Kungälv

Kungälv är Bohusläns sydligast belägna stad. Den ligger ca 20 km norr om Göteborg vid platsen där Göta älv och Nordre älv förgrenas. Kungälv har historiska anor och omnämns redan från 900-talet. Stadens ursprungliga läge låg dock 3 km längre västerut relativt dagens läge. Dess ursprungliga namn var Kongahälla. Historiskt har staden haft betydelse som viktig gränspostering. Bohus fästning och Carlstens fästning är två historiska exempel på det. Vid freden i Roskilde, år 1658, blev staden svensk.

Kommunsammanslagningen 1971 gjorde Kungälv till centralorten i det som blev Kungälvs kommun. Ungefär hälften av alla invånare bor idag i Kungälv och det närliggande området Ytterby. Andra större orter inom kommunen är Diseröd, Kode, Kärna och Marstrand. Kungälvs kommun är en del i den expansiva Göteborgsregionen. Europaväg 6 skär längs kommunen och binder på ett effektivt sätt samman dess norra och södra delar. Pendlingsavståndet från Kungälv till Göteborg är endast 20 kilometer. Med länsbuss trafikeras den sträckan på mindre än 30 min. Bohusbanan, med sträckningen Uddevalla och Göteborg, erbjuder goda pendlingsmöjligheter för Kungälvsborna att resa från Ytterby station. Järnvägen är dock av sämre standard och genomgår för närvarande en upprustning som beräknas vara färdigställd 2010. Kungälvs centrala läge innebär att staden har två flygplatser inom sin omedelbara närhet, Säve flygplats (ca 20 km) och Landvetter (ca 50 km). Den attraktiva och karaktäristiska Bohusländska naturen, närheten till Göteborg, de goda kommunikationerna och den lilla kommunens många fördelar gällande t.ex. samhällsservice har gjort kommunen och staden till en av regionens populäraste boendeorter.

Fakta

Från kommunsammanslagning 1971 har befolkningen vuxit kontinuerligt. Sedan 1980-talet har befolkningen ökat med närmare 30%. Under 2000-talet har tillväxten varierat mellan ca 100-750 personer per år. Året 2007 ökade befolkningen med 1,9 % (750 personer) något som det året gav Kungälv statusen som den mest expansiva kommunen i Göteborgsregionen. Innevarande år bodde ca 40 000 (39 649) personer i Kungälv. Kommunens vision är att fortsätta växa. Det politiska målet är att fram till och med 2013 ha ökat befolkningen med ytterligare 5 000 personer.

I likhet med flera andra kranskommuner inom radien för landets storstadsregioner kännetecknas Kungälv kommun av att vara en attraktiv bostadsort med en stor inflyttning. Andra typiska särdrag är en social struktur där kommunen uppvisar en högre medelinkomst och lägre arbetslöshet än riket och andra län i övrigt. Vad det gäller utbildningsnivå utmärker sig dock Kungälv i jämförelse med andra förortskommuner i länet. Den eftergymnasiala utbildningsnivån är nämligen något lägre här än andra län och relativt riket i övrigt.

Närmare 30% av kommunens befolkning pendlar ut från Kungälv för sitt vardagliga arbete. Det privata näringslivet är trots det relativt starkt och skiftande i sin karaktär. I Kungälv finns ca 1700 företag. Den största privata arbetsgivaren är Göteborgskex med ca 500 anställda. Andra större arbetsgivare är ICA, Brady Converting och Orusttrafiken. Utöver det privata näringslivet är givetvis Kungälvskommun med drygt 3 600 anställda och Västra Göta Läns Landsting med ca 1 375 anställda viktiga arbetsgivare. Affärsklimatet är gott i kommunen. I den ranking som Svenskt Näringsliv årligen gör av Sveriges kommuner kommer Kungälvs kommun på 147:e plats av landets 290 kommuner. Rankingen är en helhetsbedömning av aspekter som t.ex. allmän service, skattesituationen, utbildningsnivå samt antalet nystartade företag.

Boende i kommunen

I Kungälv bor majoriteten av hushållen i villa (ca 73 %). Fördelningen inom flerbostadshushållen är 10 % i bostadsrätt och 17 % i hyresrätt. Det finns upp emot 30 privata fastighetsägare i Kungälv. För boendet i hyresrätt svarar allmännyttan för 10 % av upplåtelsen. Det allmännyttiga fastighetsbolaget Förbo äger ca 700 lägenheter och Kungälvsbostäder ca 2 700 lägenheter. De vakanser som finns kan härröras till omflyttningsvakans. Den lokala bostadsförmedlingen sköts genom Bostadsbyrån. Tillgången på lediga lägenheter är lågt. För närvarande beräknas ungefär 4 000 sökande stå i kö och kötiden uppskattas till över ett år.

Den kraftiga befolkningstillväxten har förvärrat boendesituationen ytterliggare och under de närmsta åren planerar man att uppföra ca 400 bostäder per år. För att snabbare kunna tillgodose efterfrågan på nya bostäder planeras konvertering av fritidsbebyggelse i framförallt havsnära lägen till permanentboende.

Exploatering och projekt

Som del av Göteborgsregionen, med Europaväg 6 samt riksväg 45 i omedelbar närhet och närheten till såväl Göteborgs hamn som närbelägna flygplatser är det sannolikt ingen slump att Kungälv har lyckats attrahera flera transportintensiva företag.

ICA är ett av de företag som tidigt drog fördel av Kungälvs centrala läge. Deras verksamhet etablerades redan i mitten av 1970-talet. Under senare år har nyexploateringen främst gjorts i två områden, Rollsbo, och Solbräckeområdet. Ansvarig för utvecklingen av dessa områden är Bokab, Kungälv kommuns eget exploateringsbolag.

Rollsbo ligger i ett område nordväst om Kungälv centrum, väster om E6:an invid Rollsbomotet. Här verkar ca 300 - 350 företag idag inom kontor och. Dessa företag ger arbete åt ca 3 000 anställda. I företagsparken finns t.ex. ICA:s distributions­terminal, Michelins Skandinavienhub, Arvid Nilsson , Tudor, Assar Hultén AB etc. För närvarande finns endast en ledig tomt kvar om 25 000 m2.

Rollsbo företagspark är ett mindre område om ca 90 000 m2 för mindre kontor och industrier. Med verksamheter inom t.ex. taxi, presentreklam, bygg- och biltillbehör har ca 35 företag etablerat sig. Idag finns 2 lediga tomter kvar om 3600 m2 respektive 5100 m2. Rollsbo Ryr är ytterligare ett område med exponeringsmöjligheter för intresserade företag från och med juni 2009. Utgångspunkten är en exploatering av ca 80 000 m2 med läge mot E6:an fördelat på ett 15-tal tomter (om 2 000 – 10 000 m2). Utöver Rollsbo så finns de mesta kontorsytorna i centrala Kungälv. För närvarande finns få lediga objekt och inga större projekt är planerade. De vakanser som finns kan främst härröras till Rollsbo.

Solbräcke, f.d. Rollsbostaden, är ett relativt nyexploaterat område om närmare 300,000 m2 industrimark och med 20-talet företag. Området är lokaliserat norr om Kungälv och öster om E6:an. Den enskilt största anläggningen i området är Swedish Match snusfabrik som invigdes 2003. Andra verksamheter som etablerats här är bilserviceföretag, vårdcentral etc. Idag finns endast en tomt om 20 000 m2 ledig.

Solbräcke "nya" Verksamhetsområde 1 & 2 är ett område som är under planering. Den består av totalt 180 000 m2 industrimark och ligger mellan nya och gamla E6:an. Idag finns 30 000 m2 ledig tomtmark kvar för intresserade företagare.

Ett företag som nu investerar stort i Kungälv är KF Fastigheter. Företaget vann Kungälvs kommuns upphandling om Kongahälla handelsplats i centrala Kungälv. Här kommer en volymhandelsplats att integreras i en stadsmiljö. Handelsplatsen som planeras omfattar en uthyrningsbar yta om ca 22 000 m2. Investeringen beräknades i mars 2009 till ca 350 miljoner. Handelsplatsen ska enligt plan invigas vintern 2011. Det butiksutbud som är planerat och som ska förmå Kungälvsborna att handla på hemmaplan består initialt av en Coopbutik som bas och därutöver ett koncept inom sport, fritid och elektronik.

Intresset för Kungälv som boendeort har inneburit flera påbörjade bostadsprojekt. Villaområdet: Tega 2:5 och Nya Grinden är två områden som planläggs för villabebyggelse. Tega 2:5 omfattar 50 – 60 villatomter för eget uppförande och ligger i mitten av Klockarebolet söder om Torsbyvägen i Ytterby. Byggstart planeras våren 2010. Ny Grinden är på motsvarande sätt ett annat villaområde för självbyggare som är under planering. Området planeras omfatta ca 25 villatomter och ligger i centrala delarna av Kungälv. Den planerade byggstarten är hösten 2010.

Till de större flerbostadshusprojekt som planeras för Förbos nybyggnadsprojekt om ca 33 hyresrätter i centrala Kungälv invid Mimers hus. Kungälvbostäder planerar för 38 hyresrätter på Fontinvägen. Ulltorps Yttergård är ett projekt om 26 lägenheter med "villakänsla" inom ramen för BoKlokkonceptet som Kungälvbostäder driver.

Det största nybyggnadsprojektet som företaget för närvarande planerar för ligger på den s.k. Kongahällatomten, centralt i Kungälv. Här ska 110-150 lägenheter med tydlig miljöprofil byggas i två etapper. I samma område kommer utöver Förbos och Kungälvsbostäders hyresrätter även Riksbyggen uppföra tre kvarter bostäder med bostadsrätten som upplåtelseform integrerat med Kongahälla handelsplats. I Kode har Sverigehuset uppfört ett 30-tal villor som nu är under försäljning.

Fastighetstransaktioner

Ytterst få större transaktioner har i allmänhet skett i Kungälv i närtid. Mellan 2002-2007 skedde endast fem transaktioner med ett värde över 10 miljoner. Ingen av dessa transaktioner överskred 20 miljoner. De flesta av de transaktioner som sker äger framförallt rum mellan lokala näringsidkare. I dessa transaktioner är köparen ofta också nyttjare av fastigheten. Med många egennyttjare av fastigheterna och få nationella aktörer kännetecknas Kungälvs kommersiella fastighetsmarknad av begränsad likviditet. Det egna ägandet av fastigheter sträcker sig således från små företag till multinationella företag likt Michelin och Swedish Match.

Det kommunala bolaget Kungälvsbostäder äger totalt runt 21 000 m2 lokaler och är därmed relativt stora fastighetsägare även av kommersiella fastigheter. Kommunala bolag är sällan lika transaktionsbenägna som privata investerare vilket även påverkar likviditeten på den kommersiella fastighetsmarknaden negativt.

Till de transaktioner som ändå har genomförts hör Brinovas köp av tre City Gross-hus från Bergendahl & Son Fastighets AB varav en är lokaliserad i Kungälv (övriga finns i Staffanstorp och Höganäs). Denna affär genomfördes i april 2008 till ett total fastighetsvärde om 175 miljoner kronor. Husen används som detaljhandelsbutiker och är i sin helhet uthyrda till City Gross.

Slutsats

Kungälvs centrala läge i Göteborgsregionen och företagsvänliga klimat till trots har det inte fått något större genomslag på den kommersiella fastighetsmarknaden. Aktiviteten på transaktionsmarknaden i Kungälv är relativt begränsad. Majoriteten av överlåtelserna sker där köparen också är nyttjare av samma fastighet. Men det här är ett fenomen som ofta är kännetecknande för kranskommuner och populära boendeorter i storstadsregionerna.

Den kommersiella fastighetsmarknaden i Kungälv karaktäriseras av få nationella fastighetsägare och många egennyttjare samt lokala fastighetsägare. Även privat äger man gärna sitt eget boende. Endast ca 17 % av hushållen i Kungälv bor för närvarande i hyresrätt.

Efterfrågan på nya bostäder är stort i Göteborgs kranskommuner i allmänhet och Kungälv i synnerhet. Kommunens bostadsförsörjningsprogram anger utbyggnadstakten till ca 400 nya bostäder per år de kommande åren för att kunna tillgodose efterfrågan. Flera bostadsprojekt har därför igångsatts och är under uppförande. Det sker både i centralorten som dess närområden. Nya stadsdelar är under skapande och fler projekt är i planeringsstadium.

Till de större pågående exploateringarna i Kungälv hör utvecklingen av Kongahällatomten i centrala staden. Här kommer KF Fastigheter utveckla en handelsplats för den lokala butiksbranschen integrerad med den omgivande stadsmiljön. I linje med planerna att bygga fler bostäder i kommunen uppförs i nära anslutning till handelsplatsen bostäder i både hyresrätts- (Förbo och Kungälvsbostäder) som bostadsrättsform (Riksbyggen).

Genomsnittshyror i centrala Kungälv Kontor

A-läge: 800 - 1 200 kr/kvm

B-läge: 600 - 950 kr/kvm

Butik: A-läge: 900 – 1 600 kr/kvm

B-läge: 600 – 1 100 kr/kvm

Industri/Lager: A-läge: 450 - 650 kr/kvm

B-läge: 400 - 575 kr/kvm

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter