Göteborg i centrum

Andreas Berggren på Savills analyserar här det innersta av Göteborgs centrum. Central Business District, CBD, brukar innefattas av Avenyn, Inom Vallgraven, Nordstaden och Lilla Bommen. Ett område av staden som klarat sig förhållandevis bra under lågkonjunkturen och som framöver kommer att kunna erbjuda en hel del nya kontorsytor.

Central Business District, CBD, är en vanligt förekommande term inom fastighetskretsar. Uttrycket bottnar i en teoretisk definition men kan allt som oftast jämföras med vad många brukar kalla för centrum. Någon gemensam geografisk gränsdragning bland verksamma inom fastighetsbranschen av vad som egentligen innefattas i begreppet CBD i Göteborg finns idag inte. Området brukar dock generellt beskrivas som Avenyn, Inom Vallgraven, Nordstaden samt Lilla Bommen. Vad som skiljer de olika företagens definition av CBD är till vilken grad mindre gator i anslutning till de mer trafikerade stråken skall räknas med och gränsdragningen av CBD i västlig riktning av Inom Vallgraven. Enligt vår uppskattning omfattar området cirka 900 000 kvm kontorsyta.

Största fastighetsägarna

De största fastighetsägarna inom CBD är Wallenstam, Hufvudstaden och Vasakronan. Längs Avenyn är Wallenstam sedan sitt förvärv från Alecta 2003 den dominerande fastighetsägaren. Under 2009 stärkte Wallenstam ytterligare sin position kring Avenyn efter att ha förvärvat tre fastigheter från Vasakronan.

Inom Vallgraven, och då framför allt i dess östra del, är Vasakronan den i särklass största fastighetsägaren med fastigheter som affärshusen Arkaden och Kompassen samt Centrumhuset med butikslokaler längs Kungsgatan. Den del av Inom Vallgraven som omfattar området väster om Östra Hamngatan har en betydligt mer splittrad ägarbild och här återfinns utöver de tidigare nämnda Diligentia, Balder, Castellum samt lokala fastighetsägare. Nordstaden utgörs av åtta kvarter (nio fastigheter) och lika många fastighetsägare.

Ett levande centrum

Enligt Göteborgs Stads översiktsplan, vilken antogs i februari 2009, betonas för innerstaden vikten av att eftersträva levande centrum, utveckla parkerna, värna om kulturhistoriska värden och ta hänsyn vid nybyggnation. Främst är det alltså så kallade mjuka värden som diskuteras för Göteborgs innerstad men det finns även inslag av byggnationsprojekt. Främst nämns att öka bostadsinnehållet i innerstaden samt att prioritera kollektivtrafik och skapa regional tillgänglighet.

Framtidens västlänk

Ett av de största projekten som diskuterats i Göteborg är Västlänken vilken just skulle förbättra tillgängligheten till Göteborg. Västlänken kommer att omvandla Göteborgs Centralstation från en säckstation till en station med genomgående trafik med en fördubblad kapacitet och beskrivs som en viktig förutsättning för regional tillväxt. Västlänken skulle även innebära två nya stationer vid Haga och Korsvägen. Projektet beräknas kosta över 20 miljarder kronor och byggstart beräknas vara först vid 2018. Tidigast 2028 skall västlänken vara redo att tas i bruk. Utöver att projektet skulle syfta till att förbättra tillgängligheten skulle även stora ytor vid Gullbergsvass kunna frigöras och vidareutvecklas. Ytan beskrivs som ungefär lika stor som området Inom Vallgraven och skulle givetvis få stor inverkan på Göteborgs innerstad. Ledtiderna för projekt av denna magnitud är dock väldigt långa.

Centrala Kontor

Efter finanskrisen så har marknaden återhämtat sig något. CBD verkade klara sig förhållandevis bra under lågkonjunkturen där områden likt Norra Älvstranden upplevde en större justering av hyres- och vakansnivåer. Trots att intresset för innerstaden varit relativt gott så har vakansnivåerna inte justerats nedåt då nya projekt gjort att nya ytor tillkommit. Främst har det varit större projekt som nya Rättscentrum vid Gamla Ullevi samt Skanskas Gröna Skrapa som lett till tomställda ytor i mer centrala lägen.

Flertalet projekt har tillkommit i CBD eller i dess nära utkant. Ett projekt är kvarteret Tennet på Kilsgatan som just Skanska lämnat för nya lokaler i Gårda. Projektet består av två etapper där nuvarande ytor kompletteras med ytterligare en byggnad för att totalt omfatta ca 17 000 kvm uthyrbar area. Projektet kommer att ha en tydlig miljöprägel och de nytillkomna ytorna skall miljöcertifieras på högsta Leed-nivå.

Ytterligare ett projekt vid Lilla Bommen är Bygg-Götas restaurering av Pagoden. Den K-märkta byggnaden från 1920-talet inhyste tidigare en snusfabrik men konverteras nu till ca 12 000 kvm nya kontor. Projektet är genomfört på spekulation och beräknas stå färdigt i slutet av 2011 men redan idag uppges 3 000 kvm var uthyrt. Begärd hyresnivå uppges vara inom intervallet 2 000 - 2 500 per kvm.

Området runtomkring Rättscentrum brukar inte räknas till CBD men ett projekt som kommer att kunna ge viss påverkan på den centrala kontorshyresmarknaden är NCCs nybyggnation av 14 000 kvm kontor med byggstart nu i januari. Projektet beräknas stå klart i slutet av 2012 och kommer att miljöcertifieras. Enligt uppgift har viss uthyrning redan påbörjats och begärda nivåer skall även här vara mellan 2 000 – 2 500 kr per kvm.

Ett mera centralt projekt är Hufvudstadens påbyggnad av Femmanhuset i Östra Nordstan. Befintlig byggnad skall kompletteras med ytterligare två våningar om ca 5 000 kvm kontor. Inflyttning beräknas ske under hösten 2011. Två tredjedelar är dock redan uthyrt till

Advokatfirman Vinge.

Ett av de mer centrala lägena som är utrymme för byggnation är Sigillet Fastighets ABs ödetomt på Södra Hamngatan i höjd med Palacehuset. Tidigare byggnad totalförstördes vid en brand för omkring fem år sedan och byggnationen har försenats av arkeologiska utgrävningar och plan överklaganden. Antagen plan, vilken dock är överklagad, medger omkring 1 200 kvm kontorsyta. Kanske finns här möjlighet att sätta en ny högsta nivå för hyror i Göteborg med spännande och modern design, små ytor och bästa läge.

De flesta bedömare menar att vi lämnat den värsta krisen bakom oss. Under de senaste åren fick vi dock inte se så stora justeringar av hyresnivåerna inom Göteborgs CBD som många kanske trott. Temporära hyresrabatter var desto vanligare men trenden verkar vara att dessa nu fasas ut. Det finns idag relativt gott om lediga lokaler i alla storlekar men det anses vara en bristvara på moderna och flexibla kontor. Med de många projekten kommer dock stora nya moderna ytor att tillkomma och de återstår att se hur marknaden reagerar på dessa.

Butiker

De senaste åren har det skett en förädling av flertalet tvärgator och parallellgator till Kungsgatan. Asfalten har brutits upp till förmån för trevligare kullerstensgator och de gående har genom gårdsgator getts förtur framför bilarna. Flertalet kända butiker och klädkedjor har etablerat sig i området kring Södra Larmgatan, Magasinsgatan och Vallgatan.

De gator med flest antal förbipasserande gångtrafikanter och därmed de attraktivaste butikslägena är däremot fortfarande Fredsgatan, del av Kungsgatan mellan Fredsgatan och Korsgatan, Arkaden och stråken i Östra Nordstaden. Några vakanser av butikslokaler i centrum har knappast funnits även om det varit viss rotation på hyresgäster i vissa lokaler.

De projekt som finns som berör butikssegmentet är främst en upprustning av Avenyn samt Stenpiren. Upprustningen av Avenyn är egentligen ett långsiktigt projekt delvis villkorat av Västlänken men även på kortare sikt finns det planer. För flertalet projekt pågår detaljplanearbeten som främst syftar till en upprustning av fasader och kommersiella ytor samt en rejäl ansiktslyftning av intilliggande bakgator.

Mellan Stenpiren och Rosenlundskanalen har trafiken tidigare utgjort en barriär men genom Götatunneln erbjuds nu stora vattennära ytor att exploatera. Exakt hur området kommer att se ut är oklart men visionen är att området skall bli göteborgarnas nya samlingspunkt och kunna erbjuda både handel, restauranger och boende. Det är även planerat för en ny kollektivknutpunkt som kommer att bli en av Göteborgs mest trafikerade.

Framtiden

De flesta projekten på butikssidan ligger långt fram i tiden och deras utgång är det svårt att sia om. På kontorssidan kommer flera nya moderna ytor att färdigställas under 2011-2012. De största dock i utkanterna av CBD. Klart är att dessa dock kommer kunna erbjuda effektivare och modernare ytor anpassade efter dagens krav. Hyresnivåerna inom centrala Göteborg har historiskt varit väldigt stabila. Med en återhämtning på arbetsmarknaden och med ett tillskott på kontorsytor bedöms hyresnivåerna inte justeras nämnvärt under den närmsta framtiden.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter