kan lösa via hyrestillägg och det kan vara förändring av lokalstorlek som ibland går att lösa genom att minska eller öka ytor hos grannhyresgäster. Hyresvärd och hyresgäst kan göra en överenskommelse om tidigare avflytt mot en engångsersättning. Hyresgästen har även en möjlighet att försöka överlåta sitt avtal till annan hyresgäst. Det viktigaste är att man har en nära relation och öppen dialog med sin hyresvärd för att hitta bra lösningar om det uppstår en situation där man inte kan fullfölja sitt hyresavtal.

Anders Forsling, Wallenstam.

Anders Forsling, Wallenstam.

Anders Forsling, Wallenstam

– Naturligtvis kan man säga upp avtalet när som helst under innevarande avtalsperiod. I de flesta hyresförhållanden innebär detta dock endast att avtalet inte förlängs från och med den dagen innevarande avtalsperiod tar slut, vilket ju kan vara flera år framåt i tiden, men jag tycker alltid hyresgästen och hyresvärden ska ta en dialog så snart som möjligt efter uppsägningen eftersom man endast behöver följa avtalstiden om någon av parterna kräver det. Man kan ju faktiskt ofta hitta en lösning som blir bra för båda parter även om det skulle innebära att hyresavtalet upphör i förtid.

I vissa fall kan hyresgästen naturligtvis också säga upp hyresavtalet för upphörande innan avtalsperioden löpt ut. I dessa fall ska någon typ av avtalsbrott ha begåtts. Exempel på detta kan vara att lokalen inte uppfyllt de överenskomna kraven enligt hyresavtalet.

Elin Andersson-Strützke, Peab Fastighetsutveckling.

Elin Andersson-Strützke, Peab Fastighetsutveckling.

Elin Andersson-Strützke, Peab Fast.utv.

– En hyresgäst kan säga upp sitt kontrakt i princip när som helst, men man får inte flytta eller omförhandla sina villkor förrän avtalstiden har löpt ut. Detta är huvudregeln som gäller så länge inte hyresgäst och hyresvärd har kommit överens om något annat i det befintliga kontraktet. Det finns dock undantag som möjliggör uppsägning och flytt i förtid. Ett sådant undantag är om hyresvärden inte åtgärdar fel i lokalerna, eller på annat sätt brister i sitt åtagande. Det händer trots allt också att hyresgästens behov förändras under kontraktstiden. Det allra bästa är självklart om hyresgäst och hyresvärd har en god dialog och tillsammans försöker hitta en bra lösning. Att vara personlig och pålitlig ingår i Peabs kärnvärden, men jag tror att alla seriösa hyresvärdar tänker så. Man har mycket att vinna på att vara lyhörd och öppen i relation till sina hyresgäster.

Vad ska man som hyresgäst tänka på vid en omförhandling av sitt kontrakt? Finns det samma förhandlingsmöjligheter som vid nytecknande?

Linda Neidert, Bygg-Göta

– En uppsägning för omförhandling av ett hyreskontrakt kan aldrig avse storlek på lokal och det är det många hyresgäster som tar miste på. Man kan däremot har önskemål gällande hyra, villkor, uppsägningstid m m. och även förändringar av lokalen. Det är viktigt att precisera vilka förändringar man vill få till stånd. Oftast kommer man överens om en lösning med sin hyresvärd och gör man inte det måste hyresgästen ta ärendet till hyresnämnden för medling. Att ha en öppen och ärlig dialog med sin hyresvärd brukar vara det bästa sättet om man vill förändra villkor i sitt kontrakt.

Det finns samma förhandlingsmöjligheter avseende kontraktet som vid ett nytecknande förutom lokalens storlek.

Anders Forsling, Wallenstam

– Ett hyresavtal gäller ju faktiskt bara fram till dess att någon part, i samband med hyresperiodens slut, väljer att inte förlänga det. Det innebär ju i normala treåriga hyresavtal att båda parter har möjlighet att begära förändrade hyresvillkor, eller en avslutad förhyrning var tredje år. Vill man som hyresgäst inte riskera en uppsägning av någon anledning inom tre år bör man alltså istället förhandla fram längre hyresperioder om exempelvis fem eller sju år för varje gång. Skulle hyresgästen vilja förhandla om sitt hyresavtal efter en viss hyresperiod så finns absolut möjligheter att göra så. Vid en förlängning av ett hyresförhållande har man ju dessutom rätt att få hyresnivån prövad enligt en marknadsmässig bedömning vilket man inte har vid förhandling av ett nytt hyresavtal. Däremot är ju lokalens grundförutsättning såsom storlek och beskaffenhet bestämd sedan tidigare och detta kan man inte kräva förändring av vid en uppsägning. Jag rekommenderar dock alltid att man har en löpande diskussion med sin hyresvärd om villkoren i framtida hyresperioder så slipper man göra uppsägningar vid varje tillfälle. Då kan även diskutera större/mindre eller förändrade lokallösningar efter behov.

Elin Andersson-Strützke, Peab Fast.utv.

– Att säga upp avtalet i god tid är A och O, både när det gäller villkorsändring och avflyttning. Om avtalet sägs upp för sent förnyas det per automatik. Det är också viktigt att man som hyresgäst tänker igenom vad man vill uppnå med det nya, omförhandlade kontraktet. Förändringarna måste nämligen specificeras i uppsägningen för villkorsändring, annars betraktas uppsägningen som ogiltig. När man väl sitter vid förhandlingsbordet är möjligheterna vid villkorsändring samma som vid nytecknande, om inte bättre. Som hyresvärd värdesätter man långa hyresrelationer, och det är viktigt att vara öppen för hyresgästens synpunkter vid en omförhandling.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter