Hur väljer ni rätt hyresvärd?

Lokalguidens fastighetsägarpanel svarar på hur man som hyresgäst kan kolla om en hyra är marknadsmässig och vad som har störst betydelse när ni ska välja vilken hyresvärd ni ska hyra av.

Vad ska ett lokalsökande företag tänka på vid val av fastighetsägare om man väljer mellan två likartade lokaler?

Jesper Swedenborg, uthyrningschef, Vasakronan

Jesper Swedenborg, uthyrningschef, Vasakronan

Jesper Swedenborg, Vasakronan

– Vad kan framtiden tänkas innebära? Kommer företaget växa och utöka eller kanske gå samman alternativt köpas upp? Eller vill ni byta läge för att minska era kostnader? Då är det ovärderligt med en stor hyresvärd som kan erbjuda stor flexibilitet och många olika valmöjligheter.

Lägger ni, precis som Vasakronan, stor vikt vid hållbarhet? Då är det avgör-ande att ta reda på hur fastighetsägaren tänker kring energifrågor, materialval vid ombyggnation, möjlighet till källsortering mm. Är fastigheten miljöklassad och i så fall enligt vilken klassificering? Erbjuds gröna hyresavtal där ni som hyresgäst kan vara med och påverka?

Hur viktig är personlig service? Som hyresgäst har du ibland frågor om ventilation, värme och kyla. Med en erfaren drifttekniker i huset går det snabbt och lätt att få svar på både klimatfrågor och praktiska frågor om miljö- och cykelrum, nycklar mm.

Allt fler företag värdesätter att hyresvärden är intresserad av deras verksamhet och kan ge professionella råd om hur lokal-en kan användas på bästa sätt. Ett genomtänkt och väl utformat kontor ger nöjdare medarbetare och även bättre lönsamhet.

Erik Skalin, Aberdeen

– En fastighetsägare som prioriterar långsiktiga investeringar för att utveckla sina fastigheter är ofta ett tryggt alternativ. Då finns en relativt god investeringsvilja både avseende lokalen och för drift och underhåll så att fastigheten skall hålla över tid. En väletablerad fastighetsägare eller förvaltare kan också vara ett säkrare kort. Där finns ofta väl fungerande system och resurser för exempelvis drift och felanmälan och andra viktiga funktioner som underlättar relationen med hyresgästen.

Siv Wikström, Projektledare/Kommunikatör, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Siv Wikström, Projektledare/Kommunikatör, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Siv Wikström, AFA Fastigheter

– Engagemanget och intresset från hyresvärdens sida, både för dig som kund och ny hyresgäst i huset och för den egna förvaltningen och utvecklingen av den aktuella fastigheten. En viktig faktor är fastighets-ägarens långsiktighet och stabilitet och inte minst flexibilitet och lyhördhet för dig som kund och dina behov, idag och på sikt.

Passar lokalen för mitt företag och mig, vilken bild har jag av framtiden och vilka möjligheter finns för mig att expandera eller minska ytan? Det är kostsamt att flytta ett företag, både i pengar och i tid.

Hur vet ett företag att de erbjuds marknadsmässig hyra och vilka förhandlingsparametrar kan finnas?

Jesper Swedenborg, Vasakronan

– Hyresnivåer varierar dels mellan olika hus, dels mellan olika lägen inom varje delmarknad. Högst hyra får du betala för ett kontor med effektiv planlösning i en modern fastighet med bra läge. I en äldre fastighet i samma område men med något sämre läge är hyran ofta betydligt lägre.

Börja därför med att söka fram ett antal kontor vars läge, utformning och skick är likvärdiga. Därefter kan du på ett rättvisande sätt jämföra hyresnivåer. Du kan också anlita mäklare eller hyresgästombud (sk Tenant Representative) som hjälper dig att bedöma hyresvillkoren. Om du bedriver icke momspliktig verksamhet ska du tidigt undersöka konsekvenserna för dig som hyresgäst eftersom det varierar mycket mellan olika lokaler.

Tänk hållbart! Att behålla befintlig planlösning och befintliga ytskikt (t ex i wc och kök) ger en lägre hyra än om du önskar kostsamma renoveringar. Att bygga till konferensavdelningar och serverrum ger också en högre hyra.

Att teckna ett långt hyresavtal ger ofta möjlighet till mer omfattande anpassning av lokalen. Likaså innebär en snabb inflyttning att hyresvärden får en kortare vakanstid och därmed utrymme för hyresrabatt och mer lokalanpassning.

Erik Skalin, uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Erik Skalin, uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Erik Skalin, Aberdeen

– Fastighetsägarna håller sig väl underrätt-ade om hur marknaden utvecklar sig och de flesta arbetar aktivt med att marknadsanpassa hyrorna i sitt bestånd, så man kan vara relativt säker på att man erbjuds marknadsmässiga villkor vid nyförhyrning eller omförhandling. Har man möjlighet kan man annars jämföra likartade lokaler som finns tillgängliga och därigenom skapa sig en uppfattning om det aktuella hyresläget.

Gällande förhandlingsparametrar är förutsättningarna vid varje förhyrning unik, men hyresrabatter, hyresnivå och nivå på anpassningar är exempel på villkor som man kan prova att förhandla kring.

Siv Wikström, AFA Fastigheter

– En hel del kunskap kan du förvärva själv genom att kontakta flera fastighetsägare inom det aktuella geografiska området. Du kan också kontakta de olika företag som arbetar med lokalförmedling. På det sättet får du en övergripande bild av de marknadshyror och hyresvillkor i övrigt som gäller för olika delmarknader.

Vanliga parametrar som påverkar hyran och som i vissa fall kan tas med i en förhandling är hyrestidens längd och eventuella hyresgästanpassningar av lokalen. Avtalstidens längd kan påverka både bashyran och de tillägg som används, bland annat indexuppräkning av hyran. Om hyresvärden ska göra större investeringar i form av hyresgästanpassningar kan kanske ett längre avtal vara mer fördelaktigt.

Ytterligare en viktig parameter är förstås vad som ingår i hyran. Är det kall- eller varmhyra, dvs ingår värme, vatten etc i hyran eller inte? För nystartade företag utan längre historik kan även olika säkerheter för hyrans betalning förekomma.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter