Kajsa Pettersson, ‎Real Estate Valuer på Nai Svefa: Lokaler i centralt läge har störst efterfrågan

Kajsa Pettersson, ‎Real Estate Valuer på NAI Svefa, analyserar marknaden i Stockholm. Hur ser trenderna ut på hyresmarknaden och vilka områden växer snabbast?

Regionen utgör Sveriges största arbetsmarknad och den relativa betydelsen för hela landet blir allt större. Mer än var femte svensk bor i huvudstadsregionen och ungefär en tredjedel av landets totala BNP skapas här.

Kajsa 2

Kajsa 2

Trender på hyresmarknaden

Moderna, yteffektiva lokaler i centrala lägen är det som främst efterfrågas på lokalhyresmarknaden, och det är inte något som är unikt för Stockholm. Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på yteffektiva och flexibla lokaler. Intresset för aktivitetsbaserade kontor är stort då stora företag har mycket att vinna på en sådan lösning, även om det är viktigt att vara medveten om att en aktivitetsbaserad lösning inte fungerar för alla typer av verksamheter.En fortsatt trend på lokalhyresmarknaden är att företag anlitar konsulter för att få hjälp med att hitta lokaler och att utforma hyreskontrakt. Gröna hyresavtal är även något som blir allt vanligare, vilket speglar ett ökat miljötänk från fastighetsägare och hyresgäster. Mycket av den lokalyta som kommer ut inom de närmaste åren miljöcertifieras på de högsta möjliga nivåerna.

Stor efterfrågan på kontor

I Stockholm signalerar flera stora fastighetsägare om fortsatt stor efterfrågan och en viss press uppåt på hyrorna för kontor. I CBD ligger kontorshyrorna i intervallet 3 800 – 5 300 kronor per kvm, men det förekommer i vissa fall nivåer över det för nyproducerade och effektiva kontor. Vakansnivån i CBD ligger runt 4 procent för kontor. I A-lägen utanför CBD ser vi nivåer runt 2 200 – 4 300 kronor per kvm och en något högre vakansnivå, runt 6 procent. I B-lägen samt C-lägen är nivåerna runt 1 600 – 3 200 respektive 900 –2 400 kronor per kvm och vakansnivåerna återfinns i intervallet 7 – 12 procent. Vakanser finns främst i omoderna lokaler i sämre lägen.

Butikshyresnivåer

För handelslokaler i CBD ser vi hyresnivåer runt 8 000 – 18 000 kronor per kvm och i övriga centrala Stockholm nivåer runt 5 000 – 10 000 kronor per kvm, och generellt ganska låga vakansnivåer kring 3 – 5 procent. I regionala köpcentrum som Kista Galleria och Skärholmens centrum uppgår hyresnivåerna till cirka 3 000 –7 000 kronor per kvm, och för kommundelscentrum som Hässelby och Högdalen ser vi nivåer kring 1 700 – 3 000 kronor per kvm. I de yttre delarna av Stockholm ligger vakansgraden runt 7 – 10 procent.

Stora utvecklingsområden

Uthyrningar av nyproducerade kontorslokaler går fortsatt bra, både i centrala lägen och i stadens utvecklingsområden. En stor del av de nya lokalerna som håller på att utvecklas finns att hitta i Arenastaden, Hagastaden och Sundbyberg. Utbyggnaden av tunnelbanan från Odenplan mot Hagastaden och vidare mot Arenastaden beräknas vara klar runt 2020 och ge de nya stadsdelarna ett starkare kommunikationsläge.

Arenastaden växer snabbt

Arenastaden är ett av de snabbast växande områdena i Stockholm just nu. Invigningen av Unibail Rodamcos ”Mall of Scandinavia” i Arenastaden ägde rum i november och gallerian, med strax över 100 000 kvadratmeter, är Nordens största köpcentrum. Vid invigningen av gallerian var 223 av de 224 butikerna uthyrda. Närliggande Solna Centrum, med samma ägare, får här en stark konkurrent. Även andra köpcentrum i upptagningsområdet får räkna med hård konkurrens framöver. I anslutning till Mall of Scandinavia uppförs flera stora kontorsbyggnader och flera stora företag flyttar dit inom kort. I somras tecknade Telenor ett 10-årigt avtal med Fabege om 9 800 kvm i Råsunda, ett kontrakt omfattande cirka 31 miljoner kronor årligen. Telenor har idag sitt kontor i det Atrium Ljungberg-ägda ”Glashuset” vid Slussen. De nya lokalerna i Råsunda beräknas vara färdiga 2018. Även SEB flyttar sin verksamhet till Solna. Den nuvarande verksamheten vid Sergels Torg, Rissne och Södermalm lokaliseras till Arenastaden och skapar 4 500 arbetsplatser i nya kontorsbyggnader i anslutning till Mall of Scandinavia. Ett 20-årigt hyresavtal har tecknats med Fabege. Andra företag som väljer att flytta verksamheten till Arenastaden inom de närmaste åren är KPMG, som har tecknat ett 7-årigt avtal om 4 400 kvm till ett hyresvärde om 12,5 miljoner kronor med inflyttning 2016 samt ICA Gruppen som väljer att samla verksamheten till Arenastaden efter att ha haft flera kontor i både Solna och Sundbyberg. ICA Gruppen AB har tecknat ett 12-årigt avtal om drygt 23 000 kvm till ett hyresvärde om cirka 68 miljoner kronor med inflyttning 2018.

Nya arbetsplatser i Hagastaden

Aktiviteten i Hagastaden är även den stor, med en vision om 50 000 nya arbetsplatser till 2025. Området har med sin närhet till Karolinska Institutet, Nya Karolinska Sjukhuset, Kungliga Tekniska Högskolan samt Stockholms Universitet en naturlig plats inom utbildning och forskning och området strävar efter att bli världsledande inom life science. I september meddelade Skanska att de ska uppföra en kombinerad hotell- och kontorsbyggnad vid Hagaplan. Byggnaden ska omfatta cirka 16 200 kvm bruttoyta. För hotelldelen har ett 20-årigt kontrakt med Elite Hotels tecknats.

Utveckling i city

De relativt stora flyttarna från city ger fastighetsägarna möjligheten att utveckla och modernisera de lokaler som blivit vakanta, alternativt att ändra ändamålet och konvertera kontoren till andra lokalslag som till exempel bostäder och hotell. SEB:s flytt från Vasakronans Hästskon 12 vid Sergels torg öppnar upp för ett intressant projekt framöver, där Vasakronan vill få till en på- och ombyggnad av fastigheten samt en mer differentierad användning. I Stockholm city är utvecklingen av Galleriankvarteret, AMF:s projekt Urban Escape, ett intressant projekt när det kommer till ny lokalyta. Projektet innebär en på- och ombyggnad av de fem fastigheterna som utgör kvarteret och ska genom påbyggnad av nya våningar växa från 95 000 kvm till 130 000 kvm. Nordic Choice Hotels har redan skrivit kontrakt och ska öppna två livsstilshotell i byggnaden. Den senaste hyresgästen att skriva kontrakt i projektet är Spotify.

City växer på höjden

Den begränsade markytan i centrala Stockholm gör att en naturlig lösning till att skapa nya centrala lokalytor blir att bygga uppåt. Konceptet att bygga på våningar på befintliga byggnader och på det sättet skapa nya ytor ser vi vid Gallerian men även på andra ställen i city. Vid Norrmalmstorg planerar man att bygga på två våningar för kontorslokaler på Hufvudstadens fastighet Skären 9, något som beräknas ge cirka 3 000 kvm nya kontorslokaler.

Fler bostäder viktigt

För en fortsatt positiv utveckling för näringslivet och därmed för hyresmarknaden i Stockholm krävs att bostadsbyggandet håller jämn takt med befolkningsutvecklingen. Enligt prognoser kommer Stockholm läns befolkning växa till drygt 2,5 miljoner 2023. För att klara en sådan ökning behöver bostadsmarknaden utvecklas i positiv riktning och kommunerna behöver arbeta aktivt med att bereda ny mark för bostäder och kommersiella ändamål.

 

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter