Kortare avtal, takhöjd och läge - tips för sig som söker lagerlokal

Fredrik Jagersjö, Uthyrare på JLL, tittar i kristallkulan och ger tips till er som letar lagerytor. Vi pratar även korta avtal, starka logistiklägen och vad som efterfrågas på marknaden. 

Jönköping är intressant för större etableringar. Bild: Prologis

Jönköping är intressant för större etableringar. Bild: Prologis

Att besluta sig för att flytta sitt lager och ge sig ut och leta lämplig lokal är inte gjort i en handvändning. Men det finns många fördelar.

Fredrik Jagersjö

Fredrik Jagersjö

- En flytt kan ge en bättre totalkalkyl, konstaterar Fredrik Jagersjö, JLL. Det gäller att inte bara titta på själva flyttkostnaden och arbetet kring en faktisk flytt. Nu börjar dessutom marknaden röra på sig ordentligt, det finns en golden opportunity på logistikmarknaden, speciellt i Göteborg där det har släppts mycket mark.

De senaste två åren har annars Stockholm börjat komma ikapp Göteborg vad gäller antalet etableringar, enligt Fredrik Jagersjö.

- Men storstadsregionerna har generellt sett varit dåliga på att få fram bra mark. Det är de mindre kommunerna som välkomnat logistiketableringarna och som varit mer alerta och snabbare på bygglovshantering.

Logistikbältet

Marknaden ser lite olika ut beroende på det geografiska läget och vilket transportflöde man har.

- I både Göteborg och Stockholm finns oftast de något mindre etableringarna, kring 10 000-15 000 kvm, eftersom det är i storstäderna som den stora konsumentmarknaden finns. I Jönköping däremot hittar vi de större etableringarna på 30 000-

60 000 kvm. Jönköping, och även Helsingborg, är oftast ett bra alternativ om man vill etablera ett centrallager i Norden eller har mer fokus på Danmark eller de baltiska länderna. Om man istället har tryck på Norrland och Finland brukar Örebro vara det bästa alternativet. Det stora logistikbältet är fortfarande Stockholm, Norrköping, Jönköping, Borås, Göteborg och ner mot Malmö plus Mälardalen och Örebro. Och så kommer det med all säkerhet att vara även framöver.

Norrköping är en av städerna i Sveriges logistikbälte. Bild: Prologis

Norrköping är en av städerna i Sveriges logistikbälte. Bild: Prologis

Starta två år innan

Bland det första man måste tänka på när man börjar leta nya lagerytor är om man vill satsa på nyproduktion eller bara titta på befintliga lokaler. Allt handlar om tidsaspekten, det gäller att börja söka i rätt tid så att man inte målar in sig i ett hörn.

- De flesta söker lokaler med hyfsat kort varsel med en framförhållning på sex-nio månader och vill skriva kortare avtal, på tre-fem år. Och de två parametrarna klaffar inte med nyproduktion. Kan du inte vänta eller om du inte kan skriva ett längre avtal, då är det befintligtmarknaden som gäller, menar Fredrik Jagersjö. Vill du titta på nyproduktion däremot ska du börja titta två år innan. Så egentligen ska alla börja titta cirka två år innan så att de kan sondera terrängen och värdera om de kanske kan ta på sig ett nyproduktionskontrakt. Annars riskerar man att hamna i en situation där man bara har befintligt att välja på eller förlänga sitt befintligt avtal.

Takhöjd, inte för alla

Generellt sett kan man säga att de ytor som efterfrågas har en port per 1 000 kvm och en markport. Det är minimum 10 meter i takhöjd, gärna 11,7 meter.

- Över det är det nivåsprinkling som gäller och sprinkling ner i stallagen är dyrt, förklarar Fredrik Jagersjö. Förutom takhöjden efterfrågas oftast också en hyfsad rangeryta, för att kunna hantera en 24 meters lastbil, plus ett entresolplan ovanför portarna för kontorsytor. Allt för att inte stjäla lageryta. Kan man uppfylla de kraven har man kommit långt.

De lager som inte exempelvis har takhöjden kan konverteras.

- Eller får man justera hyresnivåerna på befintliga lagerytor och hitta företag som inte har samma krav på takhöjd bl a. Det finns t ex idag många e-handelsföretag som är intresserade av den här typen av ytor. E-handeln kommer emellertid att landa i sina volymer och kommer även de att kunna ta på sig nyproduktion framöver. Men dagens befintliga hus, i lite sämre lägen, är perfekt för e-handlare i uppstartsfasen.

Ny konkurrensfaktor

När det gäller andra krav från hyresgästerna är en förändring redan här, menar Fredrik Jagersjö. Fastighetsägarna börjar bli mer tillmötesgående.

- I dag ser vi att fastighetsägarna är beredda att kliva ur sin fyrkantighet och erbjuda det som företagen verkligen behöver, speciellt vid nyproduktion. Det kan vara kortare avtal eller andra flexibla lösningar, hyresrabatter och instegsmodeller.

Just kortare avtal kommer mer och mer, något som Fredrik Jagersjö tycker är sunt.

- På så sätt uppfylls hyresgästernas behov och det är ju de som driver på utvecklingen. Om fem år tror jag att de flesta kan erbjuda kortare avtal, max fem år, vilket också kommer att trissa upp hyresnivåerna. Det kommer att, tillsammans med läget förstås, bli en viktig konkurrensfaktor.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter