HÖGTEKNOLOGISKA GÖTEBORG

Göteborgs näringslivsstruktur har förändrats från att ha varit en stad präglad av traditionell basindustri till en stad med en relativt hög andel kunskapsintensiva och högteknologiska företag. På senare år har tillväxten av högteknologiska företag ökat markant och Göteborg rankas numera som en av Sveriges ledande högteknologiska regioner. Per Larsson från NAI Svefa vet mer. Göteborg är, sett till invånarantalet, Sveriges näst största stad. Kommunen hade vid utgången av mars 508 714 invånare, vilket är en ökning med cirka 7 300 personer eller 1,4 procent över det senaste året. De årliga befolkningsförändringarna har de senaste åren legat mellan 0,7-1,4 procent och trenden är positiv då de högsta tillväxttalen har varit under de två senaste åren. I jämförelse med Stockholm och Malmö har dock Göteborg haft en svagare befolkningsutveckling. De båda storstäderna hade en befolkningsökning med cirka 2,5 procent under 2009 och även över en längre tidsperiod har den procentuella befolkningsökningen varit kraftigare i både Malmö som Stockholm. Göteborg kommuns egna prognoser för de kommande 15 åren visar på en befolkningstillväxt om drygt 5 000 invånare per år. Enligt Arbetsförmedlingen har arbetslösheten i Göteborgs kommun likt övriga Sverige stabiliserats det senaste året. Från att under hösten 2009 legat på en nivå om drygt 5,0 procent har arbetslösheten minskat till 4,5 procent, vilket är jämförbart med hur det var för ett år sedan. Den procentuella arbetslösheten är i Göteborg högre än riksgenomsnittet, vilket delvis kan förklaras av de stora uppsägningar som genomfördes i stadens stora industriföretag när finanskrisen var som mest påtaglig. Den förbättrade konjunkturen inte ännu har gett fullt genomslag på sysselsättningen, men det finns förväntningar på att några av stadens stora företag snart kommer att återanställda ytterligare personal. Till de största privata arbetsgivarna i Göteborg hör bland andra Volvo personvagnar, Volvo lastvagnar och Chalmers Tekniska Högskola. Kommunen, Västra Götalands läns landsting och Göteborgs universitet är också betydande arbetsgivare. Fastighetsbestånd Lokalmarknaden i centrala Göteborg bedöms ha en förhållandevis god fördelning mellan kontor, butiker och restauranger. I centrum återfinns några större butiksgallerior där den största och mest besökta är Nordstan. Ägare till fastigheterna i Nordstan är bland annat Vasakronan, Eklandia och Hufvudstaden. Andra populära gallerior i centrum är NK, Kompassen och Arkaden. Göteborgs lokalmarknad karaktäriseras annars av att huvuddelen av butikslokalerna ligger på markplan med kontors- och bostadslägenheter på de övre planen, exempelvis på Göteborgs paradgata Avenyn och inom Vallgraven. Den centrala bebyggelsen är varierande, både vad gäller exteriör och ålder. Stadens mest homogena kontorsområden finns vid Lilla Bommen och i Gårda. Båda områdena ligger på ett bekvämt promenadavstånd från stadens centrumkärna och är enkla att nå med bil. Utanför stadskärnan finns handelsområden vid Backaplan, Bäckebol, Frölunda Torg och Högsbo-Sisjön. I angränsade kommuner finns också köpcentrumet Allum samt Kållereds köpstad. Frölunda Torg är inne i ett utvecklingsskede där fastighetsägaren Diligentia genomför en genomgripande om- och nybyggnation och utökar handelsytan med 36 500 kvadratmeter. Den första etappen är klar och hela projektet, som totalt kommer att inrymma omkring 200 butiker, beräknas stå klart under 2011. Lindholmen på Norra Älvstranden har etablerat sig som ett attraktivt kontorsområde för högteknologiska och forskningsintensiva företag. I direkt anslutning till företagsklustret finns Campus Lindholmen där Göteborgs universitet och Chalmers Tekniska Högskola har egna samt samverkande utbildnings- och forskningsverksamheter. Det finns även ett tiotal gymnasieskolor i området. Området började bebyggas för dagens ändamål kring millenniumskiftet och har sedan dess vuxit i stadig takt. Stora fastighetsägare Lokalfastighetsmarknaden i centrala Göteborg domineras av de större nationella och regionala fastighetsbolagen. Bland de större fastighetsägarna i centrum kan Vasakronan, Castellum, Diligentia, Akademiska Hus och Wallenstam nämnas. Utanför centrum är representationen av denna typ av fastighetsbolag mindre och istället domineras ägandet av lokala och regionala fastighetsbolag. Betydande delar av fastighetsbeståndet utanför centrum ägs och nyttjas också av egenanvändande industriföretag som exempelvis Volvo och SKF. Kommunen är också en stor fastighetsägare genom bolagen Higabgruppen och Förvaltnings AB Framtiden samt Älvstranden Utveckling AB som är kommunens egna utvecklingsbolag. Projekt Ett större pågående kontorsprojekt är Skanskas nybyggnation i Gårda. Byggnationen är den första på flera år i området, som annars karaktäriseras av många byggnader uppförda under 90-talet. Bland kontrakterade hyresgäster finns Skanska själva, Previa, Lilla Bommen Konferenscenter och Aros Kapitalförvaltning. Projektet kommer vid färdigställandet rymma cirka 22 000 kvadratmeter kontor och beräknas stå klart under första kvartalet 2011. Till hösten tillkommer ytterligare 18 000 kvadratmeter i Lindholmen på Norra Älvstranden. Det är Lindholmen Science Park som växer och i nuläget beräknas knappt hälften av lokalerna vara uthyrda. Under 2011 blir också Chalmers nya hus "Kuggen" inflyttningsklart, vilket kommer att omfatta 4 000 kvadratmeter nya utbildningslokaler med inriktning mot innovation och entreprenörskap. Stena Fastigheter offentliggjorde under våren sina planer på ett större kommersiellt projekt i centrala Göteborg. Det handlar om ett 40 000 kvadratmeter stort kontorshus på Södra Älvstranden i angränsning till Järntorget. Investeringskostnaden bedöms till cirka 1 mdkr och Stena Fastigheter hoppas att planen ska vara fastställd om några år och att byggnaden kan stå klar 2015. Transaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på den lokala fastighetsmarknaden ökade för varje kvartal under 2009 och har fortsatt att öka under inledningen av 2010, man ska dock ha med sig att ökningarna sker från mycket låga nivåer. Prognosen är att antalet försäljningar under resterande del av 2010 kommer att öka jämfört med 2009. Tendensen är att det är fastigheter med stabila kassaflöden som intresserar investerarna. Bankerna är fortfarande förhållandevis restriktiva i sin kreditgivning och det är i första hand fastighetsbolag med starka balansräkningar som är aktiva. Vår bedömning att den aktsamhet och diversifiering av risk har infunnit sig hos investerarna fortsätter under 2010. Bland de större affärerna finns Balders förvärv av fastigheterna Inom Vallgraven 8:1 och 8:20 på Östra Hamngatan och Kyrkogatan i centrala Göteborg. Köpeskillingen uppgår till cirka 155 mkr motsvarande cirka 41 600 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning om cirka 5 procent. Totalt innehåller fastigheterna cirka 3 700 kvadratmeter butiker, kontor och hotell. Delar av lokalerna utgörs av en tidigare biosalong och inrymmer idag butiken Lagerhaus. Hufvudstaden förvärvade i mars 2010 fastigheterna Inom Vallgraven 12:1 och 12:9 av Alecta, Objekten är belägna på Södra Hamngatan 45 respektive Drottninggatan 50. Förvärvspriset uppgick till cirka 175 mkr, motsvarande cirka 42 700 kr per kvadratmeter och direktavkastningen beräknas till knappt 5 procent. Fastigheterna inrymmer totalt cirka 4 100 kvadratmeter varav cirka 1 700 kvadratmeter kontor och 1 500 kvadratmeter butiker. Hyresmarknaden Generellt är fluktuationerna på Göteborgs hyresmarknad mindre än i Stockholm där hyrorna stiger betydligt kraftigare i tider av ekonomisk uppgång och faller betydligt snabbare och kraftigare i tider av ekonomisk nedgång. Skillnaderna mellan de båda städerna är tydligast vad avser kontor i citylägen vilket kan förklaras av en större andel finansföretag i Stockholms city jämfört med i Göteborgs innerstad. Göteborgs hyresmarknad har gått igenom konjunkturnedgången förhållandevis starkt. Trenden är dock försiktigt stigande vakanser, men man ska ha i åtanke att det sker från historisk låga nivåer vilket gör att nivåerna är jämförelsevis låga om jämför med exempelvis hur det såg ut efter IT-kraschen i början av 2000-talet. Det som efterfrågas i första hand är moderna kontor med effektiva planlösningar vilket också avspeglas i en högre uthyrningsgrad för moderna kontorsbyggnader i attraktiva lägen. I centrala lägen ligger andelen outhyrda ytor kring 5 - 9 procent medan mindre centrala områden generellt bedöms ha en vakansgrad om cirka 8 - 15 procent. Sett över hela Göteborgs stad ligger hyrorna generellt i intervallet 800-2 300 kronor per kvadratmeter. De högsta hyrorna återfinns i Lilla Bommen, Östra Nordstan samt i vissa kvarter Inom Vallgraven. Generellt är hyresnivån något lägre på Avenyn, Lindholmen och i Gårda. Gemensamt för områdena med de högsta hyresnivåerna är närheten till kommunikationer och service. Slutsats Göteborg har en relativt hög befolkningstillväxt vilket är en förutsättning för att staden ska fortsätta att utvecklas och lyckas attrahera kreativa människor och företag. Staden har en god infrastruktur och landets kanske bästa logistiska läge. Finansiellt stabila och långsiktiga fastighetsägare talar för en fortsatt försiktig transaktionsmarknad. De fastighetsaffärer som kommer att genomföras kommer troligen att involvera lokala och nationella aktörer som redan är etablerade på Göteborgs fastighetsmarknad. Hyresmarknaden har påverkats i mindre grad av konjunkturnedgången än vad många befarade och även om trenden är ökande vakansgrader och vikande hyresnivåer är vår bedömning att risken för mer kraftiga korrigeringar är begränsad i Göteborg.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter