Hisingen - Logistikens nav växer vidare

ALLMÄNT

Hisingen är med sina närmare 20 000 hektar Sveriges fjärde största ö och utgör cirka hälften av Göteborgs totala yta. Hisingen sträcker sig från Kungälv i norr till Backa i söder och Hjuvik/Torslanda i väster. Vidare är ön omgärdad av Göta älv i söder och öster, Nordre älv i norr samt Kattegatt i väster. Av Göteborgs totalt 21 stadsdelar återfinns 6 av dem på Hisingen. Dessa 6 är Torslanda, Biskopsgården, Lundby, Tuve-Säve, Backa och Kärra-Rödbo. Drygt en fjärdedel av Göteborgs befolkning, eller närmre bestämt cirka 135 000 av Göteborgs 515 000 invånare, är bosatta på Hisingen.

Hisingen är ett av Göteborgs och Sveriges hetaste logistikområden, och tillsammans med Landvetter Airport utgör Göteborgs hamn en stor del av framgångsfaktorn. Hamnen är den största i norra Europa och en viktig länk i den svenska industrin och nästintill avgörande för Sveriges ekonomi. Strax över 65 % av den svenska containertrafiken samt cirka 25 % av Sveriges utrikeshandel går via Göteborgs hamn. Varje dag är det cirka 70 tåg som anländer till, eller avgår från, hamnen och nästan två containrar hanteras i snitt varje minut. Volymerna väntas öka. Tio år fram i tiden väntas mängden gods som handhas ha fördubblats, vilket kommer att ställa stora krav på en bättre logistik och infrastruktur.

HELTÄCKANDE STADSDEL

Betraktad som fastighetsmarknad rymmer Hisingen ett flertal olika delmarknader med helt olika profil. Bland dess bostadsområden finns bland annat nybyggda flerbostadshus på Norra Älvstranden, småhusbebyggelse i Torslanda och hyreshus med skiftande karaktär i områden som Biskopsgården och Länsmansgården. Den del av Hisingen som under de senaste 10-15 åren tilldragit sig mest uppmärksamhet är verksamhetsområdet Norra Älvstranden. I slutet på 1970-talet tog varvsepoken slut i Göteborg och cirka 750 000 kvm mark skulle utvecklas till något nytt. I början av 1990-talet presenterades tankegångarna för den första etappen i utställningen ”Eriksberg – visioner i hamn” och år 1992 de första bostäderna och Hotell 11 klart på Eriksbergsområdet. Kvar från varvsepoken är den stora kranen som utgör ett landmärke för området som är under fortsatt expansion. Ett annat bostadsprojekt på Hisingen är byggnationen av Göteborgs nya stadsdel, Kvillebäcken, som kommer att ge staden cirka 1 600 nya bostäder samt ökat utbud av butiker och verksamhetslokaler. Den nya stadsdelen kommer att byggas av ett konsortium bestående av sju byggherrar; HSB, Derome, Wallenstam, Ivar Kjellberg, Veidekke samt Älvstranden Utveckling.

Utvecklingen av verksamhetslokaler på Norra Älvstranden är fokuserad till Lindholmen, där cirka 230 företag finns etablerade och utgör ett världsledande centrum för mobilt Internet, intelligenta fordon, transportsystem och moderna media. Bland företagen återfinns ett flertal Volvobolag, Ericsson, IBM, Semcon och SVT. Utvecklingen på Lindholmen drivs av Lindholmen Science Park. Bolaget driver fastighetsutvecklingen på Lindholmen men är framför allt ett center för forsknings- och utvecklingsprojekt för ny teknologi och kommunikation.

Industrin på Hisingen utgörs av ett brett område utmed Göta Älv. Från Göteborgs hamn och Arendal i väster, via Norra Älvstranden, Frihamnen och Ringön till stråket Backa, Tagene, Bäckebol till Orrekulla längst i öster nära Angeredsbron. Här finns lokaliserat en mängd företag med varierande inriktningar. I de västra delarna finns hamnverksamhet och fordonsindustri och i öster finns framförallt transport- och logistikverksamheter blandat med lättare småindustri samt rena lageranläggningar. Hamnområdet kan sägas vara ett eget verksamhetsområde vad gäller lokaler. Här finns bland annat oljehamnen med raffinaderier, containerhantering, in- och utskeppning av bilar, passagerarlinjer med mera. Som en egen marknad i marknaden kan även fordonsindustrin sägas vara. Volvo Cars och Volvo AB finns lokaliserade på en rad platser på Hisingen. Det största området finns i Torslanda där Volvo Cars är etablerade. Därutöver finns lokaler för underleverantörer och servicefunktioner som är kopplade till fordonsindustrin. I Tagene och Bäckebol finns handelsinslag med framförallt bygg- och fordonsrelaterad verksamhet.

Vad gäller handelsområden på Hisingen finns både det äldre Backaplan samt de modernare Bäckebol, Eriksberg och Amhult. Backaplan är centralt och ett av Göteborgs största och äldsta externhandelscentra. Området är ursprungligen ett industriområde för småskalig tillverknings- och verkstadsindustri, men har från slutet av 1960-talet och fram tills idag utvecklats till ett starkt handelsområde.

LAGER & LOGISTIK

Det finns två huvudtyper av lager. Den ena typen är produktions- och distributionslager med funktionen att lagra produkter från den egna produktionslinjen, och eventuellt även plocka samman beställningar och distribuera till återförsäljare på marknaden. Den andra typen är rena distributionslager, som oftast är avsedda för importvaror som sedan distribueras vidare till detaljhandeln. Det finns även en tredje typ, nämligen genomströmningslager, för långväga godstransporter där varorna lastas om på lastbilar, tåg eller i containrar. Mindre produktions-och distributionslager återfinns bland annat på Backaplan, medan genomströmningslager till största del är belägna i hamnområdet.

Vad som anses vara bästa platsen för logistikföretag att etablera sig på varierar från företag till företag beroende på verksamhet och behov. Generellt kan dock sägas att Hisingen har ett flertal områden som attraherar logistikföretag. Kring hamnen och hamninloppet, i Bäckebol, Backa och på Ringön har viktiga logistiska centra utvecklats.

Under 2009 färdigställde Skanska en ny terminal i Hisings Backa för transportföretaget DHL. Syftet med flytten var för DHL att effektivisera sin verksamhet genom att flytta till nya moderna lokaler i ett strategiskt bra läge med god tillgänglighet för transporter. Under samma år stod även Eklandias fastighet på Transportgatan i Bäckebol/Hisings Kärra klar för Toyota Center Göteborg. Syftet med Toyotas flytt var att ge nya och befintliga Toyotaägare närhet och lättillgänglighet till service och reservdelar oavsett om man bor på den norra eller södra sidan av Göteborg.

Generellt sett är markägandet inom Hisingen till största delen privat och uppdelat på ett flertal fastighetsägare. Bland de större fastighetsägarna kan nämnas KF Fastigheter AB, Siba Holding AB, Bygg Göta AB, Catena, Wallenstam och NCC. Ägarförhållandet vad gäller logistikfastigheter på Hisingen varierar. Det är relativt vanligt att det producerande företaget även är ägare till fastigheten, men det finns även en stor andel lokala fastighetsägare likaså som det finns noterade fastighetsbolag och utländska investerare.

HYRESMARKNADEN

På Hisingen finns allt från mindre lagerlokaler för magasinering av möbler och bokföring till stora industri- och logistikanläggningar. Det utmärkta logistikläget gör att efterfrågan på logistiklokaler är stor, större än utbudet. I dagsläget är den generella vakansnivån för denna typ av lokaler låg, förutsatt att lokalerna inte är alltför ålderdomliga. Vakansgraden för lager/logistik i de bästa områdena är ca 7-8%, och även ner mot 5% i nyare, större anläggningar. I sekundära lägen kan vakansgraden vara upp till 10% eller ännu högre i sämre lägen.

Ett behov av ytterligare bebyggelse av logistik- och lagerfastigheter väntas komma att behövas inom närmsta tiden, speciellt då flera av de mest centrala industriområdena konverteras till nya boende- och kontorsområden. Då många logistikföretag siktar in sig på centralisering och effektivisering har efterfrågan på främst större lokaler i storleksordningen 10 000 kvm eller mer upplevts störst. Lager- och logistikfastigheter mellan 2 500 och 10 000 kvm har tenderat till att vara något svårare att få uthyrda.

Värt att uppmärksamma är Eklandias första bygge av en logistikfastighet på spekulation som sattes igång i september 2010 och som nu står klar, fullt uthyrd till Direct Cargo. Fastigheten, med en bottenplatta om cirka 6 500 kvm, är belägen på Tagenevägen. Hyreskontrakt signerades bara några månader efter byggstart. Nu hoppas Eklandia komma igång med nästa spekulationsbygge redan efter sommaren. Denna gång rör det sig om cirka 5 500 kvm på Transportgatan, bredvid Toyotas nya anläggning.

Eklandia lyckades i våras även snabbt fylla upp en hel logistikfastighet som tätt dessförinnan blivit vakant. Den 28 maj tecknades hyresavtal med företaget Speed Logistics AB om hela 28 000 kvm på Stycke-godsgatan i Arendal och tillträde skedde redan 1 juni.

Hyresnivån för logistikfastigheter av god standard i bra läge på Hisingen i Göteborg ligger inom spannet 600-800 kr/kvm och år. Mindre lokaler med korta hyreskontrakt kan ligga ytterligare något högre medan hyran för äldre logistik-/lagerfastigheter ligger runt 500 kr/kvm. Att som hyresgäst välja att lägga sin verksamhet i en modern logistik-/lagerfastighet kan ofta innebära en besparing jämfört med en äldre tack vare bättre yteffektivitet. Ytan i en modern fastighet är mer optimerad och en mindre lokalyta krävs flexibiliteten är större med färre pelare i konstruktionen, platta och bjälklag som tål tyngre laster, högre takhöjd och ett större antal lastbryggor och portar. Driftkostnaderna tenderar även att vara lägre tack vare större miljömedvetenhet från såväl fastighetsägare som hyresgäster.

PROJEKT

Logistikmarknaden väntas växa under en större tidshorisont och det uppskattas att ytterligare cirka 10 000 människor kommer att arbeta inom logistikbranschen i Göteborg år 2020. Hisingen är kanske den mest expansiva stadsdelen i Göteborg och har under senare år genomgått stora förändringar och än mer väntar. Bland de större planerade förändringarna finns ny älvförbindelse, ny sträckning av hamnbanan, nya kollektivsatsningar, men även förändringar i de närliggande områdena Ringön och Frihamnen som kommer att påverka Backaplan. Sedan flera år tillbaka pågår ett arbete med fördjupning av Göteborgs översiktsplan med målet att bättre tillvarata Backaplans centrala läge och utveckla handeln samtidigt som området ska förtätas med bostäder och kompletteras med andra verksamheter. Den nya älvförbindelsen, Marieholmstunneln, projekteras i dagsläget och byggstart väntas tidigast 2014. Tunneln under Göta älv kommer att minska sårbarheten i nuvarande vägsystem och förbättra tillgängligheten till Norra Älvstranden, Göteborgs hamn och industrierna på västra Hisingen.

Nyproduktionsprojekt inom logistikmarknaden på Hisingen blir allt mer intressant för företag inom segmentet då hyrorna tenderar att ligga på liknande nivåer som befintliga lokaler. En förutsättning för detta är dock att långa hyresavtal kan accepteras. Till fördel för både fastighetsägarna och hyresgästerna har nybyggnationer av logistikfastigheter visat sig bli alltmer flexibla och standardiserade istället för komplext skräddarsydda för den specifika verksamheten. Detta underlättar företags förflyttningar och fastighetsägares möjligheter att hyra ut till annan verksamhet utan större investeringar.

I april i år togs första spadtaget för Volkswagen Göteborgs nya anläggning på Aröds Industriväg 10 på Hisingen. Byggherre och fastighetsägare är Ytterbygg AB. Fastigheten står klar i februari 2012. Ett annat pågående logistikprojekt på Hisingen är NCC Property Developments byggnation av fastigheten Arendal 1:17 i Göteborgs Hamn. Projektet består av totalt 20 000 kvm, varav 735 kvm är kontor och resterande är lager och terminal. Transport- och logistikföretaget RPG Logistics AB kommer att hyra hela anläggningen, som i första hand ska betjäna skogsindustrins produkter. Projektet beräknas vara klart till våren 2012. Ägare till fastigheten är Hemfosa, som under 2010 förvärvade fastigheten av NCC Property Development för 188 miljoner kronor.

I dagsläget finns ett flertal fastigheter på Hisingen med outnyttjade byggrätter. Däribland har storägaren Castellum totalt cirka 46 000 kvm möjlig expansion. Produktionskostnaden är en viktig faktor för vidareutvecklingen, då för höga kostnader kan sätta käpp i hjulet för planerade projekt. Överlag har det den senaste tiden varit svårt att hitta mark till nybyggnadsprojekt och de flesta nya projekt tvingas därmed ta plats allt längre ifrån de mest attraktiva områdena. Ett distrikt som det länge diskuterats kring är området norr om Volvo Cars i Torslanda, där detaljplanearbete pågår. I slutet av året ska området vara detaljplanelagt vilket förhoppningsvis öppnar upp för möjligheter att exploatera ytterligare en miljon kvadratmeter.

FASTIGHETSTRANSAKTIONER

Det är ur fastighetsinvesterares synvinkel attraktivt att bygga alternativt investera i logistikfastigheter. Ju säkrare hyresgäst och ju längre avtal desto högre pris är man villig att betala. Direktavkastningen tenderar till att ligga på cirka 6,5%, eller något mer. I slutet av juni månad i år sålde Skanska logistikfastigheten Backa 30:3 med adressen Importgatan 27 på Hisingen för ett pris på 305 miljoner kronor. Köpare var Wilfast Förvaltnings AB och norska Ness Risan & Partners AS tillsammans med ett investeringskonsortium. Fastigheten, med ytor om totalt cirka 20 400 kvm, färdigställdes 2009 och är fullt uthyrd till DHL Freight på ett kontrakt som löper till 2021. I övrigt har det den senaste tiden varit förhållandevis stiltje bland transaktioner på logistiksidan.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter