Fem frågor om Stockholm city

Bonnier Fastigheter, AFA Fastigheter, Hufvudstaden och Diligentia är några av de fastighetsägare som äger kommersiella fastigheter i Stockholm city. Här beskriver de vad som kännetecknar området, dess lokalmarknad, deras eget fastighetsbestånd samt besvarar frågor om vad de själva har på gång i Stockholm city.

Vad kännetecknar Stockholm city idag?

Bo Wikare, Chef Affärsområde  Stockholm Östra City,  Hufvudstaden

Bo Wikare, Chef Affärsområde Stockholm Östra City, Hufvudstaden

Bo Wikare, Hufvudstaden

– Stockholm city växer och det är många spännande utvecklingsprojekt som pågår i staden. Vi märker ett ökat internationellt intresse för Stockholm både vad gäller retail- och kontorsetableringar samt en större tillströmning av turister.

Lars Edberg, AFA Fastigheter

– Stockholms city växer. City växer både västerut och norrut. Centralstationsområdet är ett väldigt intressant område som har exploaterats på ett mycket bra sätt med gott resultat. Den fortsatta överdäckningen av spårområdet kommer att ytterligare förstärka detta område som en ny del av CBD. Överdäckningen ger även en expansion norrut. I övrigt händer det väldigt mycket i city nu med flera stora projekt som pågår och ännu fler som ligger i startgroparna.

I övrigt kan man kanske säga att city kännetecknas av en vitalisering i form av både modernare kontor och butiksinslag. Det känns mer kontinentalt och livligt i city nu än för bara några år sedan. Det är en puls som positivt påverkar oss alla som arbetar med olika frågor avseende city.

Helena Ekman, Diligentia

– Området expanderar kontinuerligt i takt med att nya kontorsbyggnader färdigställs och är mycket attraktivt med en stor efterfrågan. Till CBD räknas nu även området kring centralstationen och Waterfront Building. CBD har också expanderat norrut vid Norra Bantorget och är även på väg att expandera några kvarter norrut från Kungsgatan.

Ägare av kommersiella fastigheter inom CBD är främst Diligentia, SEB-Trygg, Vasakronan, AMF, Humlegården, Hufvudstaden Alecta och Fabege – där CBD omfattar ca 1,9 miljoner kvm kontor.

Gyllene Triangeln (området mellan Stureplan och Norrmalmstorg) har traditionellt sett betraktats som det bästa kontorsläget – men vi ser ett skifte. Kontorslokalernas yteffektivitet, modernitet och standard spelar nu en mer avgörande roll för hyresnivån. I området kring centralstationen samt runt Regeringsgatan finns nu de nyaste och kanske mest yteffektiva kontorsbyggnaderna och därmed de högsta hyrorna.

Miranda Jensen, Marknadschef på Bonnier Fastigheter

Miranda Jensen, Marknadschef på Bonnier Fastigheter

Miranda Jensen, Bonnier Fastigheter

– City har länge varit väldigt diversifierat med en stor blandning av både bostäder och kontor och typ av verksamhet. Många kontorslokaler är fortfarande fd lägenheter med de begränsningar på klimat och planlösning som det medför. Den senaste tiden har dock kontorsstocken i det här området moderniserats mer och mer.

Karaktäristiskt för området är att det ständigt dyker upp nya bubblande mikrolägen med trendiga restauranger och moderiktiga butiker.

Hur tror du att Stockholm city kommer upplevas i framtiden?

Bo Wikare, Hufvudstaden

– Stockholms stads visionsarbete i kombination med fastighetsägarnas ambitioner tror vi kommer tillskapa mer attraktiva områden vilket i sin tur gör city än mer intressant för våra kontors- och butikshyresgäster.

Lars Edberg, AFA Fastigheter

– Det är en vitalisering som sker. Framtidstron i city är god. Den utflyttning av stora kontorsnyttjare som kunde skönjas tidigare har inte blivit så stor som befarat men framförallt fylls de vakanser som uppstår snabbt av kreativa och växande organisationer. Stockholms city kommer än mer att uppfattas som ett nav som genom sina ”ekrar” sprider positiv energi över Stockholm. Vi måste dock vara snabbfotade och lyhörda för den ekonomiska situationen som råder idag. Vidare kan vi vara stolta över att så många internationella modekedjor väljer att etablera flagship stores i Stockholm och att Stockholm har blivit en internationellt eftertraktad arbetsplats för kreativa människor.

Med andra ord tror jag att city kommer att upplevas än mer kontinentalt och med en intressant puls utan att för den skull tappa sin själ.

Helena Ekman, Uthyrningschef Kontor, Diligentia

Helena Ekman, Uthyrningschef Kontor, Diligentia

Helena Ekman, Diligentia

– Vi på Diligentia tror att Stockholms city kommer att upplevas än mer attraktivt än idag. En spännande satsning är utbyggnaden av tunnelbanan, som kommer att öka flödena genom city. Fastighetsmarknaden är beroende av god infrastruktur. Nya områden och nya projekt kommer att tillkomma och äldre fastigheter kommer att utvecklas och ompositioneras.

Miranda Jensen, Bonnier Fastigheter

– Mycket resurser läggs på att utveckla Stockholm city. Jag tror att det fortsatt kommer vara ett attraktivt kontorsläge.

Det pågår ett arbete med att ge Sveavägen en tydligare och mer enhetlig identitet, med moderna kontor och intressanta restauranger och butiker. Något som på ett mer naturligt sätt kommer föra samman CBD med resten av city.

De olika områdena i city har väldigt olika karaktär och framöver tror jag att valet av läge vid en kontorsflytt kommer vara ännu viktigare än idag ur både ett varumärkesperspektiv och rekryteringsperspektiv. Man kommer välja ett område som speglar den identitet som företaget har.

Hur ser hyresnivåerna ut i city idag och hur tror du att de kommer utvecklas?

Bo Wikare, Hufvudstaden

– Hyresnivåerna i city är de högsta i Sverige och i gengäld får hyresgästerna bästa läget med närhet till allt. Läget är också mycket viktigt både när företag ska rekrytera medarbetare och i mötet med sina kunder. Efterfrågan på kontor och butikslokaler i city kommer med all sannolikhet fortsatt vara stor i framtiden.

Lars Edberg, Förvaltningschef, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Lars Edberg, Förvaltningschef, AFA Fastigheter. Foto: Mikael Sjöberg

Lars Edberg, AFA Fastigheter

– Idag är det stor brist på lokaler i city. Kontorslokaler, som vi mest har, är en bristvara. Samtidigt är efterfrågan ganska låg nu vilket kan uppfattas som märkligt. Denna brist på efterfrågan beror på osäkerheten i ekonomin. Om konjunkturen vänder lite upp nästa år, vilket den bör göra om inget oförutsett inträffar, kommer efterfrågan. Detta innebär att hyrorna kommer att gå upp, framförallt i slutet av nästa år. Läget och standarden är dock mer i fokus. Ett kvarter ”fel” kan innebära åtskilliga hundralappar lägre hyra. Idag pendlar hyrorna mellan 3 000 och 5 000 kr/kvm (kallhyra) beroende på läge och standard. Jag tror på en högre höjning i mellanskiktet än nedre och övre skiktet.

Helena Ekman, Diligentia

– Bra objekt i bra lägen kommer att få en något positiv tillväxt medan sämre objekt i sämre lägen kommer att stå stilla och i visa fall backa något.

De högsta nivåerna som vi tecknat ligger över 5 000 kr/kvm i dag och snittet ligger något lägre - runt 4 500 kr/kvm. Vakanserna kommer öka inom CBD då banker och andra stora bolag har och kommer att omlokalisera sig. Däremot tror vi att hyrorna forsätter att stiga under 2014 – detta då vakanta ytor byggs om till andra lokalslag och förädlas samt att ekonomin i stort sett en förbättring.

Gällande hyresrabatter har de generellt minskat i samband med nyuthyrning och omförhandling. Istället förbättras ibland standarden eller så ges investeringsbidrag för hyresgästanpassningar, som gynnar fastigheten även på lång sikt. Flexibla hyresavtal genom möjliga avstegklausuler eller optioner på tilläggsförhyrningar har ökat på senare tid. Anledningen är att företag har svårt att bedöma framtiden.

Miranda Jensen, Bonnier Fastigheter

– City har klarat sig bra även under denna lågkonjunktur. Vi ser fortfarande att det finns en stor efterfrågan på moderna kontor i det här området. Den låga vakansgraden medför att hyresnivåerna under en längre period varit stabila. Något som vi tror att de kommer fortsätta vara även en tid framöver.

Hur ser ert bestånd ut i city?

Bo Wikare, Hufvudstaden

– Hufvudstaden äger ett koncentrerat antal fastigheter i Bibliotekstan, Norrmalmstorg, NK, Klarabergsgatan, Drottninggatan, Kungsträdgården och i Gamla Stan. Vår ambition är att ha närhet till våra kunder och fastigheter och med detta bestånd har vi gångavstånd till samtliga våra hus.

Lars Edberg, AFA Fastigheter

– I princip hela vårt bestånd (alla utom en fastighet) finns inom tullarna. I absoluta city har vi moderna flexibla fastigheter i mycket bra lägen. Storleken på lokalerna varierar från några hundra kvadratmeter till åtskilliga tusen. De stora är flexibla och kan delas av på ett effektivt sätt om så krävs. För stunden är det dock brist på framförallt stora lokaler i city vilket gör att vi känner oss trygga utan att för den skull sitta lugnt. Vår vakansgrad är mycket låg.

Helena Ekman, Diligentia

– Vi förvaltar kontorsfastigheter med över 200 unika företag som hyresgäster. Där arbetar cirka 30 000 människor. Vårt bestånd är koncentrerat till storstäderna Stockholm och Malmö. Kontoren i och runt Stockholm svarar andelsmässigt för hälften – eller mer – vare sig man räknar i antal, marknadsvärde, hyresintäkter eller uthyrbar yta.

I city har vi bland annat profilfastighet-er på gator som Kungsgatan, Sveavägen, Jakobsbergsgatan och Humlegårdsgatan.

Miranda Jensen, Bonnier Fastigheter

– Vi äger två kvarter vid Sveavägen samt två fastigheter kring Torsgatan. Det här är fastigheter som vi ägt och utvecklat under lång tid. Vi har en stor efterfrågan på lokalerna. Många hyresgäster har suttit länge hos oss och vi har väldigt låg vakansgrad.

Vad har ni på gång i området?

Bo Wikare, Hufvudstaden

– Vi hoppas kunna utveckla vårt befintliga fastighetsbestånd och områdena där vi har fastigheter. På så sätt kan vi möta våra befintliga kunders behov men också attrahera nya kunder.

Lars Edberg, AFA Fastigheter

– Vi har två projektfastigheter på gång, varav en antingen kan bli hotell eller kontor. Vi är stora på hotell och tror på dem som långsiktigt bra investering. Den andra tittar vi på för att delvis göra den till ett koncepthus. Fastigheten består av tre byggnader varav en kan bli en intressant konceptbyggnad. Till den byggnaden kommer vi att söka kreativa och servicekrävande företag med höga krav och ambitioner. Mer än så kan jag inte berätta nu.

Helena Ekman, Diligentia

– Sommaren/hösten 2014 står Sveavägen 44 - en av Europas mest energieffektiva kontorsbyggnader - klar för inflytt. Under den pågående moderniseringen av fastigheten förbereds det bland annat för landets första riktiga takpark med 48 svenska växt- och insektsarter. En unik och grönskande plats för möten med utsikt.

Redan idag är ca 80 procent av kontors-

ytorna, av totalt ca 30 000 kvm, uthyrda till bolag som Klarna, Midasplayer, SAP, RaySearch och Arbetsgivarverket.

Miranda Jensen, Bonnier Fastigheter

– Just nu lägger vi mycket fokus på en av våra fastigheter vid Torsgatan, Lokstallet 6, eller Atlas Garden som vi har valt att kalla den. Där har en och samma hyresgäst suttit under många år och när de nu flyttat kommer vi att bygga om den både interiört och exteriört. Dessutom kommer den att byggas på med ytterligare en våning. Det kommer att bli drygt 7 000 kvm moderna kontor med Bonnierhuset och S:t Eriksplans puls som närmsta granne och med Barnhusviken som utsikt.

Vi jobbar även ständigt med att utveckla Sveavägen så att den på sikt kan bli den paradgata den en gång var tänkt att bli.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter