Gammalt och Nytt

Gårda

Gårda avgränsas i väster av Mölndalsån, i norr av Redbergsvägen, i öster av Överåsberget samt i söder av Örgrytevägen. Vidare kan Gårda delas in i Norra- och Södra Gårda med Ullevigatan som avgränsning. Området har utvecklats från jordbruk och industrier med Mölndalsån som viktig transportled till en blandad bebyggelse med mestadels bostäder och kontor.

Gårda är centralt beläget i Göteborg men ändå med goda kommunikationsmöjligheter via direkt närhet till E6/E20 vilket gör området populärt för kontorshyresgäster. De kommunala kommunikationerna har nyligen utökats via buss 63 som trafikerar Fabriksgatan. Den stora omvandlingen till kontor skedde under 1980 och 90–talet och idag verkar omkring 900 mindre och medelstora företag i området. Bland de senaste uthyrningar som gjorts i området är Previa som hyr 800 kvm i Skanskas nya projekt.

Projekt Likt många kontorsområden är problemen med Gårda främst brist på parkeringsplatser samt att området kan upplevas som dött och ödsligt kvällstid. Problemen är inte okända och flera projekt är under planeringsstadiet i området. I Södra Gårda har Svenska Mässan uttryckt önskemål att utvidga sin verksamhet österut över Mölndalsån in i Focushuset med en mulithall. Det skulle innebära att parkeringen på plan 3 och 4 ersätts med cirka 10 000 kvm utställningslokaler. Istället skall de 650 parkeringsplatser som då försvinner ersättas med ett parkeringshus om sex våningar mellan Fabriksgatan och E6:an. Byggnadsnämnden beslöt dock så sent som den 9:e mars att skjuta på beslutet i frågan om att ersätta de befintliga landshövdingehusen på grund av att det inte finns någon politisk majoritet för ett sådant beslut. I Norra Gårda kompletteras området med bostäder i kvarteret Venus med inflyttning nu i höst. Det gamla buss- och spårvagnsgaraget mellan Gullbergsån och Anders Personsgatan ersätts med ungefär 800 lägenheter där 316 lägenheter upplåts som hyresrätt. Den högsta av huskropparna blir 12 våningar och inte 33 som tidigare föreslagits. Projektet beräknas att vara klart i sin helhet år 2012. Även det angränsade kvarteret Norra Vulkan kan vara under förändring. Ett planförslag har varit på samråd där den befintliga bebyggelsen, i form av textil- och verkstadsbebyggelse i ett plan, ersätts med en byggnad om sju våningar med 9 500 kvm kontorsyta samt 1 500 kvm butiksyta.

Det projekt i Gårda som rönt mest uppmärksamhet i media är Skanskas Green Building beläget vid Gårdatorget. Green Building är en EU-certifiering som innebär att fastighetens energianvändning skall vara 25 % lägre än de nationella normerna för nybyggda fastigheter. Miljöinriktningen kommer dock att vara tydlig även för hyresgästerna med bl.a. miljöbilpool och cykel för utlåning. Projektet genomförs i två etapper där den första etappen, vilken redan är under byggnation, har första inflyttning under hösten 2010. Första etappen är om 12 000 kvm vilket innefattar en högdel om 16 våningar samt en lågdel om 6 våningar. Projektet uppfördes på spekulation och tydligen så har det fallit väl ut då Skanska gått ut med en press-release om att påbörja etapp två om ytterligare 5 000 kvm som skall färdigställas till våren 2011. I dagsläget har tre hyresgäster tecknat kontrakt om 2 800 kvm förutom Skanska själva som flyttar in på 5 400 kvm. Utöver nämnda projekt händer det även mycket runtomkring Gårda. På Friggagatan byggs det 3 700 kvm butiksyta och 452 lägenheter vilka kommer att upplåtas med hyresrätt. Merparten av dessa är ett rum och kök. Vasakronans utveckling av Rättscentrum samt den nya fotbollsarenan som naturlig fortsättning av evenemangstråket är även det exempel på projekt som kan smitta av sig på Gårda. Turerna kring det tredje tornet vid Svenska Mässan har varit många men nu så har styrelsen gett klartecken för fortsatt projektering för ett ytterligare torn om 29 våningar och 478 rum. Mittentornet skall samtidigt byggas till med fem våningar med enbart femstjärniga rum samt gourmetrestaurang och gym. Tornen skall bindas samman med gångbroar likt Petronas Twin Towers i Kuala Lumpur. Kostnaden beräknas till cirka 800 msek och Nordens största hotell med 1 208 rum skall vara klart till årsskiftet 2012/2013. Hyror

I och med Skanskas nya projekt kommer de genomsnittliga hyrorna i området att stiga. Hyrorna hos Skanska torde hamna mellan 2 000 och 2 500 kr/kvm inklusive värme men exklusive fastighetsskatt. Transaktioner

Under hösten 2009 förvärvade Stena Fastigheter fastigheten Gårda 18:21 på Fabriksgatan 10 från AMF Fastigheter. Byggnaden innehåller 3 200 kvm kommersiella ytor och priset uppgick till 50 msek vilket borde motsvara en direktavkastning kring 7,50%.

Slutsats Flera nya projekt vittnar om att området är populärt och med stor utvecklingspotential. Vakansen i området har historiskt varit stabil mellan 5 - 7 %. Det som lockar hyresgäster till Gårda är det centrala läget men med något lägre hyror än i absoluta centrum samtidigt som läget erbjuder direkt anknytning till motorlederna. Flera projekt i och runt omkring Gårda med bland annat en större andel bostäder kan förvandla Gårda från ett kontorsområde till en mer levande stadsdel även efter kontorstid.

Snitthyror Kontor Gårda

1 000 - 1 700 kr/kvm

Butik Gårda

1 500 – 2 500 kr/kvm

Gamlestaden Gamlestaden belägen nordost om Göteborgs absoluta centrum är en stadsdel med historiska anor. Sten Sture d ä grundade här år 1473 Nya Lödöse som sedermera kom att bli Gamla Staden då folk kom att tvångsförflyttas till Göteborg under början av 1600-talet. Åkermarkerna vid Gamla Staden kom att förvandlas till en tidig förort till Göteborg i och med industrialiseringen. Ånäs Sockerbruk var en av de största industrierna i Göteborg vilket sedan blev Gamlestadens fabriker som vi känner det idag. Gamlestadens fabrikers driftingenjör Sven Wingquist utvecklade sedermera det sfäriska kullagret vilket kom att lägga grunden för SKF vilket många kanske starkast förknippar med Gamlestaden idag. Dagens Gamlestaden domineras av industrier och fabriksbyggnader i syd och västlig riktning. Övrig bebyggelse består till stor del av oregelbundna landshövdingekvarter med småbutiker. I Gamlestaden bor närmare 6 500 människor med stor kulturell variation. Som port till de nordöstra delarna av Göteborg dras Gamlestaden med samma sociala problem som kännetecknar många av dessa stadsdelar. Gamlestaden ligger med ungefär 3 kilometers avstånd till Göteborg centrum med väldigt goda kommunikationer. Både via spårvagnsnätet och via vägnätet med E20 och E45 angränsandes. De goda kommunikationerna är dock både på gott och ont. Tyvärr kan de hårt trafikerade lederna uppfattas som en barriär gentemot övriga staden samt att även genomfartstrafiken i området stundtals är mycket intensiv. Då främst på Gamlestadsvägen och Slakthusgatan. Problemet med trafiken är dock sedan länge välkänt och byggnationen av Partihallsförbindelsen, vilken syftar till att knyta ihop E45 och E6, beräknas att stå klar hösten 2011. I ett senare skede planeras projektet knytas ihop med den sk. Marieholmstunneln vilken skall erbjuda access till E6: an. Detaljplanen för Marieholmstunneln är för tillfället ute på samråd. Nya trafiklösningar ger inte bara smidigare förbindelser utan medger även att nya ytor som tidigare hållits rena på grund av farligt gods kan bebyggas. Utveckling

Kommunfullmäktige antog under 2006 en fördjupad översiktsplan över Gamlestaden – Bagaregården där syftet är att ta ett helhetsgrepp över området. Primära mål är att utveckla en levande blandstad med citykaraktär som skapar en sammanhängande stadsstruktur från Kviberg via Gamlestaden till Marieholm och Bagaregården. Planen föreslår en förtätning med främst bostäder i kombination med kontor, kultur, handel, och övrig service. Gamlestadens fabriker är ett bra exempel på hur historiskt värdefulla miljöer har bevarats för att idag kunna erbjuda ett blandat innehåll med allt från bowlinghall till kontor och lager. Idag finns ungefär 70 000 kvadratmeter lokalyta vid Gamlestadens fabriker. I och med att SKF har sökt sig söder ut till modernare lokaler på andra sidan Säveån har stora ytor friställts vid Nya Kulan. De gamla fabrikslokalerna skall utvecklas till blandad bebyggelse. Västra delen av Kulan innehåller redan över 50 000 kvm kontor och tanken är att dessa skall kompletteras med 30 000 kvm shoppingcentrum, 15 000 kvm service och kontorsarea samt 30 000 kvm bostäder. Projektet beräknas vara klart 2013. Idag ger Nya Kulan ett slutet intryck och målsättningen är att öppna upp området med nya entréer mot Artillerigatan. I takt med att Gamlestaden växer och utvecklas kommer högre krav att ställas på kollektivtrafiken. Redan i dag verkar närmare 350 företag i området och Gamlestadstorgets hållplats har cirka 12,000 påstigande varje dag. En siffra nästan i paritet med Korsvägen. Ytterliggare 40 000 passerar området i buss eller på någan av de sex spårvagnslinjer som trafikerar området. Gamlestadstorget upplevs dock av många som avskärmande och otrevligt och en större ombygnad är planerad. Ett triangelspår som erbjuder förbindelse med Norge/Vänernbanan är under konstruktion och beräknas vara klart år 2012. Ny spårdragning med dubbla spår kommer även innebära att en ny pendelstation byggs vid Gamlestadstorget. Med nya trafiklösningar hoppas man att Gamlestadstorget skall bli ett betydande resecentrum. Med en ny stationsbyggnad kan området livas upp och med kompletterande bebyggelse i form av kontor, handel och bostäder är förhoppningen att Gamlestadstorget skall bli ett stadsmässigt torg som utmärker Gamlestaden vilket saknats sedan Gamlestads Torg revs på 1960-talet. Vakanser

På uthyrningssidan kan nämnas att möbelbutiken Mio lämnar sina lokaler. Ägare till lokalerna är en av Aberdeens fonder. Andra stora ägare inom Gamlestaden är Landic som äger SKF:s gamla industriområde samt huvudkontoret, Higab som äger slakthusområdet med mestadels livsmedelsindustri samt Wallenstam som bland annat äger Mölnlycke Healthcares kontor.

Transaktioner Det har varit skralt med transaktioner inom området under senare tid. Den senaste officiella affären som gjorts är JH-fastigheters köp av Gamlestaden 740:127 på Gamlestadsvägen 14 för 30 msek. Köpet skedde under våren 2009 och motsvarar cirka 5 500 kr/kvm.

Slutsats

Gamlestaden är en stadsdel med väldigt stor potential. Den ligger nära centrum samtidigt som trafikförbindelsena är bra. Området är starkt trafikerat men har hittills delvis misslyckats med att attrahera folk. Genom nya trafiklösningar och nya promenadstråk längs med Säveån skall området öppnas upp och länkas samman med den övriga staden. Nya trafiklösningar och SKF:s tomställning av Nya Kulan erbjuder ett tillskott av ca. 165 000 kvm lokalytor samt 1 600 lägenheter i området runt Gamlestadstorg, Artillerigatan och Gamlestadsvägen. Ledtiderna för många av projekten är dock långa och många detaljplaner är ännu inte antagna. Snitthyror

Kontor Gamlestaden

900 – 1 400 kr/kvm

Butik Gamlestaden

800 – 1 400 kr/kvm

Industri & Lager Gamlestaden

400 – 700 kr/kvm

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter