Kista behåller sin ställning

Kista har behållit sin ställning som en viktig punkt på den högteknologiska världskartan. Här finns allt från nybyggda prestigefastigheter av högsta kvalitet och med avancerad teknisk standard, till otidsenliga cellkontor från 70- och 80-talet. Hyresnivåerna för moderna kontor ligger idag mellan 1 500–2 300 kr/kvm. Här följer en kartläggning av Kista signerad Karin Witalis på DTZ Sweden.

Kista ligger cirka 6,5 km nordväst om Stockholms innerstad och 30 km söder om Arlanda flygplats. Området omges av E18 i söder och E4 i norr och gränsar till Akalla, Husby och Rinkeby stadsdelsområden samt till Sollentuna och Sundbybergs kommuner. I Kista ingår även bostadsområdet Ärvinge. Området är välförsett med allmänna kommunikationer i form av tunnelbana, pendeltåg (Helenelund), SL-bussar och flygbussar.

Från industriområde till IT-metropol

Det moderna Kista växte fram i mitten av 1970-talet; 1975 började man uppföra bostadshusen och Kista centrum invigdes något år senare. Företagsområdena i Kista började uppföras samtidigt med bostäderna, och hade från början karaktären av industriområde. Under 1980-talet skedde en stor utbyggnad av Kista som kontorsområde, vilket motiverades av den starka tillväxten i ICT-sektorn (Information and Communication Technology).

ICT-sektorns snabba expansion under senare delen av 1990-talet ledde till en starkt ökad efterfrågan på lokaler både i innerstaden och i Kista. Övertygelsen om IT-sektorns fortsatta expansion ledde till en våg av nyproduktion i Kista. Några av de större projekten som färdigställdes i början på 2000-talet var Kista Entré (45 000 kvm), Kista Science Tower (43 000 kvm), kv Isafjord (20 000 kvm) och utbyggnaden av Kista Galleria (26 000 kvm). Sen kom IT-kraschen.

Kista med sina spekulativa jätteprojekt drabbades hårt, särskilt när Ericsson gjorde sina kraftiga nedskärningar med start våren 2001. Vakansgraden i Kista steg från under 1 % i mitten av 2001 till strax över 30 % i slutet av 2004. Under senare hälften av 2000-talet stabiliserades läget på hyresmarknaden och idag arbetar det flera personer i Kista jämfört med år 2000. Vakansgraden har sjunkit till cirka 12 %.

Fortsatt omvandling

Redan 2001 godkände Stockholms kommunfullmäktige skapandet av det nya Kista Science City och uppgraderingen pågår just nu för fullt. Kistamässan stod klar 2009 med 15 000 kvm bruttoyta varav 10 000 kvm utställningsyta. 2009 var det även byggstart för bostadsområdet Kista Gård och utbyggnad nummer två av Kista Galleria, den här gången med 11 000 kvm. År 2010 färdigställdes Jan Stenbecks Torg (f.d. Torsnästorget) följt av Stadsdelsparken och Arne Beurlings Torg i år. Vidare kommer Victoria Tower, som byggs intill Kistamässan, att stå klar under hösten. Den 120 meter höga byggnaden kommer att inrymma hotell, restaurang, kontor (vån. 23-32), konferensanläggning och en skybar. I år inleds även bygget av kontorskomplexet NOD (30 000 kvm) och bostadsområdet Kistahöjden. Mellan år 2012 och 2014 kommer Kista Torn (bostäder och bibliotek) att byggas intill Kista Galleria. De allmänna kommunikationerna kommer att förbättras i och med att Tvärbanan byggs ut till Kista. Tvärbanan kommer därmed att löpa genom Kista, Solna, Sundbyberg och knyta ihop dagens befintliga sträckning från Alvik till Hammarby Sjöstad. Vidare kommer pendeltåget att från och med 2012 börjar trafikera sträckan Helenelund-Uppsala. När ombyggnaden av E18 mellan Kista och Hjulsta är klar år 2015 kommer Kista dessutom att bli mer lättillgängligt med bil.

Fastighetsmarknaden i Kista

Kista har behållit sin ställning som en viktig punkt på den högteknologiska världskartan. I Kista finns 1 400 företag varav 300 inom ICT, bland andra Ericsson, IBM, Microsoft, Tele 2, SUN Microsystems och Nokia. Av de anställda i Kista arbetar mer än hälften inom ICT. På Campus Kista finns filialer till KTH och Stockholms universitet. Här finns även några av Sveriges ledande institut inom informations- och kommunikationsteknik. På senare år har företag från andra sektorer såsom bank, säkerhet, stat och juridik etablerat sig i Kista.

De största kommersiella fastighetsägarna i Kista är Klövern, Vital och Vasakronan. De näst största är Atrium Ljungberg, AREIM och Akademiska Hus. Ytterligare aktörer som endast har några få fastigheter är Genesta, Sagax, NIAM och GE.

Kistas lokalmarknad består till övervägande del av kontor av varierande skick och är främst belägen öster om tunnelbanestationen. Den totala lokalytan (exkl butik) i Kista uppgår till ca 900 000 kvm, varav kontorslokaler uppgår till ca 770 000 kvm och industrilokaler ca 130 000 kvm. Det mest attraktiva kontorsläget är idag området närmast tunnelbanan, vid Kista Galleria. På sikt kommer även området i nordost, längs med E4, att uppgraderas till Kista Meeting Point, och bestå av Kistamässan, Victoria Tower, Klöverns Steel Building, Kista Garden (vid Ericssons nya huvudkontor) samt ett område som kallas The New Kista och som ligger direkt norr om Victoria Tower längs med Torshamnsgatan.

Hyresmarknaden

Kistas kontorsmarknad är speciell i den bemärkelsen att beståndet är väldigt heterogent. Det finns allt från nybyggda prestigefastigheter av högsta kvalitet och med avancerad teknisk standard, till otidsenliga cellkontor från 70- och 80-talet. Hyresnivåerna för moderna kontor ligger idag mellan 1 500–2 300 kr/kvm i Kista (totalhyra exkl. fastighetsskatt), med tyngdpunkt kring 1 600-1 750 kr/kvm. Hyrorna i den äldre delen av beståndet ligger betydligt lägre. I Kista Science Tower når hyrorna å andra sidan betydligt högre med toppnivåer på 3 000 kr/kvm och strax däröver för mindre ytor. Vakansgraden för kontor inom området ligger på ca 12 % och har sjunkit något det senaste året, delvis beroende på Ericssons beslut 2009 att lämna alla större etableringar i Stockholmsområdet och samlokalisera verksamheten till Kista.

För närvarande råder det en stark efterfrågan på lokaler större än 1 000 kvm. Exempel på större uthyrningar det senaste året är Atea Sverige AB som i oktober 2010 tecknade ett 8-årigt avtal på 5 700 kvm kontor hos Atrium Ljungberg i Ärvinge. Månaden innan tecknade Genesta ett hyresavtal (6 år, 5 300 kvm) med Lawson Software Sweden AB i fastigheten Hornafjord 1 på Isafjordsgatan. Våren 2010 gjorde Klövern en stor uthyrning Isafjord 1 åt Ericsson (10 år, 36 000 kvm). För ändamålet projekterar Klövern ett nytt hus, som kommer att bli LEED-certifierat, och bygger om en befintlig byggnad. GE tecknade i april 2010 ett femårigt hyresavtal (4 600 kvm) med Huawei i fastigheten Torsnäs 1. Vidare gjorde Akademiska Hus i mars 2010 en uthyrning (10 000 kvm) till forskningsinstitutet Swerea KIMAB i Electrum 3 med inflyttning i januari 2012. I februari 2010 tecknade Fujitsu Service kontrakt om 1 900 kvm i fastigheten Färöarna som ägs av DnB Nors fastighetsfond och hyr i och med detta totalt 5 500 kvm i fastigheten.

Investerarmarknaden

Transaktionsmarknaden har varit relativt lugn i Kista det senaste året, främst på grund av att få objekt är till salu. I oktober 2010 förvärvade Norska Vital Forsikring, dotterbolag till DnB Nor, resterande del av Kista Galleria (Danmark 2) från Humlegården och blir därmed 100-procentig ägare av gallerian. I mars förvärvade Kungsleden Holar 4 intill Kymlingelänken från Office Management för cirka 148 Mkr. Merparten av fastigheten kommer att hyras av Office Management på ett tioårigt hyresavtal. Resterande del hyrs av Plantvision AB och Tele 2. Direktavkastningskravet för kontor (prime yield) i Kista ligger för närvarande mellan 6,00-6,25 %. På kort sikt bedöms trenden vara svagt sjunkande då hyresmarknaden är stark för den här typen av objekt. På lite längre sikt kommer avkastningskraven sannolikt att stiga till följd av stigande räntor.

Slutsatser

Kista kommer sannolikt att ha en god efterfrågan på lokaler det närmaste året. En stor del av beståndet håller dock för låg standard jämfört med hyresgästerna krav och behöver antingen byggas om eller i vissa fall rivas för att bli konkurrenskraftiga. För fastighetsinvesterare och projektutvecklare betyder detta många möjligheter. Tillgången till byggrätter är god varför hyrestillväxten förmodligen kommer att vara begränsad de närmaste åren. På investerarmarknaden bedöms efterfrågan vara fortsatt stark på nya eller ombyggda fastigheter av god kvalitet och med långa hyresavtal till starka hyresgäster. För sekundära fastigheter bedöms intresset från investerarna förbli svagt.

Karin Witalis, Head of Reseach DTZ, karin.witalis@dtz.com

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter