KOLL PÅ LÄGET

Visionen är att lägga grunden för Sveriges bästa handel. Kombinationen av kunskap, nytänkande och ett stort hjärta för detaljhandeln har tagit KF Fastigheters VD Bernt-Olof Gustavsson en bra bit på vägen. Hur många fastigheter äger och förvaltar ni? -Ungefärligt räknat handlar det för oss om ca 40 egna fastigheter och ett 50-tal fastigheter som vi förvaltar åt andra. Våra egna fastigheter är förhållandevis stora, köpcentrum och liknande och de vi förvaltar åt andra är oftast mindre butikslokaler så som livsmedelsbutiker. Det kanske kan uppfattas som om vi förvaltar mer åt andra än vad vi äger själva men det stämmer inte riktigt. Våra förvaltningsuppdrag är en mindre del av vår verksamhet då de egna fastigheterna är mycket större kåkar. Värdet på det vi förvaltar är ungefär en tiondel av det vi äger själva, även om antalet förvaltade fastigheter är fler. Inom vilka geografiska områden hittar vi era fastigheter? -Även om vi har projekt på andra orter ligger 90 procent av de fastigheter vi äger i Stockholm, Mälardalen, Göteborg och Malmö. I Stockholm äger vi till exempel det som kallas Bromma Center, en handelsanläggning i Bromma som i huvudsak består av flyghangarer från 40-talet som byggts om för att anpassas till handeln. Vi äger också fastigheter i Huddinge, Märsta och i Täby-området för att nämna några. Vi har även en fastighet vid Kungens Kurva, det är en stor fastighet som inte innehåller handel utan är ett utvecklingsprojekt. Hur skulle du beskriva KF-fastigheter som fastighetsägare? -Vi är långsiktiga och jobbar väldigt mycket med våra objekt vilket hänger ihop med att vi håller på med handelsfastigheter som kräver en ständig utveckling och ett väldigt aktivt ägarskap, annars är man inte riktigt med på den arenan. Så vi är en väldigt aktiv fastighetsägare. Hos oss finns en mycket bred kompetensmix då man kan säga att vi har två uppdrag. Ett av våra uppdrag är att förvalta de här 6,1 miljarderna, som är en investering för KF-koncernen, i fastigheter som vi ska förädla och förvalta lika bra som någon annan fastighetsägare. Som ett tillägg till det traditionella fastighetsuppdraget har vi också ett uppdrag att understödja konsumentsamarbetet när det gäller att förnya och utveckla butiksnätet. Det uppdraget ger oss en stor butikskompetens, vi har till exempel butiksutvecklare och butiksplanerare i organisationen vilket gör att den präglas väldigt mycket av detaljhandelskunnande. Hos oss finns en mix av fastighets- och detaljkunnande som gör oss helt unika i det här landet. Vår vision går ut på att vi lägger grunden för Sveriges bästa handel. Det säger ganska mycket om vad vi pysslar med. Det är inte husen i sig som är väsentliga, det intressanta är vad vi som fastighetsägare tillsammans med våra hyresgäster åstadkommer i form av de centrum som vi tillsammans skapar. Hur tror du att era hyresgäster märker av er vision? -Genom att vi ständigt tänker handel, vi utgår egentligen inte så mycket från hyresgästen utan snarare kundens kund, det vill säga slutkonsumenten. Det är konsumenten som ska uppleva handelsanläggningarna som attraktiva, lättillgängliga och naturligtvis uppleva hyresgästerna som attraktiva att handla hos. Det är den helheten som vi jobbar utifrån hela tiden. Så förhoppningsvis upplever våra hyresgäster oss som väldigt fokuserade på handel och konsument. Var han ni vakanser för närvarande? -Vi har ett antal projekt och vi kanske har en gammal lagerbyggnad någonstans som står och väntar på annan användning. I det aktiva butiksbeståndet har vi bara två procent som står tomt, så det är egentligen en obefintlig vakans. Där vi har vakans i egentlig mening är i våra projekt där vi är i byggfas. I exempelvis Nynäshamn är cirka hälften uthyrt med ungefär 7 000 kvadratmeter tillgänglig handelsyta. I Bromma finns den tredje hangaren som blir ett mer traditionellt shoppingcentrum med totala ytor på 25 000 kvadratmeter, där har vi för tillfället hyrt ut 56 procent. I Nynäshamn har vi en handelsyta på ungefär 14 000 kvadratmeter, där finns också övriga ytor, så som kontor och lager, på ungefär 10 000 kvadratmeter. Hur mycket fokus lägger ni på miljöarbete? -Ganska mycket eftersom hela vår koncern har väldigt mycket fokus på miljöfrågor, till exempel Coops butiker som arbetar mycket med ekologi. Jag skulle vilja säga att vi är långt framme när det gäller energifrågor, det vill säga traditionella miljöfrågor som att inte bygga med fel material och att utföra rivningar på ett miljömässigt sätt. Vi jobbar väldigt intensivt med energifrågor så som återvinning av värmeenergi från kylar i våra livsmedelsbutiker. Den värmeenergi som skapas bland kyldiskarna där du handlar dina fiskpinnar återvinner vi till värme, det ger en väldigt låg energiförbrukning i den typen av byggnader. Det är många idag som pratar om Green Building-normen men den sprängde vi med 20-30 procent för fem år sedan, vilket handlar om att vi utnyttjar tekniken på ett bra sätt. Vi jobbar mycket med miljöfrågor med utgångspunkt i byggnaderna. Vi har en hel del kvar att göra, man kan ju faktiskt påverka konsumenten också. Vi har för avsikt att tillsätta en miljöchef under det närmsta året. Vi jobbar ju med miljöfrågor men har ingen dedikerad person till det. Det är en jätteviktig fråga och vi har kommit långt men vi har fortfarande mycket kvar att göra. En viktig fråga för oss är att samhällsintegrera våra anläggningar. Vi vill att våra anläggningar ska finnas i ett större sammanhang, där god kommunikation och närhet är viktigt. Där finns också en stor miljöfördel med kortare sträckor och enklare transporter. Samhällsbyggnadsperspektivet är viktigt ur miljösynpunkt. Finns det något särskilt projekt du vill lyfta fram och berätta om? -I utvecklingen av Bromma Center håller vi nu på med miljardprojektet som rör den tredje hangaren, som öppnar under nästa år, 2010. Andra projekt i Stockholmstrakten är ett vidarearbete med vår handelsplats i Arninge. Där kommer vi disponera om ytorna. Vi ser en trend att stormarknader minskar ner ytorna och vi tittar på en möjlighet att utveckla ytorna lite och kanske få in nya hyresgäster så att vi totalt sett får upp omsättningen på de ytor vi har. Vi även har ett stort projekt i Kungens Kurva och vi får se lite vad det tar vägen. Vi hade planer på handel men det kan också vara så att vi i det området behåller befintliga lokaler med kontor och lager. I nuläget finns möjlighet att hyra kontor och lager av oss både i Nynäshamn och Kungens Kurva. Vilka hyresnivåer har ni? -Våra högsta hyresnivåer ligger runt 10 000 kronor och våra lägsta runt 500 kronor per kvadratmeter, plockar man bort ytterligheterna ligger priserna från en tusenlapp upp till 5 000 kronor priserna beror naturligtvis på att det handlar om olika typer av anläggningar. I Arninge är det mer rationell handel det vill säga du parkerar på en p-plats och går rakt in i butikerna, där ligger priserna på på 13-17 000 kronor kvadratmetern. I Bromma som är ett shoppingcenter snittar vi på över 3 000 kronor. Skillnaden har som sagt att göra med ställenas olika karaktär och läge. Gör ni några undersökningar för att hålla koll på vad hyresgästerna tycker om er? -Historiskt sett har vi inte gjort det. När jag började jobba här kom 90 procent av hyrorna från Coop idag är den siffran 50 procent. Förra hösten var faktiskt första året vi gjorde en Nöjd Kund Indexmätning med Fastighetsbarometern, vi kommer fortsätt med en sådan även i år. NKI-mätningen visade ömsom vin, ömsom vatten. Nu såg jag en mätning där kontorsföretagen generellt sett ligger lite högre än vad butiksföretagen gör, vilket gör att en fastighetsägare med handelsfastigheter normal sett också får sämre omdömen. Vilket förmodligen har att göra med att du som hyresgäst inom handeln är oerhört beroende av din hyresvärd vad gäller miljö och sammanhang. Många hyresgäster tycker att vi är bra på miljöfrågor och vi fick sämre betyg på hantering av felanmälan, vilket också var något vi räknat med, då vi inte har någon central felanmälning. Det är något som vi är på gång att förändra. Ser du några särskilda trender inom din bransch? -Jag kan se att centrumplatser innehåller fler upplevelser och "clustrar" butiker, det vill säga man lägger butiker som attraherar samma målgrupp i samma område. Fastigheter är statiska men hyresgäster och detaljhandeln är dynamiska så det är viktigt att hitta en flexibilitet så att man kan förnya och förändra. Jag ser också en trend att vissa företag dragit på sig för stora ytor och nu vill ha något mindre, stormarknaderna kommer att bli mindre. Hur upplever du att fastighetsmarknaden har påverkats av lågkonjunkturen? -Hyresgästerna har mycket, mycket längre tid till avslut. Det är mycket längre ledtider. Vilket inte så konstigt det är tuffa tider och framförallt svårt med finansieringen för många hyresgäster. Bankerna är extremt restriktiva vilket naturligtvis gör att det är svårt för många butiksföretag att finansiera sin verksamhet vilket betyder att de har svårt att gå in i nya lägen även om de rent marknadsmässigt skulle vilja göra det. Hyrespriserna pressas också neråt nu, fastighetsägarna lämnar fler rabatter och så vidare. Konsekvenserna av de tuffare tiderna gör också att det blir lite fler vakanser. Har du något råd till företag som ska flytta? -Generellt tycker jag att man ska undvika att panikflytta, en flytt är en viktig fråga oavsett om det gäller kontor eller butiker. En annan viktig sak är att göra sin hemläxa, jag tänker på företag som under de senaste åren haft goda tider och tuffa krav från sina ägare vad gäller tillväxt. I sådana fall händer det att man går in i fel läge. En god marknadsanalys och konkurrent- och kundkännedom är jätteviktigt.

Uppgifter vid frågor kring uthyrning Cecilia Glas Telefonnummer 0707-500 999 / 08-743 25 51 Mailadress cecilia.glas@kff.se

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter