Flytta närmare kunderna

E-handeln har definitivt kommit och rört om i lager- och logistikgrytan. Dess starka tillväxt har lett till att efterfrågan på lagerlokaler närmare storstäderna har ökat och att affärerna för 3PL-aktörerna blomstrar. En annan utveckling som kan skönjas på logistikmarknaden är att allt fler önskar flytta till nyproducerade ytor.

Bild: CBRE

Bild: CBRE

Den svenska lager- och logistikmarknaden består av flera olika delar. Hos den bas som industrin utgör förändras efterfrågan på lagerlokaler inte särskilt mycket från år till år eftersom den produktion vi har är mer eller mindre konstant. Däremot har mycket förändrats inom den del som påverkas av e-handelns framfart.

– En del fastighetsägare med inriktning på retail har under de senaste åren haft anledning att se på utvecklingen med skräck. Oroliga frågor som ”vad ska nu hända med traditionell handel?” och ”kommer city rent av att dö?” har för dem varit oundvikliga, konstaterar Tomas Pendén, branschansvarig för logistikfastigheter på CBRE.

På logistiksidan är det precis tvärtom, där upplever fastighetsägarna rena rama drömläget. Men vad beror den här utvecklingen på?

– En viktig faktor är att vi som privatpersoner har fått det ganska bra ställt och att vi har en bra BNP-tillväxt jämfört med övriga Europa. En annan är att vi i allt högre grad gått från att handla i traditionella fysiska butiker till att handla på nätet. Exempelvis handlar allt fler svenskar procentuellt sett sina julklappar över nätet.

Tomas Pendén, Branschansvarig för logistikfastigheter på CBRE

Tomas Pendén, Branschansvarig för logistikfastigheter på CBRE

Närmare kunden

I Europa ökar andelen mega hubs, även kallade xxl hubs, dvs lager i storleken 50 000 kvm eller större. I Sverige är dessa fortfarande sällsynta.

– För att få en förklaring till det är det bara att se till vår befolkningsmängd. I Sverige är vi nio miljoner invånare totalt, i London exempelvis är de 12 miljoner, det ger lite perspektiv, säger Tomas Pendén.

Däremot i norra Tyskland, Nederländerna och Belgien finns dessa gigantiska lager, placerade i de stora hamnarna.

– Därifrån fraktas godset med lastbil eller tåg till storstadsregionerna, de områden där logistiken växer.

Utifrån den svenska marknaden skulle man kunna benämna området mellan Stockholm, Göteborg och Malmö som den gyllene triangeln för logistik. Inte minst E4 och E20 har betydande roller här och det är också inom detta område en betydande del av Sveriges befolkning bor, menar Tomas Pendén.

– E-handel handlar ju om att man beställer saker på nätet, som man sedan vill få levererade så snabbt som möjligt. Kravet på leveranshastighet har ökat mer generellt sett än kravet på ett lägre pris under senare tid. Att få varan snabbt blir allt viktigare för kunden.

Tomas Pendén beskriver hur man i vissa länder kommit längre på det området. I exempelvis Storbritannien kan man göra en beställning på morgonen och sedan få varorna levererade samma dag, alternativt beställa på kvällen och få leverans på morgonen.

– För att e-handelsföretagen ska kunna leverera tillräckligt snabbt behöver hubbarna flyttas allt närmare de områden där flest människor bor. Därför växer nu logistiken så det knakar i våra storstadsregioner. Ju större stad desto mer växer den. Göteborg är dock ett undantag, för där har vi inte bara logistik för ”sista milen”, dvs logistiken där man levererar till slutkund. I och med att Nordens största hamn finns där är även hantering av inkommande gods stor i Göteborg.

Också Jönköping är viktigt ur ett logistikperspektiv, trots att det inte är en storstad. Det beror på det geografiska läget och att E4an går genom staden.

– Jönköping utgör en viktig knutpunkt mellan Stockholm, Göteborg och Malmö. Ska man endast ha ett lager i Sverige ska man placera det där för att kunna nå hela landet, och kanske till och med Norden, inom rimlig tid.

Önskar nyproducerat

En annan tendens på marknaden som Tomas Pendén och hans kollegor på CBRE identifierat är att allt fler väljer att flytta till större lagerytor samt till nyproducerade lagerlokaler.

– Det har att göra med att nyproducerat idag kan matcha ett gammalt lagers hyra, och ibland till och med erbjuda en lägre hyra. Det beror i sin tur på den transaktionsmässiga parametern att avkastningskraven för logistikfastigheter idag är relativt låga. Realiteten är att äldre lagerlokaler som hyrdes ut för ett år sedan hyrdes ut för en högre hyra än vad nyproduktion faktiskt erbjuder idag.

Då de som sitter i gamla lager hellre vill flytta till nyproducerade som är mer ändamålsenliga uppstår en situation med mycket omflyttning.

Bra läge för 3PL

E-handelns utveckling driver också aktör-erna inom tredjepartslogistik (3PL), dvs en tredje part, utöver säljare och kund, som övertar vissa eller alla logistiska funktioner som exempelvis lagerhantering och leverans av varor.

– Vi ser att 3PL-aktörerna blir både större och fler. Och det är tack vare att så många e-handlare tar hjälp av 3PL för lagerverksamheten. Det är inte ovanligt att en e-handel på kort tid växer med 20-40 procent. Om man då skrivit hyresavtal på tre-fyra år och växt ur lagerlokalen efter ett och ett halvt år befinner man sig givetvis i en mindre bra situation. 3PL har därmed fått en ny vår eftersom de kan erbjuda flexibla ytor och har möjlighet att successivt utöka varje år eller kvartal efter behov. Jag har till och med sett exempel på e-handlare som utökat sina ytor varje månad.

Tomas Pendén kan inte skönja någon som helst avmattning inom e-handeln under de kommande åren.

– E-handeln kommer ha en stadig ökning även om högkonjunkturen skulle börja mattas av. Därför kommer efterfrågan på lager att fortsätta utvecklas på samma sätt en bra tid framöver.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter