Innovativa kista – ett kreativt nav

Kista är ett expansivt område där både kontor och bostäder utvecklas parallellt. Området domineras av kompetens, innovation och affärsmöjligheter inom ITC (Information and Communication Technology) och är idag ett kreativt nav för nytänkande. Det totala konstorsbeståndet i Kista omfattar idag omkring 900 000 kvm och det senaste större projekt som färdigställts är hotell- och kontorskomplexet Victoria Tower.

I samma område som det fram till 1960-talet bedrevs jordbruk finns idag en av världens högsta koncentration av kompetens, innovation och affärsmöjligheter inom ICT (Information and Communication Technology). Boende, studenter, yrkesfolk och shoppare rör sig sida vid sida och skapar tillsammans en dynamisk och levande stadsbild under såväl veckodagar som kvällar och helger. Många av våra svenska storföretag har valt att lokalisera sina huvudkontor här, som till exempel Ericsson och Tele2.

Med allmänna kommunikationer i form av tunnelbana, bussar och pendeltåg (Helenlund), närhet till Arlanda och Bromma flygplats, samt ett betydande utbud av varor och tjänster befäster Kista sin position vad gäller attraktionskraft för nyetableringar av både företag och bostäder. Dessutom planeras Tvärbanan att byggas ut från Solna till Kista under de kommande åren.

Nya Kista formas

Exploateringen av Kista tog fart under 1970-talet och då främst som bostadsområde. Under det nästföljande decenniet eskalerade byggnationen med en kraftig exploatering av kommersiella fastigheter och därmed började det nya Kista att ta form. Under 1980-talet omtalades Kista som Sveriges svar på Silicon Valley i samband med att de stora teknikföretagen IBM, Ericsson och Nokia etablerade sig i området. I likhet med flera andra mer eller mindre renodlade industriområden i Stockholmsområdet påbörjade Kista förvandlingen till kontors- och bostadsområde.

Under 1990-talet och i början av 2000-talet växte Kista även söderut mot Kymlingelänken med både kontor och bostäder i området Ärvinge. Med uppförandet av det 117 meter höga Science Tower år 2002 manifesterades Kistas roll som internationellt centrum för teknologi och forskning inom IT och kommunikation.

Kista är idag både ett modernt kontorsområde och ett kreativt nav för nytänkande och innovation med bland annat Kista Galleria, Kistamässan och det nybyggda hotell- och kontorshuset Victoria Tower som med sina 120 meter är Nordens högsta hotell.

Det som benämns som Kista Science City är idag en av Stockholms största kontorsmarknader med cirka 8 700 företag och närmare 71 000 anställda. Cirka 12 procent av företagen och hela 35 procent av de anställda är verksamma inom ICT-branschen. Kista Science City innefattar förutom Kista även delar av Sollentuna, Järfälla och Sundbyberg.

Brett hyresintervall

På grund av Kistaområdets utbredning har kontorslokaler tillförts marknaden i etapper och standarden och effektiviteten på kontorsytorna i området varierar därför kraftigt.

En betydande del av området ligger relativt långt ifrån tunnelbanan och kommersiell service vilket gör att dessa områden är mindre attraktiva. Detta har resulterat i ett brett hyresintervall som idag bedöms ligga mellan 1 500-2 500 kr/kvm för moderna kontor men även enskilda mindre kontrakt upp mot närmare 3 000 kr/kvm har noterats i exempelvis nybyggda Victoria Tower. Generellt ligger mindre lokaler i den övre delen av intervallet och större lokaler i den lägre delen. För de äldre delarna av beståndet är hyresnivån ofta avsevärt lägre.

I bakvattnet av de nya moderniserade kontoren ligger fortfarande kontorsvakanserna runt 13 procent i området. Vakansgraden har visserligen sjunkit kraftigt sen toppen år 2003 då upp mot 30 procent av lokalerna var lediga. Efterfrågan på kontor är fortfarande relativt stor i Stockholmsområdet men företrädesvis efterfrågas yteffektiva moderna kontorslokaler i bra lägen varpå ytor med äldre standard blir svårare att hyra ut.

Dagpendlarna till Kista ökar

Inom Kista Science City bor det idag cirka 125 700 invånare och antalet beräknas att öka i takt med övriga delar av Stockholmsområdet. Kista utgör arbetsplats för många i länet och enligt Kista Science Citys trendrapport 2011 har antalet dagpendlare ökat från cirka 53 000 till 62 000 mellan åren 2000 och 2008. Kista lockar dessutom allt fler studenter. Mellan år 2009 och 2010 ökade antalet studenter från cirka 5 100 till fler än 6 800, vilket betyder en ökning med drygt 30 procent. Ökningen av antalet studenter beror till viss del på att KTH samt Institutionen för data- och systemvetenskap på Stockholms Universitet har utökat antalet program, liksom att sommarkursernas popularitet tilltagit.

Bostadsbyggandet i de norra delarna av Kista, området vid Kistagård, har pågått under de senaste två-tre åren och beräknas fortsätta under en tid framöver. Kista är ett av få exempel där både nya kontor och bostäder utvecklas parallellt. I exploateringen av Kistaområdet har flera byggherrar varit inblandade och ett flertal stora bostadshus kommer att färdigställas under de närmsta åren.

På kontorssidan är Klövern och Vasakronan de största fastighetsägarna i Kista. Bland de utländska ägarna är DnB NOR framträdande med cirka 100 000 kvm. Övriga större kommersiella fastighetsägare i Kista är bland annat Fortin, Areim, Castellum och Atrium Ljungberg. Den totala kontorsstocken i Kista omfattar idag cirka 900 000 kvm. Det senaste färdigställda större projektet är Victoria Tower, som invigdes hösten 2011. Förutom en hotelldel ryms även cirka 5 000 kvm kontorsyta. Första kontorsuthyrningen blev nyligen officiell, Screen Interaction hyr hela plan 29 på 555 kvm för cirka 2 900 kr/kvm. Under år 2014 planeras Atrium Ljungbergs projekt NOD att stå helt klart för inflytt. NOD kommer i etapp 1 att innehålla cirka 15 000 kvm uthyrbar yta men ambitionen är att färdigställa hela huset om totalt 25 000 kvm. Ett tioårigt hyresavtal om cirka 7 100 kvm har redan tecknats med Stockholms Universitet. I entréplanet planeras publika ytor med bland annat digitalt innovationscenter, utvecklingslabb, café och restaurang. Vidare bygger Klövern ett nytt kontorshus för Ericsson, Isafjord 1. Projektet omfattas av 27 000 kvm nyproduktion samt 9 000 kvm ombyggnad till kontor från tidigare lagerytor. Ericsson har tecknat ett tioårigt avtal för samtliga 36 000 kvm.

Relativt hög vakansgrad

Under det senaste året har endast ett fåtal transaktioner gjorts i Kista. I mars 2011 förvärvade Kungsleden fastigheten Holar 4 för cirka 148 Mkr av Office Management, som efter affären sitter kvar som hyresgäst med ett avtal på tio år. I fastigheten finns även Tele2 och Plantvision AB. I maj samma år förvärvade Nordika Fastigheter fastigheten Aura 1 av Diligentia. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 13 500 kvm, varav ungefär hälften var vakant. Dessutom ingick en outnyttjad byggrätt på fastigheten. I juni 2011 förvärvade Sagax fastigheten Vitå 1 vid Torshamnsgatan. Säljare var RBS och köpeskillingen uppgick till cirka 198 Mkr. Sagax, som redan äger grannfastigheten Vitå 2, äger i och med förvärvet nu hela kvarteret. Direktavkastningskravet för bra kontorsobjekt i Kista bedöms ligga mellan 6,0–6,5 procent.

Sammanfattningsvis har Kista ett bra läge med goda kommunikationer men med en diversifierad kontorsmarknad och en blandning av moderna och äldre kontor. Vakansgraden är fortfarande relativt hög och det finns en god tillgång på byggrätter. Hyresutvecklingen bedöms därför bli relativt svag under närmsta åren. Effektiva moderna kontor kommer att vara fortsatt attraktiva och sämre objekt kommer att vara betydligt svårare att hyra ut.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter