INSIDAN AV STOCKHOLMS INNERSTAD

Höga lokalhyror, attraktiva bostäder och en relativt aktiv transaktionsmarknad är attribut som beskriver Stockholms innerstad. Till övriga innerstaden inkluderas nedan stadsdelarna Vasastan, Norrmalm, Östermalm, Kungsholmen, Gamla Stan och Södermalm, dock exklusive CBD. Fakta Övriga innerstaden inkluderar nedan Vasastan, Norrmalm, Östermalm, Kungsholmen, Gamla stan och Södermalm, men exkluderar CBD. Folkmängden i Stockholm ökar. Under år 2009 ökade folkmängden i länet med knappt 18 000 personer, vilket motsvarar en ökning med ca 15 procent i jämförelse med samma period 2008. Huvudsakligen beror ökningen på ett positivt inflyttningsnetto. Även i övriga innerstaden har folkmängden ökat och även här beror ökningen på antalet inflyttade. Arbetslösheten har hållit sig på en, trots lågkonjunkturen, relativt låg nivå. Den genomsnittliga öppna arbetslösheten låg i övriga innerstaden runt 2-2,5 procent 2009. Detta är att jämföra med Stockholms län där samma siffra låg kring 3,5 procent. Stora fastighetsägare Fabege är en av de stora fastighetsägarna i Stockholms innerstad. Deras bestånd innefattar både bostäder och kommersiella lokaler. Till exempel äger företaget fastigheten Trängkåren 7, även känd som DN-skrapan. Andra exempel på stora fastighetsägare i övriga innerstaden är Diligentia och Vasakronan. De förstnämnda äger bland annat kommersiella fastigheter på Södermalm, Kungsholmen och i Gamla stan. Vasakronan förfogar bland annat över fastigheten Gångaren 10, uthyrd till Securitas, på Kungsholmen, samt före detta Skatteskrapan, fastigheten Gamen 12, på Södermalm.

Exploatering och förändring Inom övriga innerstadens gränser finns, till skillnad från CBD, fortfarande exploaterbar mark. Bland annat pågår utveckling av Kungsholmens nordvästra del, Lindhagen, där kommersiella lokaler och bostäder ska forma en helt ny stadsdel. Planen är att det ska finnas ca 15 000 arbetsplatser i området inom en tioårsperiod. I Kvarteret Gångaren 11 bygger till exempel Skanska bostäder och ca 40 000 kvm kontor och på fastigheten Lustgården 10 har NCC uppfört ca 23 000 kvm kontor. Det kombinerade bostads- och arbetsplatsområdet är planerat att kunna erbjuda boende för 20 000 personer. Både hyresrätter och bostadsrätter är planerade. Slussen, med en total broyta om ca 40 000 kvadratmeter, står inför förändring. På grund av höga underhållskostnader, vilket bland annat påverkar effektiviteten i trafiken, ska nu området rivas för att sedan återuppbyggas i ny tappning. Ett av målen med det nya Slussenområdet är, förutom att förnya konstruktionen, att förbättra Mälarens avtappningskapacitet för att förhindra översvämning. För tillfället pågår plansamråd för att samla in åsikter kring projektet. Planen är att bygget ska starta under 2012, dock med vissa förberedande åtgärder under 2011, och att det nya Slussenområdet ska stå färdig år 2018. Inom en femtonårsperiod ska en ny tappning av Norra stationsområdet stå färdig. Kommungränsen Stockholm-Solna ska gå mitt i området och arbetet, som är ett av de största i Stockholm, görs i ett samarbete mellan flera olika aktörer, bland andra Stockholm stad. Området ska utgöra en varierad miljö av bostäder och kommersiella lokaler för ca 30 000 arbetsplatser. I december 2009 godkändes detaljplanen för den första delen, Centrala Norra stationsområdet, av stadsbyggnadsnämnden och arbetet är tänkt att påbörjas i slutet av 2010

Transaktionsmarknaden Norra stationsområdet erbjuder, enligt detaljplanen som godkändes i december 2009, ca 300 000 kvm BTA för kontor, handel och life-science. Totalt ca 12 000 arbetsplatser inkluderas av planen och ca 13 procent av den totala bruttoarean om 300 000 kvm ska utgöras av hotell. Markanvisningar pekar på ett pris kring 9 000 kr per kvm ljus BTA för kontor och 7 500 kr per kvm ljus BTA för hotell, dock med förändring i enlighet med avtalat index. Låg aktivitet har, under en längre tid, beskrivit transaktionsmarknaden i den svenska huvudstaden. Intensiteten har dock ökat något och ett par större försäljningar har skett i övriga innerstaden. Bland annat har Fabege sålt blandfastigheten Valnöten 8, innehållande huvudsakligen kontor, på Kungsholmen. Köpeskillingen motsvarar ca 38 000 kr per kvm. Fabege har även sålt fastigheten Aeolus 1 i Gamla stan för ett pris motsvarande ca 53 000 kr per kvadratmeter. Fastigheten köptes av försäkringsbolaget Dina Försäkringar AB, ett 50-tal lokala försäkringsbolag i samverkan, vilka troligtvis kommer att inhysa egen verksamhet i den nyförvärvade fastigheten. Direktavkastningskraven har, på grund av den skakiga marknaden orsakad av den internationella finanskrisen, ökat under det senaste året. En begränsad möjlighet till höga hyresuttag, orsakad av ökande vakanser, är en av anledningarna till en sjunkande investeringsvilja. Bedömningen är att yielderna under den närmaste tiden kommer att hålla sig relativt stabila på dagens nivå om 5,75 – 6,50procent.

Hyresmarknaden Efter att marknaden under 2009 bottnade ur finns nu signaler som tyder på att hyresnivåerna kan komma att börja leta sig uppåt framöver. På grund av viss eftersläpning är det dock inte troligt att någon ordentlig förändring sker förrän tidigast halvårsskiftet. Ett troligt scenario är att det kommer att ske en viss återhämtning under senare delen av 2010 och början av 2011. Under hösten började efterfrågan på lokaler att öka och på flera håll upplevs den fortsätta gå i rätt riktning. Många mindre till medelstora företag som hållit sig avvaktande har nu visat sig mer beslutsbenägna. När det gäller de större företagen är det framförallt samlokalisering till stora nybyggda projekt som är den främsta orsaken till att de väljer att flytta. Många fastighetsägare har även försökt locka till sig stora hyresgäster genom att "köpa loss" dem från gamla kontrakt, i form av kraftiga hyresrabatter. En annan intressant och positiv företeelse på marknaden just nu är att en hel del globala aktörer har börjat ge klartecken till sina svenska dotterbolag att återigen ta upp sökandet efter nya lokaler. Många huvudkontor lade locket på i början av finanskrisen och var mycket restriktiva gällande omlokaliseringar för sina dotterbolag, även om dessa gick bra. Hyresnivåerna kommer sakta men säkert att gå uppåt framöver. Som nämnts ovan är det dock inte troligt att några större förändringar kommer att märkas förrän längre in på året. Efterfrågan är precis som tidigare störst på nya, moderna ytor och det äldre beståndet har straffats ut. Många fastighetsägare väljer nu att blåsa ur sina äldre fastigheter för att kunna konkurrera med de nybyggda alternativt konvertera till bostäder Sammanfattning Efter en längre tid av låg transaktionsintensitet, stigande vakanser och sjunkande hyror kan nu tendenser skönjas som tyder på att fastighetsmarknaden återigen börjar vakna till liv. Förändring pågår på flera håll i övriga innerstaden och nya stadsdelar formas. Ur ett hyresgästperspektiv vore det ett strategiskt val att nu söka lokaler och försöka teckna längre avtal för att för att, när marknaden vänder uppåt, redan besitta fördelaktiga kontraktsvillkor.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter