GÖTEBORG

Göteborgs näringslivsstruktur har på senare år förändrats. Från att ha varit en stad präglad av traditionell basindustri har Göteborg blivit en stad med en relativt hög andel kunskapsintensiva och högteknologiska företag. Göteborg rankas i dag som en av Sveriges ledande högteknologiska regioner. Fakta Göteborg är befolkningsmässigt Sveriges näst största stad. Kommunen hade vid utgången av mars 501 429 invånare. Antalet invånare har under senaste året ökat med cirka 6 600 eller 1,3 procent, vilket innebär att Göteborg hade en befolkningstillväxt som var starkare än riksgenomsnittet. Stockholm och Malmö har emellertid båda det senaste året haft en befolkningsökning om cirka 2,0 procent. Göteborg kommuns egna prognoser visar på en befolkningstillväxt under de kommande åren om knappt 5 000 invånare per år. Enligt arbetsförmedlingen har arbetslösheten i Göteborg liksom i övriga Sverige kraftigt ökat det senaste halvåret. Från att under hösten ha legat på en nivå om 3,0 procent har arbetslösheten ökat till 4,5 procent. Den procentuella arbetslösheten är något högre än riksgenomsnittet, vilket delvis kan förklaras av uppsägningar i stadens stora industriföretag och i synnerhet i företag inriktade mot fordonsindustrin. Till de största privata arbetsgivarna i Göteborg hör bland andra Volvo personvagnar, Volvo lastvagnar och Chalmers Tekniska Högskola. Göteborgs kommun och Västra Götalands läns landsting är också betydande arbetsgivare. Fastighetsbestånd Lokalmarknaden i centrala Göteborg bedöms ha en förhållandevis god fördelning mellan kontor, butiker och restauranger. I centrum finns några större butiksgallerior; den största och mest besökta är Nordstan. Ägare till fastigheterna i Nordstan är bland annat Vasakronan, Eklandia och Hufvudstaden. Andra populära gallerior i centrum är NK, Kompassen och Arkaden. Göteborgs lokalmarknad karaktäriseras annars av att huvuddelen av butikslokalerna ligger på markplan med kontors- och bostadslägenheter på de övre planen. Så är till exempel fallet på Göteborgs paradgata Avenyn och inom Vallgraven. Den centrala bebyggelsen är varierande, både vad gäller exteriör och ålder. Vid Lilla Bommen och Gårda finns mer homogena kontorsområden. De områdena har till stora delar exploateras under senare år och kontorslokalerna har därför generellt en modern och flexibel utformning. Utanför stadskärnan finns handelsområden vid Backaplan, Bäckebol, Frölunda Torg och Sisjön-Högsbo. I angränsade kommuner finns också köpcentrumet Allum i Partille och Kållereds köpstad i Mölndal. Frölunda Torg är inne ett utvecklingsskede där fastighetsägaren Diligentia genomför en övergripande om- och nybyggnation och utökar handelsytan med 36 500 kvadratmeter. De första butikerna kommer stå klara till hösten. Ett ännu mer omfattande projekt där kommunen driver planarbete är Backaplansområdet strax norr om centrum vid Göta Älvbrons fäste på Hisingen. Syftet med planen är att utveckla området till en blandad stadsbebyggelse. Tanken är att bottenvåningarna ska inrymma butiker och restauranger medan de övre våningarna ska inrymma kontor och bostäder. Utanför centrala Göteborg, på Norra Älvstranden, ligger det expansiva kontorsområdet Lindholmen. Här har bland annat flera Volvobolag, SVT, Ericsson och IBM etablerat sig. I direkt anslutning till företagsklustret ligger Campus Lindholmen. Där finns Göteborgs Universitet och Chalmers Tekniska Högskola med egna och samverkande utbildnings- och forskningsverksamheter. Området började exploateras 1999 och det finns planer och visioner om en fortsatt expansiv utbyggnad de nästkommande åren. I det tidigare industriområdet Sisjön-Högsbo söder om centrala Göteborg har stora områden konverteras till butiks- och kontorslokaler. De gamla industrifastigheterna har etappvis rustats upp och omvandlats till moderna handelsbyggnader. Industrikaraktären har därmed delvis försvunnit och området liknar mer ett profilerat externhandelsområde. Stora fastighetsägare Lokalfastighetsmarknaden i centrala Göteborg domineras av de större nationella och regionala fastighetsbolagen. Bland de ledande aktörerna i centrum kan nämnas Vasakronan, Wallenstam, Diligentia och Castellum. Utanför centrum är representationen av denna typ av fastighetsbolag mindre och istället domineras fastighetsägandet av lokala och regionala bolag. En ledande aktör är Platzer Fastigheter med ett stort bestånd koncentrerat till Högsbo-Sisjön. En betydande del av beståndet utanför centrum ägs och nyttjas av egenanvändande industriföretag som exempelvis Volvo. Kommunen är också en stor fastighetsägare genom de helägda bostadsbolagen Poseidon, Familjebostäder och Bostadsbolaget samt Älvstranden Utveckling AB, som är kommunens eget utvecklingsbolag. Projekt Tillskottet av kontorslokaler i Göteborg under 2000-talet har varit relativt litet, med en ökning om cirka 300 000 kvadratmeter. Volvo står för en del av tillskottet med drygt 27 000 kvadratmeter nya kontor i Arendal i västra Göteborg. Det tveklöst mest expansiva området i Göteborg under de senaste åren har varit Norra Älvstranden med ett tillskott om cirka 110 000 kvadratmeter kommersiella lokaler under den senaste femårsperioden. Tillskottet av nya kontorslokaler kommer sannolikt vara mindre de kommande åren. Vasakronan genomför för närvarande det största nybyggnadsprojekt någonsin i bolagets historia. Ett nytt Rättscentrum uppförs intill nuvarande polishuset nära Göteborgs centralstation. Vasakronan har tecknat nya avtal med Polisen och Kriminalvården vilket innebär en tillbyggnad om cirka 45 000 kvadratmeter för Polisen, Kriminalvården och Tingsrätten. Området invid Ullevi innehåller dessutom ytterligare byggrätter om cirka 40 000 kvadratmeter. På Södra Älvstranden har planeringsarbete påbörjats i syfte att skapa en central och attraktiv stadsdel med en blandad stadsbebyggelse. Transaktionsmarknaden Transaktionsintensiteten är låg i Göteborg och så har det varit sedan finanskrisen fick ordentligt genomslag. Det har emellertid i de få köp som genomförts noterats förhållandevis låga eller oförändrade direktavkastningsnivåer. Anledningen är att det framförallt genomförts bostadsfastighetsaffärer där köpare har varit bostadsrättsföreningar. Tydligt är dock att aktörerna har flyttat fokus från värdetillväxt till kassaflöde. Detta gynnar tillväxtmarknader, kvalitetsobjekt och professionella fastighetsförvaltare med lokal närvaro. Vi bedömer att investerarna visar större aktsamhet och vilja att diversifiera risken, vilket är till fördel för objekt med liten marknadsrisk, liten byggnadsrisk och liten hyresgästrisk och till nackdel för utvecklingsprojekt och objekt med risk i kassaflödet. Med bakgrund i bankernas kreditåtstramningar och de utländska bankernas uttåg har också finansieringsvillkoren kraftigt försämrats. Detta har medfört att presumtiva köpare av kommersiella fastigheter måste ha en solid balansräkning för att ha möjlighet att gå in med en större andel eget kapital i investeringen. Hyresmarknaden Generellt är fluktuationerna på Göteborgs hyresmarknad avsevärt mindre än i Stockholm där hyrorna stiger betydligt kraftigare i tider av ekonomisk uppgång och faller betydligt snabbare och häftigare i tider av ekonomisk nedgång. Skillnaderna mellan de båda städerna är tydligast avseende kontor i citylägen, vilket kan förklaras av en större andel finansföretag i Stockholms city jämfört med Göteborgs innerstad. Jämförelsevis har Göteborgs hyresmarknad gått igenom finanskrisen tämligen obemärkt. Trenden med sjunkande vakansgrader bedöms emellertid på grund av konjunkturen och en försvagad arbetsmarknad vändas mot något stigande vakanser under de närmaste åren. Vändningen sker dock från en historisk låg nivå. Det som efterfrågas i första hand är moderna kontor med effektiva planlösningar, vilket också avspeglas i marknaden med en lägre vakansgrad för moderna kontorsbyggnader i attraktiva lägen. I centrala lägen ligger andelen outhyrda ytor kring 4 - 8 procent samtidigt som sämre objekt i mindre centrala lägen kan ha en vakansgrad om 8 - 15 procent. Sett över hela Göteborgs stad ligger hyrorna generellt i intervallet 800-2 300 kronor per kvadratmeter. De högsta hyrorna återfinns i Lilla Bommen, Östra Nordstan och i vissa kvarter inom Vallgraven. Generellt är hyresnivån något lägre på Avenyn, Lindholmen och i Gårda. Gemensamt för områdena med de högsta hyresnivåerna är närheten till kommunikationer och service. Slutsats Göteborg har en god befolkningstillväxt, vilket är en förutsättning för att staden ska fortsätta att utvecklas och lyckas attrahera kreativa människor och företag. Staden har en bra infrastruktur och landets kanske bästa logistiska läge. Stabila och långsiktiga fastighetsägare talar för en fortsatt låg transaktionsintensitet. I de fastighetsaffärer som kommer att genomföras kommer troligen lokala och nationella aktörer, som har god kännedom om Göteborgs fastighetsmarknad, vara köpare. Hyresmarknaden har ännu inte påverkats i någon större utsträckning av finansoron. Vår bedömning är dock att en tydligare korrigering kommer att synas under hösten, främst i något äldre fastigheter i sämre lägen. Text: Per Larsson, NAI Svefa

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter