KISTA VÄXER PÅ HÖJDEN OCH BREDDEN

Kista Drygt en mil nordväst om Stockholm city ligger Kista, en stadsdel under kontinuerlig utveckling och tillväxt. Området har, på grund av det stora antal företag inom IT- och kommunikation som placerat sig i området, blivit känt som Sveriges ICT-kluster (Information- and communication technologies). Kista, som sedan två år ingår i stadsdelsområdet Kista- Rinkeby, sträcker sig från E18/Kymlingelänken i söder till Norgegatans övergång i Danmarksgatan i Norr. Fakta I Kista bor det idag drygt 10 200 personer, vilket är en minskning från år 2007 med ca 2,1 %. Prognoserna förutspår dock en befolkningsökning med ca 25 % inom en tioårsperiod. Ca 60 % av de bosatta i Kista har utländsk bakgrund. Kvartalsstatistiken för K3 2009 visar att tillväxten i Kista är positiv. Nya företag och fler arbetstillfällen inom ICT- sektorn har genererats även under lågkonjunkturen. Ericsson är den största arbetsgivaren i Kista. Vid sidan om Ericsson återfinns flera andra stora, svenska samt internationella företag såsom till exempel Tele2, Microsoft och SUN Microsystems. Fastighetsbestånd Kista lokalmarknad består till övervägande del av kontor av varierande skick och är främst beläget öster om tunnelbanestationen. Övervägande delen av bebyggelsen är från senare delen av 70-talet, men skicket i dagsläget varierar efter att delar av beståndet renoverats. Totalt omfattar den kommersiella hyresmarknaden i stadsdelen ca 900 000 kvm. 1977 invigdes för första gången Kista galleria, då med en uthyrningsbar area om ca 22 000 kvm. Efter en utbyggnad i början av 2000- talet ökar ytan nu ytterligare. Under hösten 2009 invigdes nya Kista galleria, som efter utbyggnaden nu omfattar ca 100 000 kvm, varav ca 62 000 kvm är shoppingytor. En, vid sidan om Kista galleria, välkänd fastighet är Kista Science Tower som inrymmer stora kontorsytor, konferenslokaler och restaurang och som har blivit ett landmärke. I september 2008 öppnade även Kistamässan sina dörrar och erbjuder nu en utställningsyta om ca 10 000 kvm samt stora konferensutrymmen. Mässan gynnar varumärket Kista och bidrar sannolikt till ett intresse för företag att etablera sig i området.

Förutom kontor och butiksytor återfinns stora ytor för universitets- och högskola. Kungliga tekniska högskolan har en av sina filialer, med sin utbildning inom ICT och över 5 000 studenter, belägen i Kista.

Stora fastighetsägare Den största fastighetsägaren i Kista är Klövern, vilka innehar ca 25 % av marknaden utspritt över området. Andra stora fastighetsägare är Vasakronan, som bland annat äger Kista science tower, och Akademiska hus som förfogar över Forum och Electrum i kvarteren Reykjanes 1 och Keflavik 2. Förutom ovan nämnda ägare återfinns bland andra Atrium Ljungberg med ca 43 000 kvm kontor i Ärvinge samt AREIM.

Projektering I början av november 2009 togs det första, officiella spadtaget till det som ska bli Victoria Tower, ett hotell som kommer att få totalt 33 våningar. Hotellet byggs av norrmannen Arthur Buchardt och kommer att drivas av Scandic. Invigningen är planerad till mitten av september 2011. Andra intressanta projekt på Kistamarknaden är de infrastrukturförbättringar som pågår. Exploateringen av gatunätet i Kista företagsområde, ombyggnationen av E18 mellan Hjulsta och Kista och Förbifart Stockholm som kommer att passera norr om området är tre av de vägprojekt som efter färdigställande kommer att förenkla framkomligheten till stadsdelsområdet. Även tvärbanan kommer att byggas ut för att i framtiden trafikera Kista. I dagsläget går tunnelbanans blå linje mot Akalla förbi Kista och stannar i anslutning till Kista galleria. Förutom tunnelbana finns goda kommunikationer med buss i både norr- och söderled samt flygbussar till Bromma samt Arlanda flygplats. Med den nya förgreningen av tvärbanan, som kommer att förbinda Kista med Ulvsunda via bland annat Stora Ursvik, ökas tillgängligheten till företagsområdet.

Transaktionsmarknaden För Svensk fastighetsmarknad har effekten av kreditoron och den försvagade konjunkturen hittills varit att finansieringsvillkoren kraftigt försämrats, då låneinstituten stramat åt sin utlåning genom att dels ta mer betalt för risken och dels kräva en större andel egen finansiering. Flera kreditgivare nämner en kreditlimit om 50- 60 procent. På privatmarknaden kräver flertalet banker återigen en egen insatts om minst 10 procent vid förvärv av egnahem och bostadsrätter. Med ökande kostnader för finansiering minskar betalningsviljan, med lägre tillväxt minskar efterfrågan och i takt med konjunkturen också möjligheten till ökat hyresuttag vilket också naturligt ger högre direktavkastningskrav. Med ett yieldskifte flyttas fokus från värdestegring till driftnetto och det som driver kommersiella fastighetsaffärer i dag är framförallt förväntningar om att kunna förbättra fastigheternas driftsnetton. Kombinationen av restriktivare utlåning och inbromsande ekonomi medför att risken som är förknippad med att förvärva en fastighet bedöms som större än tidigare. Detta har gett upphov till en inbromsande och i vissa fall backande fastighetsmarknad. Det är dock troligt att den senaste tidens räntesänkningar i viss mån kommer öka intresset av att förvärva en fastighet. I slutet av 2007 förvärvades fastigheten Blåfjäll 1 av brittiska Morley, nu under namnet Aviva Investors, för 750 miljoner kronor, motsvarande 5,0-5,25 procent i direktavkastning. Aviva har nu sålt fastigheten, som är uthyrd till Ericsson, vidare till Niam för 485 miljoner kronor. I den här transaktionen uppskattas direktavkastningskravet ha uppgått till ca 7,25 procent.

Hyresmarknaden Under andra halvåret 2009 skedde flera större uthyrningar i Kista. Bland annat valde Ericsson under hösten att samlokalisera sin verksamhet och flytta från södra Stockholm och Telefonplan, till Kista. Ericsson flyttade till Vasakronans nybyggda lokaler på Isafjordsgatan 14. Knappt 1 900 kvm har DnB Nor:s fastighetsfond hyrt ut till Fujitsu Service som därmed hyr totalt 5 500 kvm i fastigheten Färöarna 1. Snett emot Färöarna ligger fastigheten Hornafjord 1, ägd av Genesta. Där har flera uthyrningar gjorts under det senaste året, bland annat har ett hyreskontrakt om 570 kvadratmeter tecknats med Kodak. ICT-sektorn går bra och många företag i Kista har klarat sig lindrigt undan lågkonjunkturen. Hyresgäster har dock valt att flytta från dyrare till något billigare lokaler för att vara förberedda ifall lågkonjunkturen även skulle drabba Kista. Generellt bedöms hyresmarknaden fortfarande vara god. Anledning till detta är troligtvis att det är relativt billigt att hyra lokaler i Kista i jämförelse med Stockholm innerstad. För en fastighet av sen 80-tals karaktär med blandning av cellkontor och öppet landskap, där inga hyresgästanpassningar görs bedöms hyresnivån till ca 1 300 – 1 350 kr per kvm. För nyare, mer effektiva kontor bedöms hyresnivån till ca 2 000 – 2 200 kr per kvm. En genomsnittlig vakansgrad för Kista bedöms till ca 15 procent. De nyare, mer yteffektiva ytorna bedöms ha en något lägre vakansgrad och de äldre en något högre. Klövern äger fastigheten Isafjord 1, för vilken Stockholms kommun har tagit fram en ny detaljplan. Ericsson har sitt huvudkontor i byggnaden. Planen medger byggrätt för tre nya byggnader, omfattande totalt 52 000 kvm BTA kontor. Inga omedelbara planer finns för en utbyggnad, men Klövern vill snabbt kunna erbjuda möjlighet till nybygge ifall av intressent. Det är inte bara på Isafjord 1 som exploaterbar mark finns. Så länge byggbar mark finns att tillgå och intressenter är villiga att betala runt 2 000 kr per kvm för nybyggda kontorsytor är det inte troligt att hyresnivåerna kommer att öka kraftigt.

Slutsats Kistas verksamheter har inte påverkats nämnvärt av den ekonomiska krisen. ICT-branschen, inom vilken flertalet av verksamheterna agerar, går starkt och Kista har en erkänd plats på den internationella IT-kartan. Hyres- och vakansnivåer ligger relativt stabila och bedömningen är att inga stora rörelser heller kommer att uppkomma.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter